宅建一問一答式過去問平成20年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成20年第50問

建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 建築物の高さが60mを超える場合、必ず
その構造方法について国土交通大臣の認定を
受けなければならない。

 

解答○建築基準法20条1号は高さが六十メートルを
超える建築物について「当該建築物の安全上必要な
構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合
するものであること。この場合において、
その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の
各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握すること
その他の政令で定める基準に従つた構造計算に
よって安全性が確かめられたものとして国土交通大臣
の認定を受けたものであること。」を要求している。

 

2 階数が2以上又は延べ面積が50平方メートルを
超える木造の建築物においては、必ず構造計算を
行わなければならない。

 

解答×木造の建築物で構造計算が必要なのは高さが
13m超、軒高が9m超、階数が3以上(地階を
含む。)面積が500平方メートル以上のいずれかの
場合である。
ちなみに階数が2以上又は延べ面積が
50平方メートルを超える木造の建築物においては、
必ず壁量計算を行わなければならない。

 

3 建築物に異なる構造方法による基礎を併用した
場合は、構造計算によって構造耐力上安全である
ことを確かめなければならない。

 

解答○建築基準法施行令38条2項によると「建築物
には、異なる構造方法による基礎を併用しては
ならない。 」とされる。
しかし、さらに建築基準法施行令38条4項で
「前二項の規定は、建築物の基礎について
国土交通大臣が定める基準に従つた構造計算によって
構造耐力上安全であることが確かめられた場合に
おいては、適用しない。」とされる。
したがって本肢は正しい。

 

4 高さが20m以下の鉄筋コンクリート造の
建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けた
プログラムによってその安全性を確認した場合、必ず
構造計算適合性判定が必要となる。

 

解答○建築基準法20条4号により正しい。

 

 

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宅建過去問平成20年第49問

土地の形質に関する次の記述のうち、誤っているもの
はどれか。

 

1 地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることが
でき、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に
緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になる
のが特徴的である。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている
部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している
部分は谷である。

 

解答×等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いて
いる部分は谷で、山頂から見て等高線が張り出して
いる部分は尾根である。

 

4 等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫
により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高く
なる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成20年第47問

宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述
のうち、不当景品類及び不当表示防止法
(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を
含む。) によれば、正しいものはどれか。

 

1 最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による
通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車
している時間の合計を表示し、乗換えを要すること
や乗換えに要する時間を含んでいないことを表示
する必要はない。

 

解答×「乗換えを要するときは、その旨を明示
すること。」が必要である。

 

2 新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件
の面積や価格といった、物件の内容等を消費者に
知ってもらうための事項を表示するのに併せて、
媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。

 

解答○「取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」
又は「媒介(仲介)」の別をこれらの用語を用いて
表示すること。」が必要である。

 

3 インターネット広告においては、最初に掲載
する時点で空室の物件であれば、その後、成約済み
になったとしても情報を更新することなく空室の
物件として掲載し続けてもよい。

 

解答×不動産の表示に関する公正競争規約24条1項
によると「事業者は、継続して物件に関する広告
その他の表示をする場合において、当該広告
その他の表示の内容に変更があったときは、
速やかに修正し、又はその表示を
りやめなければならない。」とされる。

 

4 販売しようとしている売地が、都市計画法に
基づく告示が行われた都市計画道路の区域に
含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手
であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨
の表示は省略できる。

 

解答×表示規約施行規則9条13号によると「道路法
(昭和27年法律第170号)第18条第1項の
規定により道路区域が決定され、又は都市計画法
第20条第1項の告示が行われた都市計画道路等
の区域に係る土地についてはその旨を明示する
こと。」とされる。

 

 

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宅建過去問平成20年第46問

独立行政法人住宅金融支援機構 (以下この問に
おいて 「機構」 という。) に関する次の記述の
うち、誤っているものはどれか。

 

1 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた
住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を
回収することができなかったことで生じる損害を
てん補する住宅融資保険を引き受けている。

 

解答○住宅金融支援機構法13条1項3号より正しい。

 

