宅建一問一答式過去問平成21年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成21年第39問

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で、
建築工事完了前の建物に係る売買契約
(代金5,000万円) を締結した。
当該建物についてBが所有権の登記を
していない場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において
「法」という。) の規定に違反しないもの
はどれか。

 

1 Aは、法第41条に定める手付金等の
保全措置を講じた上で、Bから500万円
を手付金として受領した。
後日、両者が契約の締結の履行に着手して
いない段階で、Bから手付放棄による
契約解除の申出を受けたが、Aは理由なく
これを拒んだ。

 

解答違反する。
Aは履行に着手していない以上、Bからの
手付放棄による契約解除の申出を理由なく
拒むことはできない。

 

2 Aは、法第41条に定める手付金等の
保全措置を講じずに、Bから500万円を
手付金として受領したが、当該措置を
講じないことについては、あらかじめ
Bからの書面による承諾を得ていた。

 

解答違反する。
宅建業者は未完成物件の売買で自ら売主と
なるものに関しては、手付金等保全措置を
講じた後でなければ、代金の5%又は
1000万円を超える手付金等を受領しては
ならない。
あらかじめ買主からの書面による承諾を
得ていた場合も同様である。

 

3 Aは、法第41条に定める手付金等
の保全措置を講じた上で、Bから
500万円を手付金として受領し、そのあと
中間金として250万円を受領した。

解答違反しない。
手付金等の保全措置を講じた上で受領する
のであれば違反しない。
なお、中間金は手付金等に含まれる。

 

4 Aは、法第41条に定める手付金等の
保全措置を講じた上で、Bから
2,000万円を手付金として受領した。

 

解答違反する。
宅地建物取引業者は、みずから売主となる
宅地又は建物の売買契約の締結に際して、
代金の額の十分の二をこえる額の手附を
受領することができない。

 

 

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宅建過去問平成21年第38問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で
締結した売買契約に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において
「法」という。) 及び民法の規定によれば、
誤っているものの組合せはどれか。

 

ア AがBとの間で締結した中古住宅の
売買契約において、当該住宅を現状有姿で
引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任
を負わないこととする特約とを定めた場合、
その特約はいずれも有効である。

 

解答×
住宅を現状有姿で引き渡すとする特約は
有効だが、瑕疵担保責任を負わないことと
する特約は無効である。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地
又は建物の売買契約において、
瑕疵担保責任の期間についてその目的物の
引渡しの日から2年以上となる特約をする
場合を除き、民法の規定より買主に不利と
なる特約をしてはならないとされるから
である。

 

イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を
締結する前に、法第35条の規定に基づく
重要事項として当該建物の瑕疵
の存在について説明し、売買契約において
Aは当該瑕疵について担保責任を負わない
とする特約を定めた場合、その特約は有効
である。

 

解答○
瑕疵の存在について説明している以上、
もはや隠れたる瑕疵とは言えない。
よってその瑕疵について担保責任を
負わないとする特約は有効である。

ウ AがBとの間で締結した建物の
売買契約において、Aは瑕疵担保責任を
一切負わないとする特約を定めた場合、
この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任
を負う期間は当該建物の引渡しの日から
2年間となる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地
又は建物の売買契約において、
瑕疵担保責任の期間についてその目的物の
引渡しの日から2年以上となる特約をする
場合を除き、民法の規定より買主に不利と
なる特約をしてはならず、この規定に
反する特約は無効である。
そして特約が無効となると瑕疵担保責任の
期間は民法上の「買主が瑕疵の事実を
知った時から一年以内」という規定に戻る
ことになる。

 

 

解答

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第37問

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、
宅地建物取引業者でないBとの間での
売買契約に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において
「法」という。) の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 Aは、Bとの間における建物の売買契約
(代金2,000万円) の締結に当たり、
手付金として100万円の受領を予定して
いた。
この場合において、損害賠償の予定額を
定めるときは、300万円を超えては
ならない。

 

解答×
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地
又は建物の売買契約において、当事者の債務
の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める
ときは、これらを合算した額が代金の額の
10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。

