宅建一問一答式過去問平成13年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問一問一答平成13年第38問

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の
土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約
を締結した場合に開する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っている
ものはどれか。

 

1 AB間で媒介契約が締結されたときは、
Aは遅滞なく宅地建物取引業法
第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を
記載した書面を作成し、記名押印して、Bに
交付しなければならない。

 

解答○本肢の通り。

 

2 AB間の媒介契約が専任媒介契約である
場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件
につき必要な事項を、媒介契約締結の日から
休業日数を除き7日以内 (専属専任媒介契約
の場合は5日以内) に指定流通機構に登録
しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 Aが当該物件を売買すべき価額に対して
意見を述べるときは、Bに対してその根拠を
明らかにしなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 AB間の媒介契約が専任媒介契約である
場合、その有効期間の満了に際して、Bからの
更新の申出がなくても、その有効期間を自動的
に更新するためには、当該契約の締結時に
あらかじめBの承諾を得ておかなければ
ならない。

 

解答×専任媒介契約の有効期間は、依頼者の
申出により、更新することができる。
依頼者の承諾があっても自動更新はできない。

 

 

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宅建過去問一問一答平成13年第37問

宅地建物取引業者Aは、Bから住宅用地の購入に
ついて依頼を受け媒介契約を締結していたところ、
古い空き家が建った土地(甲地)を見つけ甲地の
所有者とBとの売買契約を締結させ、又は
させようとしている。
この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、
次の記述のうち正しいものはどれか。

 

1 Aは、Bが住宅の建設を急いでおり更地の
取得を希望していることを知っていた場合でも、
空き家について登記がされていないときは、
Bに対して空き家が存する事実を告げる必要は
ない。

 

解答×
本肢の事実は「宅地建物取引業者の相手方等の
判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」と
いえるから事実を告げる必要がある。

 

2 甲地が都市計画法による
第二種低層住居専用地域に指定されている場合
で、その制限について宅地建物取引業法
第35条の規定による重要事項の説明をする
ときAは、Bに対して、低層の住宅が建築できる
ことを告げれば足りる。

 

解答×低層の住宅が建築できることを告げる
だけでは足りない。
都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく
制限に関する事項については概要説明が必要
なのである。

 

3 AがBに対して、甲地の現況を説明しよう
とする場合、Aが甲地の地中の埋設管の有無に
ついて土地利用状況の経歴、関係者への照会等
の調査を実施したが判明せず、埋設管の無い
ことを断定するためには掘削その他の特別の
調査が必要であるときは、Aは、その旨を
告げれば足りる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

4 Bが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去
するつもりである場合で、媒介契約に特別の
定めがないとき、Aは、Bが甲地を取得した
後も、その空家の除去が完成するまでは、
媒介報酬の支払を請求することはできない。

 

解答×Bが甲地を取得すれば、宅建業者Aは
媒介報酬の支払を請求することができる。

 

 

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宅建過去問一問一答平成13年第36問

宅地建物取引業者が、マンションの一戸の
賃貸借の媒介を行うに際し、宅地建物取引業法
第35条の規定による重要事項の説明を行った。
この場合、次の記述のうち、同条の規定に違反
しないものはどれか。

 

1 マンションの所有者についての登記名義人は
説明したが、当該マンションに係る
登記されている抵当権については説明しなかった。

 

解答 違反する。
当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の
種類及び内容並びに登記名義人は重要事項として
説明が必要である。

 

2 敷金の額については説明したが、その敷金を
どのように精算するかについては説明しなかった。

 

解答 違反する。
敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを
問わず、契約終了時において精算することと
されている金銭の精算に関する事項は重要事項
として説明が必要である。

 

3 建物の区分所有等に関する法律に規定する
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約
の定め (その案を含む。 ) がなかったので、
そのことについては説明しなかった。

 

解答 違反しない。
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約
の定め(その案を含む。 )があるときは、
その内容 について重要事項説明が必要であるが
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約
の定め(その案を含む。 )がなければ
重要事項説明は不要である。

 

4 マンションの管理の委託を受けている法人に
ついては、その商号又は名称は説明したが、その
主たる事務所の所在地については説明しなかった。

 

解答 違反する。
当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されて
いるときは、その委託を受けている者の氏名
(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所
(法人にあつては、その主たる事務所の所在地)は
重要事項として説明が必要である。

 

 