2 機構は、災害復興融資、財形住宅融資、
子育て世帯向け ・ 高齢者世帯向け賃貸住宅融資
など、政策上重要で一般の金融機関による貸付け
を補完するための融資業務を行っている。

 

解答○住宅金融支援機構法13条1項5号、同8号、
同13条2項2号より正しい。

 

3 機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と
一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に
支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の
弁済に充てる団体信用生命保険を業務として
行っている。

 

解答○住宅金融支援機構法13条1項10号より正しい。

 

4 機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や
消費者物価の上昇により元利金の支払が困難に
なった場合には、元利金の支払の免除をすること
ができる。

 

解答×元利金の支払の免除はできない。
一定の貸付けの条件の変更や延滞元利金の
支払い方法の変更をすることができるだけで
ある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第45問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許)に対する
監督処分に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aの専任の取引主任者が事務禁止処分を受けた
場合において、Aの責めに帰すべき理由があるとき
は、甲県知事は、Aに対して指示処分をすることが
できる。

 

解答○宅建業法65条1項4号より正しい。

 

2 甲県知事は、Aの事務所の所在地を
確知できないときは、直ちにAの免許を取り消す
ことができる。

 

解答×宅建業法67条1項によると「国土交通大臣
又は都道府県知事は、その免許を受けた
宅地建物取引業者の事務所の所在地を
確知できないとき、又はその免許を受けた
宅地建物取引業者の所在(法人である場合に
おいては、その役員の所在をいう。)を
確知できないときは、官報又は当該都道府県の公報
でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過
しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、
当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことが
できる。」とされる。
直ちに取り消せるわけではない。

 

3 Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして
甲県知事から指示処分を受け、その指示に
従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を
取り消さなければならない。

 

解答×指示に従わなかった場合、業務停止処分を
することができる。

 

4 甲県知事は、Aに対して指示処分をした場合
には、甲県の公報により、その旨を公告しなければ
ならない。

 

解答×指示処分をしても公告は不要である。
ちなみに業務停止処分や免許取消処分では公告が
必要である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第44問

宅地建物取引業保証協会 (以下この問において
「保証協会」という。) 又はその社員に関する次の
記述のうち正しいものはどれか。

 

1 300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に
納付して当該保証協会の社員となった者と
宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引に
より生じた債権に関し、6,000万円を限度として、
当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を
受ける権利を有する。

 

解答×弁済業務保証金分担金が300万円ということは
本店と支店が8つあるということになります。
(300万円=60万円(本店分)+30万円×8(支店分))
したがって宅地建物取引業に関し取引をした者は、
その取引により生じた債権に関し、
1000万円+500万円×8=5000万円を限度
として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から
弁済を受ける権利を有する。

 

2 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったとき
は、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、
当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所
の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければ
ならない。

 

解答×宅建業法64条の10第1項によると
「宅地建物取引業保証協会は、第64条の8第1項の
権利の実行により弁済業務保証金の還付があつたとき
は、当該還付に係る社員又は社員であつた者に対し、
当該還付額に相当する額の還付充当金を
宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知
しなければならない。」とされる。

 

3 保証協会の社員は、保証協会から
特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を
受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内に
その通知された額の特別弁済業務保証金分担金を
保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の
地位を失う。

 

解答○宅建業法64条の12第5項より正しい。

 

4 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を
失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内
に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に
供託しなければならない。

 

解答×当該地位を失った日から1週間以内に、
営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託
しなければならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第43問

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に
消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述
のうち、正しいものはどれか。
なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。

 

1 Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、
Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の
限度額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに
承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分で
ある。

 

解答×媒介の依頼を受ける際に承諾を得ている必要が
あります。

 

2 Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、
Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の
1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方から
どのような割合で報酬を受けてもよい。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の
貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円
(消費税額及び地方消費税額を含む。)、
権利金315万円(権利設定の対価として支払われる
もので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を
含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方
から合計で30万円の報酬を受けることができる。

 

解答×Aが受け取ることができる報酬の上限は

〔300万円×4%+2万円〕×1.05×2=29万4千円で
ある。

 

