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宅建過去問平成24年第29問

宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でない
Bから自己所有の土地付建物の売却の媒介を
依頼された場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法(以下この問において「法」
という。)の規定によれば、誤っているものは
どれか。

 

 

1 A社がBと専任媒介契約を締結した場合、
当該土地付建物の売買契約が成立したときは、
A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び
売買契約の成立した年月日を指定流通機構に
通知しなければならない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

2 A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、
A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を
電子メールで行うことはできない。

 

 

解答×媒介業務の処理状況の報告は電子メールで
行っても問題ない。
口頭で行うことも可能である。

 

 

3 A社が宅地建物取引業者C社から
当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、
C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない
媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に
法第34条の2の規定に基づく書面を
交付しなければならない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

4 A社がBと一般媒介契約(専任媒介契約でない
媒介契約)を締結した場合、A社がBに対し
当該土地付建物の価額又は評価額について意見を
述べるときは、その根拠を明らかにしなければ
ならない。

 

 

解答○宅地建物取引業者は、宅地又は建物を
売買すべき価額又はその評価額について意見を
述べるときは、その根拠を明らかにしなければ
ならない。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第28問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述
のうち、宅地建物取引業法(以下この問
において「法」という。)の規定によれば、
正しいものはいくつあるか。

 

 

ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、
当該建物を転貸するための広告をする際は、
当該広告に自らが契約の当事者となって貸借
を成立させる旨を明示しなければ、法第34条
に規定する取引態様の明示義務に違反する。

 

 

解答×自ら行う転貸は、宅地建物取引業の
取引には該当しない。
したがって広告に自らが契約の当事者となって
転貸借を成立させる旨を明示しなかった
としても、取引態様の明示義務に違反しない。

 

 

イ 居住用賃貸マンションとする予定の
建築確認申請中の建物については、当該建物の
貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を
締結した場合であっても、広告をすることが
できない。

 

 

解答○宅地建物取引業者は、宅地の造成又は
建物の建築に関する工事の完了前においては、
当該工事に関し必要とされる開発行為の許可、
建築確認等の処分で政令で定めるものが
あった後でなければ、全ての取引態様において
広告をしてはならないとされる。

 

 

ウ 宅地の売買に関する広告をインターネット
で行った場合において、当該宅地の
売買契約成立後に継続して広告を掲載していた
としても、最初の広告掲載時点で当該宅地に
関する売買契約が成立していなければ、
法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反
することはない。

 

 

解答× 当然、誇大広告等の禁止に違反する。

 

 

エ 新築分譲住宅としての販売を予定している
建築確認申請中の物件については、
建築確認申請中である旨を表示をすれば、
広告をすることができる。

 

 

解答×宅地建物取引業者は、宅地の造成又は
建物の建築に関する工事の完了前においては、
当該工事に関し必要とされる開発行為の許可、
建築確認等の処分で政令で定めるものが
あった後でなければ、全ての取引態様において
広告をしてはならないとされる。

 

 
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宅建過去問平成24年第27問

宅地建物取引業の免許(以下この問において
「免許」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

 

1 免許を受けていた個人Aが死亡した場合、
その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内
にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事に届け出なければならない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

2 Cが自己の所有する宅地を駐車場として
整備し、賃貸を業として行う場合、
当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に
依頼するとしても、Cは免許を受けなければ
ならない。

 

 

解答×自ら賃貸を行う行為は宅地建物取引業の
取引には該当しない。
したがってCは免許を受ける必要がない。

 

 

3 Eが所有するビルを賃借しているFが、
不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、
Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を
受けなければならない。

 

 

解答×自ら転貸を行う行為は宅地建物取引業
の取引には該当しない。
したがってEだけでなく、Fも免許を受ける
必要がない。

 

 

4 G社(甲県知事免許)は、
H社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、
消滅した。
この場合、H社を代表する役員Iは、
当該合併の日から30日以内にG社が
消滅したことを国土交通大臣に届け出なければ
ならない。

 

 

解答×宅地建物取引業者の吸収合併があった
場合、消滅会社の代表役員であった者は、
当該合併の日から30日以内にその旨を免許権者
に届出なければならないとされる。
したがって本肢の場合に届出なければ
ならないのは、G社を代表する役員であった
者である。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第26問

宅地建物取引業の免許(以下この問において
「免許」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

 