 

2 AとBが締結した建物の売買契約に
おいて、Bが手付金の放棄による契約の解除
ができる期限について、金融機関からBの
住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の
定めをした。
この場合において、Aは、自らが契約の履行
に着手する前であれば、当該承認が得られた
後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を
拒むことができる。

 

解答×
「宅地建物取引業者が、みずから売主となる
宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附
を受領したときは、その手附がいかなる性質
のものであつても、当事者の一方(相手方)
が契約の履行に着手するまでは、買主はその
手附を放棄して、当該宅地建物取引業者は
その倍額を償還して、契約の解除をすること
ができる。」という規定に反する特約で、
買主に不利なものは無効とされる。
よって本肢、前段の定めは無効であり、Aが
契約の履行に着手するまでは、Bは手付金の
放棄による契約の解除をすることができる。

3 Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの
申込みを受けたことから、翌日、前日と
同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、
代金全部の支払を受けた。
その4日後に、Bから法第37条の2の規定
に基づくいわゆるクーリング・オフによる
当該契約を解除する旨の書面による通知を
受けた場合、Aは、当該宅地をBに
引き渡していないときは、代金の全部が
支払われたことを理由に当該解除を
拒むことはできない。

解答○
以下の場合にはクーリングオフが
できなくなる。
1買受けの申込みをした者又は買主が、
申込みの撤回等を行うことができる旨
及びその申込みの撤回等を行う場合の方法
について告げられた場合において、
その告げられた日から起算しで8日を経過
したとき。
2申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを
受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
よって本肢の場合、クーリングオフはできる。

4 Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約
(代金3,000万円) を締結し、当該宅地
を引き渡した。
この場合において、Aは、Bから
1,500万円の割賦金の支払を受ける
までに、当該宅地に係る所有権の移転登記を
しなければならない。

解答×
宅地建物取引業者は、みずから売主として
宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合
には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を
買主に引き渡すまで(当該宅地又は建物を
引き渡すまでに代金の額の10分の3を
こえる額の金銭の支払を受けていない場合に
あつては、代金の額の10分の3をこえる額の
金銭の支払を受けるまで)に、登記その他
引渡し以外の売主の義務を履行しなければ
ならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第36問

宅地建物取引業者Aが、甲建物の売買の媒介
を行う場合において、宅地建物取引業法
第37条の規定により交付すべき書面 (以下
この問において「37条書面」という。) に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の
規定に違反しないものはどれか。

 

1 Aは、宅地建物取引主任者をして、
37条書面を作成させ、かつ当該書面に
記名押印させたが、買主への37条書面の
交付は、宅地建物取引主任者ではないAの
従業者に行わせた。

 

解答違反しない。
「宅地建物取引業者は、37条書面を作成した
ときは、取引主任者をして、当該書面に
記名押印させなければならない。」
とされるが、37条書面の作成や交付に
ついては取引主任者以外のものが行っても
よい。

 

2 甲建物の買主が宅地建物取引業者で
あったため、Aは売買契約の成立後に
おける買主への37条書面の交付を省略した。

 

解答違反する。
宅地建物取引業者間の取引であっても
37条書面の交付を省略することは
できない。

3 Aは、37条書面に甲建物の所在、
代金の額及び引渡しの時期は記載したが、
移転登記の申請の時期は記載しなかった。

 

解答違反する。
移転登記の申請の時期は必ず記載しなければ
ならない。

 

4 Aは、あらかじめ売主からの承諾を得て
いたため、売買契約の成立後における売主
への37条書面の交付を省略した。

 

解答違反する。
あらかじめ売主からの承諾を得ていても、
37条書面の交付を省略することはできない。

 

 

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宅建過去問平成21年第35問

宅地建物取引業法 (以下この問において
「法」という。) 第37条の規定により交付
すべき書面 (以下この問において
「37条書面」という。) に関する次の記述
のうち、法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 法人である宅地建物取引業者が
37条書面を作成したときは、必ず
その代表者をして、当該書面に記名押印
させなければならない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、37条書面を作成した
ときは、取引主任者をして、当該書面に
記名押印させなければならない。