4 Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の
依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地
の売買契約を成立させた場合、Aは売主から
264万6,000円、Bは買主から
132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることが
できる。

 

解答×Aは売主から264万6,000円を限度
として、Bは買主から132万3,000円を限度
として報酬を受け取ることができるが、同時にABが
受領できる報酬の合計額についても
264万6,000円が上限となる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第42問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の
展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や
売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、
当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で
定める標識を掲示しなければならない。

 

解答○売買契約の申込みの受付を行わない場合で
あっても、標識を掲示しなければならない。

 

2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、
その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から
請求があったときは、閲覧に供しなければならない。

 

解答×帳簿については取引の関係者から請求が
あっても閲覧に供する必要はない。

 

3 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、
設置しているすべての事務所の従業者名簿を、
従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を
備えなければならない。

 

解答×宅建業法48条3項によると「宅地建物取引業者は、
国土交通省令で定めるところにより、
その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、
住所、第1項の証明書の番号その他国土交通省令で
定める事項を記載しなければならない。」
とされる。
「事務所ごと」なので主たる事務所でも主たる事務所
の従業者名簿だけをを備えればよい。

 

4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、
従業者証明書を携帯させなければならないが、その者
が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者で
ある場合には携帯をさせなくてもよい。

 

解答×非常勤の役員や単に一時的に事務の補助を
する者である場合でも従業者証明書を
携帯させなければならない。

 

 

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宅建過去問平成20年第41問

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの
間で締結した売買契約に関して行う次に記述する
行為のうち宅地建物取引業法 (以下この問において
「法」 という。) の規定に違反するものは
どれか。

 

1 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で
建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する
契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の
保全措置を講じずに、200万円を手付金として
受領した。

 

解答 違反しない。
手付金の金額が代金額の5%以下かつ1000万円以下
なので保全措置は不要である。

 

2 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で
建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する
契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の
保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に
700万円を手付金として受領した。

 

解答 違反する。
手付金の金額が、1000万円以下ではあるが、代金額の
10%を超えているので保全措置は必要である。

 

3 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で
建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を
締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を
講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。

 

解答 違反しない。
保全措置を講じているので代金額の5%、あるいは
1000万円を超えてもよい。
また買主は「宅地建物取引業者でないB」だが、
手付金の金額は、代金の額の10分の2以下なので
宅建業法39条1項にも触れない。

 

4 Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で
建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を
締結し、法第41条の2に規定する手付金等の
保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に
2,500万円を手付金として受領した。

 

解答 違反しない。
買主が宅建業者なので問題ない。

 

 

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宅建過去問平成20年第40問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結
する場合に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」
という。) 及び民法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約
の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに
償還しなければならないとの特約を定めることが
できる。

 

解答○宅建業法39条2項によると「宅地建物取引業者
が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の
締結に際して手附を受領したときは、その手附が
いかなる性質のものであつても、当事者の一方が
契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を
放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を
償還して、契約の解除をすることができる。」と
される。
さらに宅建業法39条3項は「前項の規定に反する特約
で、買主に不利なものは、無効とする。」として
いる。
本肢は買主に有利な特約であるから有効である。

 

2 Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金
の額の10分の3とするとの特約を定めることが
できる。

 

解答×宅建業法38条1項によると「宅地建物取引業者
がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約に
おいて、当事者の債務の不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を
定めるときは、これらを合算した額が代金の額の
10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。」とされる。

 

3 Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆる
クーリング・オフによる売買契約の解除があった
場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、Aは
Bに対して、それに伴う損害賠償を請求することが
できる。

 

解答×クーリング・オフによる売買契約の解除が
あった場合、、宅地建物取引業者は、申込みの
撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求する
ことができない。

 

4 Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間
として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが
瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約
を定めることができる。

 

解答×許されるのは瑕疵担保責任の期間を
「その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」
をすることのみである。
「瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの日
から2年で、かつ、瑕疵を発見した時から
30日以内」とする特約は買主にとってより不利な
ものとなるため無効である。

 

 

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