1 免許を受けようとするA社に、刑法第204条
(傷害)の罪により懲役1年(執行猶予2年)の
刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を
満了した者が役員として在籍している場合、
その満了の日から5年を経過していなくとも、
A社は免許を受けることができる。

 

 

解答○取消されることなく、無事、
執行猶予期間が満了すると刑の言い渡しは
その効力を失い、その翌日から免許を受ける
ことができるようになる。
そのため、本肢の役員が在籍していてもA社は
免許を受けることができる。

 

 

2 免許を受けようとするB社に、刑法第206条
(現場助勢)の罪により罰金の刑に処せられた者
が非常勤役員として在籍している場合、その刑の
執行が終わってから5年を経過していなくとも、
B社は免許を受けることができる。

 

 

解答×刑法第206条(現場助勢)の罪により罰金
の刑に処せられた者は、刑の執行が終わってから
5年を経過しなければ、免許を受けることが
できない。
したがってその者を役員とするB社も免許を受ける
ことができない。

 

 

3 免許を受けようとするC社に、刑法第208条
(暴行)の罪により拘留の刑に処せられた者が
役員として在籍している場合、その刑の執行が
終わってから5年を経過していなければ、C社は
免許を受けることができない。

 

 

解答×刑法第208条(暴行)の罪により「拘留」
の刑に処せられた者は、免許を受けることが
できる。
そのため、本肢の役員が在籍していてもC社は免許
を受けることができる。

 

 

4 免許を受けようとするD社に、刑法第209条
(過失傷害)の罪により科料の刑に処せられた者
が非常勤役員として在籍している場合、その刑の
執行が終わってから5年を経過していなければ、
D社は免許を受けることができない。

 

 

解答×刑法第209条(過失傷害)の罪により科料
の刑に処せられた者は免許を受けることができる。
そのため、本肢の役員が在籍していてもD社は
免許を受けることができる。

 

 
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宅建過去問平成24年第25問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、
不動産鑑定評価基準によれば、誤っているもの
はどれか。

 

 

1 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の
効用及び相対的稀(き)少性並びに不動産に対する
有効需要の三者に対する影響を与える要因をいう。
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の
価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、
その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を
十分に分析すること等が必要である。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

2 不動産の鑑定評価における各手法の適用に
当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法
に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、
豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、
例えば、投機的取引と認められる事例は用いる
ことができない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

3 取引事例比較法においては、時点修正が可能
である等の要件をすべて満たした取引事例
について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
に存する不動産に係るもののうちから
選択するものとするが、必要やむを得ない場合
においては、近隣地域の周辺の地域に存する
不動産に係るもののうちから選択することが
できる。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

4 原価法における減価修正の方法としては、
耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの
方法があるが、これらを併用することは
できない。

 

 

解答×原価法における減価修正の方法としては、
耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの
方法があり、原則としてこれらの方法を
併用すべきであるとされている。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第24問

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 不動産取得税の課税標準となるべき額が、
土地の取得にあっては10万円、家屋の取得の
うち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、
その他のものにあっては1戸につき12万円に
満たない場合においては、不動産取得税が
課されない。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 平成24年4月に取得した
床面積250平方メートルである新築住宅に係る
不動産取得税の課税標準の算定については、
当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

 

解答×住宅についての不動産取得税の課税標準の
特例は、新築住宅、中古住宅共に床面積が
50㎡以上240㎡以下でないと適用されない。

 

3 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、
当該取得が平成27年3月31日までに行われた場合、
当該宅地の価格の4分の1の額とされる。

 

解答×宅地の取得に係る不動産取得税の
課税標準は、当該取得が平成27年3月31日までに
行われた場合、当該宅地の価格の2分の1の額と
される。

 

4 家屋が新築された日から2年を経過して、
なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が
行われない場合においては、当該家屋が
新築された日から2年を経過した日において
家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の
所有者を取得者とみなして、これに対して
不動産取得税を課する。

 

解答×家屋が新築された場合においては、
当該家屋について最初の使用又は譲渡が
行われた日において家屋の取得がなされたものと
みなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者と
みなして、これに対して不動産取得税を課する。
ただし、家屋が新築された日から六月を経過して、
なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が
行われない場合においては、当該家屋が
新築された日から六月を経過した日において家屋
の取得がなされたものとみなし、当該家屋の
所有者を取得者とみなして、これに対して
不動産取得税を課する。

 

 
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宅建過去問平成24年第23問

平成24年中に、個人が居住用財産を譲渡した場合
における譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