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宅建過去問一問一答平成13年第35問

宅地建物取引業者Aは、宅地の売買を媒介し、
契約が成立した場合、宅地建物取引業法第37条
の規定により、その契約の各当事者に書面を交付
しなければならないが、次の事項のうち、
当該書面に記載しなくてもよいものはどれか。

 

1 代金以外の金銭の授受に関する定めがある
ときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び
目的

 

解答 記載する必要がある。

 

2 当該宅地上に存する登記された権利の種類
及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に
記録された所有者の氏名 (法人にあっては、
その名称)

 

解答 記載しなくてもよい。
35条書面では記載事項である。

 

3 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めが
あるときは、その内容

 

解答 記載する必要がある。

 

 

4 当該宅地に係る租税その他の公課の負担に
関する定めがあるときは、その内容

 

解答 記載する必要がある。

 

 

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宅建過去問一問一答平成13年第34問

宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の
行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する
ものはいくつあるか。

 

ア 都市計画法による市街化調整区域内の土地に
ついて、「近々、市街化区域と市街化調整区域
との区分(線引き)を定めることが都道府県の
義務でなくなる。 」と記載し、当該土地について、
すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく
表示して広告すること

 

解答 違反する。
「宅地建物取引業者は、その業務に関して広告を
するときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、
規模、形質若しくは現在若しくは
将来の利用の制限、環境若しくは
交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額
若しくはその支払方法若しくは代金若しくは
交換差金に関する金銭の賃借のあっせんについて、
著しく事実に相違する表示をし、又は実際
のものよりも著しく優良であり、若しくは有利で
あると人を誤認させるような表示をしては
ならない。」のである。

 

イ 定期建物賃貸借を媒介する場合に、
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の
説明において、期間の定めがない旨の説明を
行うこと

 

解答 違反する。
定期建物賃貸借契約については必ず期間の定めが
あり、重要事項の説明において、期間の定めが
ない旨の説明を行えば当然、宅建業法違反である。

 

 

 

ウ 建築に関する工事の完了前において、
建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要の
ある建物について、その確認の申請後、確認を
受ける前に、当該確認を受けることができるのは
確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告を
すること

 

解答 違反する。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築
に関する工事の完了前においては、当該工事に
関し必要とされる開発許可、建築確認等の処分が
あった後でなければ、当該工事に係る宅地又は
建物の売買その他の業務に関する広告をしては
ならない。
「確認を受けることができるのは確実である旨
表示」することの善悪を論じるまでもない。

 

 

エ 競売開始決定がなされた自己の所有に
属しない宅地について、裁判所による競売の公告
がなされた後、入札前に、自ら売主として
宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約
を締結すること

 

解答 違反する。
宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を取得
する契約を締結しているときなど以外は自己の
所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主
として宅地建物取引業者でない者と売買契約
(予約を含む。)を締結してはならない。

 

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問一問一答平成13年第33問

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する
次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 営業保証金の供託は、必ず、主たる事務所の
もよりの供託所に金銭を供託する方法に
よらなければならない。

 

解答×営業保証金の供託は金銭でする以外に
有価証券で、又は金銭と有価証券で行うことが
できる。

 

 

2 新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、
営業保証金を供託所に供託した後に、
国土交通大臣又は都道府県知事の免許を
受けなければならない。

 

解答×新たに宅地建物取引業を営もうとする者は
宅建業の免許を受けた後に営業保証金を
供託しなければならない。

 

 

3 宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が
行われ、営業保証金が政令で定める額に不足する
ことになったときは、通知書の送付を受けた日
から2週間以内にその不足額を供託しなければ、
業務停止の処分を受けることがあるが、
免許取消しの処分を受けることはない。

 

解答×業務停止の処分を受けることがあるだけ
でなく、情状が特に重いときには免許取消し処分
を受ける。

 

 

4 宅地建物取引業者との取引により生じた債権
であっても、内装業者の内装工事代金債権に
ついては、当該内装業者は、営業継続中の
宅地建物取引業者が供託している営業保証金に
ついて、その弁済を受ける権利を有しない。

 

解答○営業保証金について還付請求ができるのは
宅建業に関する取引債権を有する者である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問一問一答平成13年第32問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。 ) に規定する取引主任者に開する次の記述の
うち、正しいものはどれか。

 

1 取引主任者は、法第35条の規定による
重要事項の説明をするときに、その相手方から要求
がなければ、宅地建物取引主任者証の提示は
しなくてもよい。

 

解答×重要事項の説明をするときは相手方からの
要求がなくても宅地建物取引主任者証を
提示しなければならない。

 

 

