宅建一問一答式過去問平成16年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成16年第50問

土地に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 旧河道は軟弱で水はけの悪い土が堆積している
ことが多く、宅地として選定する場合は注意を
要する。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 切土斜面は、掘削後時間とともに安定化が
進むので、切土掘削直後の斜面安定が確認できれば
以後は安心である。

 

解答×切土斜面は、切土掘削した直後には斜面安定
が確認できても、雨などにより不安定になることが
ある。

 

3 建物の基礎の支持力は、粘土地盤よりも
砂礫地盤の方が発揮されやすい。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 台地は、一般に水はけがよく地盤が安定して
いるので宅地に適する。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成16年第49問

鉄筋コンクリート造の建築物に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 原則として、鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、
コンクリートから抜け出ないように定着しなければ
ならない。

 

解答○建築基準法施行令73条1項より正しい。

 

2 構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、
コンクリートが自重及び工事の施行中の荷重によって
著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度
になるまでは、取り外してはならない。

 

解答○建築基準法施行令76条1項より正しい。

 

3 原則として、鉄筋コンクリート造の柱については、
主筋は4本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければ
ならない。

 

解答○建築基準法施行令77条1号、2号より正しい。

 

4 鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、
耐力壁にあっては3cm以上としなければならないが、
耐久性上必要な措置をした場合には、2cm以上と
することができる。

 

解答×鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、
耐力壁にあっては3cm以上としなければならない。
耐久性上必要な措置をした場合にも、2cm以上と
することはできない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、
不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に
関する公正競争規約を含む。 )の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 新聞で建売住宅の販売広告を行ったが、当該広告
に関する一般消費者からの問合せが1件も
なかった場合には、当該広告は、不当景品類及び
不当表示防止法の規制対象となる「表示」には
該当しない。

 

解答×一般消費者からの問合せが1件もなかった場合
でも、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象と
なる「表示」に該当する。

 

2 新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅
から半径1 km 以内に所在する小・中学校及び市役所
については当該住宅からの道路距離の表示を省略して、
「小・中学校、市役所近し」と表示することが
できる。

 

解答×表示規約施行規則第11条8号によると
「道路距離又は所要時間を表示するときは、起点及び
着点を明示して表示すること」とされている。
したがって、道路距離の表示が必要である。

 

3 土地の有効な利用が著しく阻害される傾斜地を
含む宅地の販売広告を行う場合は、土地面積に占める
傾斜地の割合にかかわらず、傾斜地を含む旨及び
傾斜地の割合又はその面積を明瞭に表示しなければ
ならない。

 

解答○表示規約施行規則第9条10号但書のとおり。

 

4 新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に
掲載するに当たり、実際には工場が所在する箇所に
公園を記載するなど、周囲の状況について現況に
反する表示を行う場合は、「周囲の状況はイメージ
であって、実際の状況とは異なる」旨を
表示しなければならない。

 

解答×表示規約施行規則11条23号によると「宅地又は
建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を
明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示
するときは、現況に反する表示をしないこと。」と
される。
周囲の状況について現況に反する表示を行うことは
許されない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第45問

宅地建物取引業者A社に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているもの
はどれか。

 

1 A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、
指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が
成立した場合は遅滞なくその旨を指定流通機構に
通知しなければならず、当該通知を怠ったときは
指示処分を受けることがある。

 

解答○宅建業法34条の2第7項及び65条第1項より
正しい。

 

2 A社は、業務上知り得た秘密について、正当な
理由がある場合でなければ他にこれを漏らしては
ならないが、A社の従業者 a についても、a が
専任の取引主任者であるか否かにかかわらず同様に
秘密を守る義務を負う。

 

解答○宅建業法45条及び同75条の2より正しい。

 

3 A社が自ら3、000万円の宅地の売主となる
場合、手付金の保全措置を講じれば、
宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領
することができる。

 

解答×宅建業法39条1項によると
「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地
又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の
10分の2をこえる額の手附を受領することが
できない。」とされる。