 

1 平成24年1月1日において所有期間が10年以下
の居住用財産については、居住用財産の譲渡所得
の3,000万円特別控除
(租税特別措置法第35条第1項)を適用することが
できない。

 

 

解答×居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除
の適用を受けるのに所有期間の要件はない。

 

 

2 平成24年1月1日において所有期間が10年を
超える居住用財産について、収用交換等の場合の
譲渡所得等の5,000万円特別控除
(租税特別措置法第33条の4第1項)の適用を
受ける場合であっても、特別控除後の譲渡益
について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
の特例(同法第31条の3第1項)を
適用することができる。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

3 平成24年1月1日において所有期間が10年を
超える居住用財産について、その譲渡した時に
その居住用財産を自己の居住の用に
供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の
軽減税率の特例を適用することができない。

 

 

解答×所有期間10年超の居住用財産を譲渡した
場合の軽減税率の特例にいう居住用財産とは現に
自分が住んでいるもの及び以前に自分が
住んでいて、住まなくなった日から3年後の年の
12月31日までに譲渡したもののことをいう。

 

 

4 平成24年1月1日において所有期間が10年を
超える居住用財産について、その者と生計を
一にしていない孫に譲渡した場合には、
居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を
適用することができる。

 

 

解答×配偶者、親・子・孫などの直系血族、
生計を一にする親族などの特定の親族等に譲渡
する場合には居住用財産の譲渡所得の
3,000万円特別控除の適用を受けることは
できない。配偶者や直系血族に対する譲渡では
生計を一にしていない場合でも同特例の適用を
受けることができない。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第22問

農地法(以下この問において「法」という。)に
関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 登記簿上の地目が山林となっている土地で
あっても、現に耕作の目的に供されている場合には、
法に規定する農地に該当する。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 法第3条第1項又は第5条第1項の許可が必要な
農地の売買について、これらの許可を受けずに
売買契約を締結しても、その所有権は移転しない。

 

解答○農地法3条又は5条の許可が必要な農地の
売買について、これらの許可を受けずにした
売買契約は無効である。したがって、その所有権
は移転しない。

 

3 市街化区域内の農地について、あらかじめ
農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に
転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける
必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画
に従って砂利を採取するために農地を一時的に
貸し付ける場合には、法第5条第1項の許可を
受ける必要はない。

 

解答×一時的であっても転用目的で賃貸する以上、
農地法5条の許可を受ける必要がある。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第21問

土地区画整理法における土地区画整理組合に
関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 土地区画整理組合は、総会の議決により解散
しようとする場合において、その解散について、
認可権者の認可を受けなければならない。

 

解答○本肢のとおり。認可権者とは都道府県知事
のことである。

 
2 土地区画整理組合は、土地区画整理事業
について都市計画に定められた施行区域外において、
土地区画整理事業を施行することはできない。

 

解答×土地区画整理組合は、土地区画整理事業
について都市計画に定められた施行区域外
においても、土地区画整理事業を施行することが
できる。

 

3 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業
の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の
費用に充てるため、一定の土地を換地として
定めないで、その土地を保留地として定めることが
できる。

 
解答○個人、土地区画整理組合、土地区画整理会社
が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、
土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、又は
規準、規約若しくは定款で定める目的のため、一定
の土地を換地として定めないで、その土地を保留地
として定めることができる。

 

4 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業
に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権
を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

 

解答○ 本肢のとおり。

 

 
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宅建過去問平成24年第20問

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤って
いるものはどれか。
なお、この問において「都道府県知事」とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市
にあってはその長をいうものとする。

 

1 宅地造成工事規制区域内において行われる
宅地造成に関する工事が完了した場合、造成主は、
都道府県知事の検査を受けなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 宅地造成工事規制区域内において行われる
宅地造成に関する工事について許可をする
都道府県知事は、当該許可に、工事の施工に伴う
災害を防止するために必要な条件を付することが
できる。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内
における宅地の所有者、管理者又は
占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において
行われている工事の状況について報告を求める
ことができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 都道府県知事は、関係市町村長の意見を
聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に
伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を
生ずるものの発生のおそれが大きい一団の
造成宅地の区域であって一定の基準に該当する
ものを、造成宅地防災区域として指定することが
できる。

 

解答× 宅地造成工事規制区域内の土地を
造成宅地防災区域として指定することはできない。

 

 

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