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「2013年宅建試験に向けた学習のあり方」

こんにちは、松村です。

 

本日は、
「2013年宅建試験に向けた学習のあり方」
というテーマでお話ししたいと思います。

 

2012年の宅建試験の合格ラインは、33点で実に3年ぶりに
7割以下に下がりました。

 

このことは、おそらく試験委員の思惑通りなのでしょう。

 

個数問題を、急激に増やすなど明らかに合格ラインを
下げようとした意図が見て取れるからです。

 

そして個数問題を増加させれば、合格ラインを
コントロールできることが明確になった以上
来年度以降の試験でも個数問題が多く出題される
ことは間違いないと思います。

 

したがって来年度以降の試験においては、この
個数問題で正解できるか、どうかが合否を分ける
ポイントになってくることでしょう。

 

では、多くの人が苦手とされているこの個数問題の
対策としては、どのような学習が有効なのでしょうか。

 

その答えは本年度の個数問題を確認すれば
自ずと見えてきます。

 

本年度の個数問題は
問28
問34
問38
問40
問41
の5問です。

 

これらの問題には共通点があります。

 

その共通点とは
1.「宅地建物取引業法」の問題であること。
2.ほぼ全ての問題が「基本事項」を問うものであること。
という2点です。

 

ということは
・少なくとも「宅地建物取引業法」に関して
・「基本事項」を徹底的にマスターすることができれば
個数問題にも対応できるということですね。

 

これらのことから考えれば、合格するために
我々が選択すべきなのは
学習すべき事項を増やす「拡張型の学習」ではなく
「基本事項」の完全習熟を目指す「集中型の学習」
ということになります。

 

近年、宅建試験が難化していると言われるように
なってから、やたらと分厚い宅建のテキストが
増えました。

 

私自身はもともと、そういうテキストを使った
「拡張型の学習」に対しては、
否定的な見解を示していましたが
「基本事項」の完全習熟が合格へのカギとなる
今後の試験においては「拡張型の学習」は
絶対に選択してはいけない学習法と言える
でしょう。

 

あなたが本気で合格したいなら、迷いなく
「集中型の学習」
を選択して頂きたいと思います。

 

「集中型の学習」は、もはや
より効率的に合格するための方法論であるだけでなく
合格するための「唯一の方法論」になった
ということです。

 

それでは、またメールしますね。

 

 

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おはようございます、松村です。

{MONTH}月{DAY}日の宅建過去問一問一答式をお送りします。

平成19年問6 

不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述
のうち、民法の規定及び判例によれば、誤って
いるものはどれか。
なお、この問において、第三者とはいわゆる
背信的悪意者を含まないものとする。

1 不動産売買契約に基づく所有権移転登記が
なされた後に、売主が当該契約に係る意思表示
を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、
売主は、その旨の登記をしなければ、
当該取消後に当該不動産を買主から取得して
所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗
できない。

解答○売主と取消し後の第三者は対抗関係と
される。
取消しによる売主への復帰的物権変動と
第三者への譲渡を二重譲渡の関係と同様に
扱うのである。
よって売主は、詐欺による取消しの登記を
しなければ、取消後の第三者に所有権を対抗
できない。

2 不動産売買契約に基づく所有権移転登記
がなされた後に、売主が当該契約を適法に
解除した場合、売主は、その旨の登記を
しなければ、当該契約の解除後に当該不動産
を買主から取得して所有権移転登記を
経た第三者に所有権を対抗できない。

解答○売主と解除後の第三者は対抗関係と
される。
解除による売主への復帰的物権変動と第三者
への譲渡を二重譲渡の関係と同様に扱うの
である。
よって売主は、解除による所有権移転登記を
しなければ、解除後の第三者に所有権を
対抗できない。

3 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の
共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断る
ことなく単独で所有権を相続取得した旨の
登記をした場合、弟は、その共同相続の登記
をしなければ、共同相続後に甲不動産を
兄から取得して所有権移転登記を経た第三者
に自己の持分権を対抗できない。

解答×兄は弟の持分については全くの
無権利者であるから、兄から譲受けた第三者
も弟の持分については無権利者となる。
そして真実の所有者が無権利者に対して
所有権(ここでは持分)を主張するのに登記
は不要である。
よって弟は兄から甲不動産を取得した第三者
に対して登記なくして自己の持分を主張
できる。

4 取得時効の完成により乙不動産の所有権
を適法に取得した者は、その旨を登記
しなければ、時効完成後に乙不動産を
旧所有者から取得して所有権移転登記を経た
第三者に所有権を対抗できない。

解答○正しい。取得時効の完成による所有権
の取得と旧所有者からの所有権の取得を
二重譲渡の場合と同様に扱うのである。

「松村のワンポイントレッスン」

本問の場合、まずは第三者が
「対抗関係に立つ者であるか、否か」を
判断できる必要があります。

・取消し「後」の第三者
・解除「後」の第三者
・取得時効完成「後」の第三者は
いずれも対抗関係に立つ者ということに
なります。

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おはようございます、松村です。

{MONTH}月{DAY}日の宅建過去問一問一答式をお送りします。

平成17年問1

自己所有の土地を売却するAの売買契約の
相手方に関する次の記述のうち、民法の規定
及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 買主Bが被保佐人であり、保佐人の同意
を得ずにAとの間で売買契約を締結した場合、
当該売買契約は当初から無効である。

解答×被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結
した売買契約は取消すことができるとされる。
つまり、当該契約はいったんは有効に成立
しており、当初から無効なわけではない。

2 買主Cが意思無能力者であった場合、
Cは、Aとの間で締結した売買契約を
取り消せば、当該契約を無効にできる。

解答×意思無能力者が行った法律行為は
取り消すまでもなく当初から無効である。

3 買主である団体Dが法律の規定に
基づかずに成立した権利能力を有しない
任意の団体であった場合、DがAとの間で
売買契約を締結しても、当該土地の所有権
はDに帰属しない。

解答○権利能力を有しない任意の団体は
権利義務の主体となりえない。
よって本肢のDは売買契約を締結しても
所有権を取得できない。

4 買主Eが婚姻している未成年者であり、
当該婚姻がEの父母の一方の同意を
得られないままになされたものである場合
には、Eは未成年者であることを理由に
当該売買契約を取り消すことができる。

解答×未成年者の婚姻には父母双方の同意
が必要とされるが、父母の一方が
同意しないときには他の一方の同意があれば
よいとされる。
よって買主Eの婚姻は完全に有効な婚姻
であり、成年擬制が働き、未成年者である
ことを理由に当該売買契約を取り消すことが
できなくなる。

「松村のワンポイントレッスン」

権利能力と意思能力はほとんど出題される
ことはないが、行為能力との違いは
理解しておこう。

・権利能力とは権利義務の主体となりうる能力

・意思能力とは有効に意思表示をする能力

・行為能力とは単独で完全に有効な法律行為
 をなしうる能力

のことである。

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