2 宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物
を分譲するために案内所を設置し、当該案内所に
おいて契約締結を行うときは、1名以上の成年者
である専任の取引主任者を置かなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

3 取引主任者は、取引主任者としてすべき事務の
禁止の処分を受けたときは、2週間以内に、
宅地建物取引主任者証をその処分を行った
都道府県知事に提出しなければならない。

 

解答×取引主任者は、事務禁止の処分を受けた
ときは、速やかに、取引主任者証をその交付を
受けた都道府県知事に提出しなければならない。

 

4 取引主任者は、法第18条第1項の登録を
受けた後に他の都道府県知事にその登録を移転
したときには、移転前の都道府県知事から交付を
受けた宅地建物取引主任者証を用いて引き続き
業務を行うことができる。

 

解答×取引主任者証が交付された後、登録の移転
があったときは、従前の取引主任者証は、その
効力を失う。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問一問一答平成13年第31問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。 ) に規定する取引主任者に関する次の記述
のうち、正しいものはどれか。

 

1 都道府県知事は、宅地建物取引主任者資格試験
を不正の手段で受験したため合格決定が
取り消された者について、同試験の受験を以後
5年間禁止する措置をすることができる。

 

解答×5年間ではなく、3年間である。

 

2 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者でも、
3年間以上の実務経験を有しなければ、法第18条
第1項の登録を受けることができない。

 

解答×試験に合格した者で、宅地若しくは建物の
取引に関し2年以上の実務の経験を有するもの又は
国土交通大臣がその実務の経験を有するものと
同等以上の能力を有すると認めたものは、試験を
行った都道府県知事の登録を受けることができる。

 

3 甲県内に所在する事務所の専任の取引主任者は、
甲県知事による法第18条第1項の登録を
受けている者でなければならない。

 

解答×本肢のような制限はない。

 

 

4 宅地建物取引主任者証を滅失した取引主任者は、
宅地建物取引主任者証の再交付を受けるまで、
法第35条の規定による重要事項の説明をすること
ができない。

 

解答○取引主任者は、重要事項の説明をするときは、
説明の相手方に対し、取引主任者証を
提示しなければならないとされる。
したがって本肢のとおりとなる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問一問一答平成13年第30問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の免許を受ける
必要のないものはどれか。

 

1 建設業法による建設業の許可を受けているAが、
建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行する
ため、建築した共同住宅の売買のあっせんを
復継続して行う場合

 

解答 必要 建築請負契約に付帯して行う場合でも
売買のあっせんを反復継続して行う以上、宅建業の
免許は必要。

 

2 地主Bが、都市計画法の用途地域内の所有地を、
駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地
3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する
場合

 

解答 必要 都市計画法の用途地域内では道路・
公園等に供されている土地以外の土地は宅建業法上
の宅地である。
これらを別々に売却するというのだから宅建業の
免許が必要になる。

 

3 地主Cが、その所有地に自らマンションを建設
した後、それを入居希望者に賃貸し、その
マンションの管理をCが行う場合

 

解答 不要 自ら賃貸する行為は宅建業法上の
「取引」にあたらない。

 

4 農家Dが、その所有する農地を宅地に転用し、
全体を25区画に造成した後、宅地建物取引業者E
に販売代理を依頼して分譲する場合

 

解答 必要 農家Dが自ら売主になる行為であり、
25区画を一括してEに販売代理を依頼した場合でも、
個々の区画については、それぞれの購入者との間で
売買契約が成立する以上、反復継続性もあり、
宅建業の免許が必要となる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問一問一答平成13年第29問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、
取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、
鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの
三手法のいずれか1つを適用することが原則である。

 

解答×原価法、取引事例比較法及び収益還元法の
三手法を原則として併用すべきである。

 

2 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集
して適切な事例の選択を行い、これらに係る
取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を
行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較
を行って求められた価格を比較考量し、これに
よって対象不動産の試算価格を求める手法である。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的
に供されている不動産も含めすべての不動産に適用
すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を
想定することにより適用されるものである。

 

解答×収益還元法は、文化財の指定を受けた
建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外の
ものにはすべて適用すべきものであり、自用の
住宅地といえども賃貸を想定することにより適用
されるものであるとされる。
学校、公園等公共又は公益の目的に供されている
不動産も含めすべての不動産に適用すべきと
いうわけではない。

 

4 賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の
種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の
期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい
純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために
通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。

 

解答×本肢は実質賃料についての記述である。
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、
契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金
が授受される場合においては、当該一時金の運用益
及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法