 

2 建物の売買契約において、
宅地建物取引業者が売主を代理して買主と
契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者
は、買主にのみ37条書面を交付すれば
足りる。

解答×
宅地建物取引業者は、
宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら
当事者として契約を締結したときは
その相手方に、当事者を代理して契約を締結
したときはその相手方及び代理を依頼した者
に、その媒介により契約が成立したときは
当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に
掲げる事項を記載した書面を交付しなければ
ならない。

3 宅地建物取引業者は、自ら売主として
宅地建物取引業者でない法人との間で建物の
売買契約を締結した場合、当該法人において
当該契約の任に当たっている者の氏名を、
37条書面に記載しなければならない。

 

解答×
このような規定はない。

4 宅地建物取引業者が、その媒介により
契約を成立させた場合において、契約の解除
に関する定めがあるときは、当該契約が売買、
貸借のいずれに係るものであるかを問わず、
37条書面にその内容を記載しなければ
ならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成21年第34問

次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下
この問において「法」という。) の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合
において、宅地建物取引業者でない買主が、
法第37条の2の規定に基づくいわゆる
クーリング・オフによる契約の解除をする
ときは、その旨を記載した書面が当該
宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の
効力が発生する。

 

解答×
申込みの撤回等は、申込者等が書面を発した
時に、その効力を生ずる。

2 宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介
依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約
(専任媒介契約でない媒介契約) を締結した
場合において、当該媒介契約の内容を記載
した書面を作成するときは、契約の有効期間
に関する事項の記載を省略することができる。

解答×
宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を
受け、依頼者との間で一般媒介契約を締結
した場合において、当該媒介契約の内容を
記載した書面を作成するときは、契約の有効
期間に関する事項の記載を省略することは
できない。

 

3 宅地建物取引業者が
宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、
法第37条の規定による書面交付後は
遅滞なく社員である旨、当該協会の名称、
住所及び事務所の所在地並びに
法第64条の7第2項の供託所及びその
所在地について説明をするようにしなければ
ならない。

解答×
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の
相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借
の契約が成立するまでの間に、
当該宅地建物取引業者が保証協会の社員で
あるときは、社員である旨、保証協会の名称、
住所及び事務所の所在地並びに
弁済業務保証金を供託している供託所及び
その所在地について説明をするように
しなければならない。

 

4 法第35条の規定による重要事項の説明
及び書面の交付は、取引主任者が設置
されている事務所だけでなく、取引の相手方
の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所
で行うことができる。

 

解答○
本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成21年第33問

宅地建物取引業者Aが行う
宅地建物取引業法第35条に規定する
重要事項の説明に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 建物の売買の媒介を行う場合、当該
建物が地域における歴史的風致の維持及び
向上に関する法律第12条第1項の規定に
基づく歴史的風致形成建造物であるときは、
Aは、その増築に際し市町村長への届出が
必要である旨を説明しなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 建物の売買を行う場合、当該建物に
ついて石綿の使用の有無の調査の結果が
記録されていないときは、Aは、自ら石綿
の使用の有無の調査を行った上で、
その結果の内容を説明しなければならない。

 

解答×
建物の売買を行う場合、当該建物について
石綿の使用の有無の調査の結果が
記録されていないときは、宅建業者は石綿
の使用の有無の調査の結果が記録されて
いないことを説明すればよい。

 

3 建物の貸借の媒介を行う場合、当該
貸借の契約が借地借家法第38条第1項の
規定に基づく定期建物賃貸借契約である
ときは、Aは、その旨を説明しなければ
ならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、
当該貸借に係る契約の終了時において精算
することとされている敷金の精算に関する
事項について、説明しなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成21年第32問

宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の
売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約
を締結した場合に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 Aは、甲宅地の所在、規模、形質、
売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に
存する登記された権利の種類及び内容を
指定流通機構に登録しなければならない。

 