 

4 A社がその事務所ごとに備えることとされて
いる帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、
宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項
を記載しなければならないこととされている。

 

解答○宅建業法49条によると「宅地建物取引業者は、
国土交通省令の定めるところにより、その事務所
ごとに、その業務に関する帳簿を備え、
宅地建物取引業に関し取引のあったつど、
その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在
及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載
しなければならない。」とされる。

 

 

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宅建過去問平成16年第44問

宅地建物取引業者A社の行う業務について、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものは
どれか。

 

1 A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主
となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の
1/10以下でかつ、1、000万円以下であれば、
保全措置をしなくてもよい。

 

解答×建築工事完了前なので受領する手付金の額が
代金額の100分の5以下、かつ、1000万円以下
であれば保全措置をしなくてもよい。

 

2 A社は、その相手方等に対して契約の目的物で
ある宅地又は建物の将来の環境等について誤解させる
べき断定的判断を提供することは禁止されているが、
過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合
でも免責されない。

 

解答○本肢のとおり。
過失によって断定的判断を提供してしまった場合でも
免責されない。

 

3 A社は、その事務所に従業者名簿を備えることと
されているが、取引の関係者から請求があった場合、
当該名簿をその者に閲覧させなければならない。

 

解答○宅建業法48条4項のとおり。

 

4 A社は、その相手方等に対して契約に係る重要な
事項について故意に事実を告げない行為は禁止されて
いるが法人たるA社の代表者が当該禁止行為を行った
場合、当該代表者については懲役刑が科されることが
あり、またA社に対しても罰金刑が科されることが
ある。

 

解答○本肢のとおり。
行為者と所属業者双方が罰せられることになる。
(両罰規定)
ちなみに本肢の「契約に係る重要な事項について
故意に事実を告げない行為」については行為者を
2年以下の懲役若しくは300万円以下(法人では
1億円以下)の罰金に処し、又はこれらが併科される。
所属業者については罰金刑が科される。
罰金刑が科される。

 

 

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宅建過去問平成16年第43問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が甲県に建築
した一棟100戸建てのマンションを、
宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許) に販売代理
を依頼し、Bが当該マンションの隣地 (甲県内) に
案内所を設置して契約を締結する場合、
宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) の規定によれば、次の記述のうち正しい
ものはどれか。

 

1 A及びBは当該マンションの所在する場所に
ついて、法第50条第1項に規定する標識を
それぞれ掲示しなければならない。

 

解答×物件の所在場所での標識の掲示義務を負うのは
売主である宅地建物取引業者Aだけである。

 

2 A及びBはその案内所について、それぞれの
法第50条第1項に規定する標識に専任の
取引主任者の氏名を記載しなければならない。

 

解答×本問の場合、案内所に標識の掲示義務を
負うのは販売代理業者Bだけで、売主Aは標識の
掲示義務を負わない。
なお、「標識に専任の取引主任者の氏名を
記載しなければならない。」という記述は正しい。

 

3 Bはその案内所に、業務に従事する者5人につき、
専任の取引主任者を1人置かなければならない。

 

解答×契約を締結し、又は契約の申込みを受ける
案内所等では、業務に従事する者の数に関係なく
専任の取引主任者を1人以上置かなければならない。

 

4 Bは法第50条第2項に定める届出を、その
案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を
経由して国土交通大臣に業務を開始する10日前
までにしなければならない。

 

解答○宅地建物取引業者は、専任の取引主任者を
置くべき案内所等を設置する場合にはあらかじめ、
所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の
取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事及びその所在地を管轄する
都道府県知事に届け出なければならない。
(宅建業法50条2項)
また、「第50条第2項の規定により国土交通大臣に
提出すべき届出書は、その届出に係る業務を行う場所
の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければ
ならない。」とされる。
(宅建業法78条の3第2項)
さらに、宅建業法施行規則19条3項により、
法第50条第2項に定める届出の時期は業務を開始
する10日前までにしなければならない。