解答×
指定流通機構に登録しなければならない
事項は宅地建物の所在、規模、形質、売買
すべき価額のほかに、法令上の制限等
である。
登記された権利の種類及び内容は登録事項
ではない。

2 AがBに対して、甲宅地に関する所定
の事項を指定流通機構に登録したことを
証する書面を引き渡さなかったときは、
Aはそのことを理由として指示処分を
受けることがある。

 

解答○
本肢のとおり。

 

3 AがBに対して、当該専任媒介契約に
係る業務の処理状況を14日 (ただし、
Aの休業日は含まない。) に1回報告する
という特約は有効である。

 

解答×
専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者
は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に
係る業務の処理状況を休業日も含めて
2週間に1回以上、報告しなければ
ならない。

 

4 Aは、指定流通機構に登録した甲宅地
について売買契約が成立し、かつ、甲宅地
の引渡しが完了したときは、遅滞なく、
その旨を当該指定流通機構に
通知しなければならない。

解答×
宅地建物取引業者は、登録に係る宅地又は
建物の売買又は交換の契約が成立したとき
は、遅滞なく、その旨を当該登録に係る
指定流通機構に通知しなければならない。

 

 

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宅建過去問平成21年第31問

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
B所有の宅地 (以下この問において
「甲宅地」という。) を、
宅地建物取引業者でない買主Cに売却する
場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤って
いるものの組合せはどれか。

 

ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後で
あれば、Bから甲宅地を取得する契約の
有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を
締結することができる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、自己の所有に
属しない宅地又は建物について、権利を
取得する契約を締結していない限り自ら
売主となる売買契約(予約を含む。)を
締結してはならない。

イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が
締結されているときであっても、その取得
する契約に係る代金の一部を支払う前で
あれば、Cとの間で売買契約を締結する
ことができない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、自己の所有に
属しない宅地又は建物について、権利を
取得する契約を締結していればその取得
する契約に係る代金の一部を支払う前でも
自ら売主となる売買契約(予約を含む。)
を締結することができる。

ウ Aは、甲宅地の売買が
宅地建物取引業法第41条第1項に規定
する手付金等の保全措置が必要な売買に
該当するとき、Cから受け取る手付金に
ついて当該保全措置を講じておけば、
Cとの間で売買契約を締結することが
できる。

 

解答○
本肢のとおり。

 

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 

 

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宅建過去問平成21年第30問

宅地建物取引業者A
(国土交通大臣免許) が、
宅地建物取引業法の規定に基づき供託
する営業保証金に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 Aは、営業保証金を主たる事務所
又はその他の事務所のいずれかの
最寄りの供託所に供託することができる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、営業保証金を
主たる事務所のもよりの供託所に供託
しなければならない。

 

2 Aが営業保証金を供託した旨は、
供託所から国土交通大臣あてに通知
されることから、Aがその旨を直接
国土交通大臣に届け出る必要はない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、営業保証金を供託
したときは、その供託物受入れの記載の
ある供託書の写しを添附して、その旨を
その免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事に届け出なければならない。

 

3 Aとの取引により生じた
電気工事業者の工事代金債権について、
当該電気工事業者は、営業継続中のAが
供託している営業保証金から、その弁済
を受ける権利を有する。

 

解答×
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に
関し取引をした者は、その取引により
生じた債権に関し、宅地建物取引業者が
供託した営業保証金について、その債権
の弁済を受ける権利を有する。
本肢のように電気工事業者が
工事代金債権の回収を図るために還付を
受けることはできない。

4 営業保証金の還付により、
営業保証金の額が政令で定める額に不足
することとなった場合、Aは、
国土交通大臣から不足額を供託すべき旨
の通知書の送付を受けた日から
2週間以内にその不足額を供託
しなければならない。

 

解答○
営業保証金の還付により、営業保証金の
額が政令で定める額に不足することと
なった場合、宅建業者は、免許権者から
不足額を供託すべき旨の通知書の送付を
受けた日から2週間以内にその不足額を
供託しなければならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法