 

 

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宅建過去問平成16年第42問

売主を宅地建物取引業者であるA、買主を
宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約に
おいて、宅地建物取引業法第37条の2の規定に
基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の
解除ができる旨及びその方法について告げられた
日から起算して8日間とされるが特約で当該期間を
10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、
これらの特約は有効である。

 

解答×10日間に延長する特約は買主にとって
有利な特約として有効とされるが、7日間に
短縮する特約は買主にとって不利な特約として
無効とされる。

 

2 AがBに対し、売買契約の解除ができる旨
及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、
当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知
から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能
である。

 

解答○売買契約の解除ができる旨及びその方法に
ついて口頭でのみ説明を行った場合、当該告知から
8日を経過していても、クーリング・オフできる。
クーリング・オフについては書面で説明する必要が
あり、口頭でのみ説明を行ってもクーリング・オフ
ができなくなる8日間の期間経過のカウントが
開始しないからである。
なお、8日間の期間経過がない場合でも
「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、
かつ、その代金の全部を支払つたとき。」は
クーリング・オフできなくなる。

 

3 Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに
対して国土交通大臣が定める書式の書面をもって
その意思表示を行わなければならない。

 

解答×クーリング・オフの意思表示は書面で行う
必要はあるが、書式は特に決まっていない。

 

4 Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の
売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所に
おいて当該売買契約の申込みを行った場合で
あっても、Bは当該契約の解除を行うことが
できる。

解答×宅建業者の事務所で売買契約の申込みを
行っている以上、クーリング・オフはできない。
売主の事務所だけでなく、媒介・代理業者の事務所
でも同じことである。

 

 

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宅建過去問平成16年第41問

宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) が売主B
(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の
媒介依頼を受け買主Cとの間で売買契約を
成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額
(消費税額及び地方消費税額を含む。) は次のうち
どれか。
なお、土地付建物の代金は5、100万円
(消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円
を含む。) とする。

1 1、560、000円

2 1、590、000円

3 1、638、000円

4 1、669、500円

解答 3

売買契約の媒介の場合の、報酬の上限額は
(売買契約の目的本体の価格×3%+6万円)
×1.05となる。
((5100万円-100万円)×3%+6万円)
×1.05=1、638、000円

 

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宅建過去問平成16年第40問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) に関する次の規定のうち、
宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、
宅地建物取引業者Bに売却する場合に適用される
ものはどれか。

 

1 法第35条に基づく重要事項の説明

 

解答 適用される。
宅建業者間の取引でも重要事項の説明は必要である。

 

2 法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限

 

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

3 法第39条に基づく手付の額の制限

 

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

4 法第41条に基づく手付金等の保全措置

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

 

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宅建過去問平成16年第39問

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の
媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が
定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、
その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を
受けることがある。

 

解答○媒介契約書の記載事項を記載しないことは
宅建業法65条4項により業務停止処分事由とされる。
媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款
に基づくものであるか否かの別は媒介契約書の
記載事項であるから表示をしなければ、業務停止処分
を受けることがある。

 

2 媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに
更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことは
できない。

 

解答×依頼者から更新の申出があった場合でも、
宅建業者が更新を拒むことはできる。

 

3 AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、
Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、
Aはその根拠を明らかにする必要はない。

 

解答×宅建業法34条の2第2項によると
「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額
(当該宅地又は建物を売買すべき価額又は
その評価額)について意見を述べるときは、その根拠
を明らかにしなければならない。」とされる。
依頼者からの請求の有無を問わない。

 

4 媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日
に1回報告するという特約は無効である。

解答×宅建業法34条の2第8項によると
「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は
、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の
処理状況を2週間に1回以上(依頼者が
当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と
売買又は交換の契約を締結することができない旨の
特約を含む専任媒介契約にあつては、1週間に
1回以上)報告しなければならない。」とされる。
2週間に1回以上であるから当然、5日に1回
報告するという特約も有効である。

 

 

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