月別アーカイブ: 2012年4月

宅建過去問平成18年第49問

木造の建築物に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 木造の外壁のうち、鉄網モルタル塗その他軸組が
腐りやすい構造である部分の下地には、防水紙その他
これに類するものを使用しなければならない。

 

解答○建築基準法施行令49条1項のとおり。

 

2 構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、
節、腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点が
ないものでなければならない。

 

解答○建築基準法施行令41条のとおり。

 

3 2階建ての木造建築物の土台は、例外なく、
基礎に緊結しなければならない。

 

解答×2階建ての木造建築物でも柱を基礎に緊結した
場合には、土台を設けなくても良いとされる。
したがって2階建ての木造建築物の土台は、
例外なく、基礎に緊結しなければならないわけでは
ない。
42条2項の「指定した区域外における平家建ての
建築物で延べ面積が五十平方メートル以内のものに
ついては、土台を基礎に緊結しなくてもよい。」
だけで判断してはいけない。

 

4 はり、けたその他の横架材の中央部附近の下側に
耐力上支障のある欠込みをする場合は、その部分を
補強しなければならない。

 

解答×はり、けたその他の横架材には、その
中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをしては
ならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、
不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に
関する公正競争規約を含む?。 ) の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、旧跡
その他の施設の名称を使用する場合には、当該物件が
これらの施設から最短の道路距離で 300m 以内に
所在していなければならない。

 

解答×新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、
旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、
当該物件がこれらの施設から直線距離で300m以内に
所在していなければならない。

 

2 市街化調整区域内に所在する土地を販売する際の
新聞折込広告においては、市街化調整区域に所在する
旨を 16 ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、
宅地の造成や建物の建築ができない旨を表示する必要
はない。

 

解答×市街化調整区域に所在する土地を販売する際の
広告については、「市街化調整区域。宅地の造成及び
建物の建築はできません。」と16ポイント以上の
文字で明示することが必要である。

 

3 新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を
写した写真を掲載する際に、当該物件の至近に所在
する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、
不当表示に該当する。

 

解答○「宅地又は建物の見取図、完成図又は
完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の
周囲の状況について表示するときは、現況に反する
表示をしないこと。」が要求される。
(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則
11条23号)

 

4 分譲マンションを販売するに当たり、
当該マンションが、何らかの事情により数年間工事が
中断された経緯があったとしても、住居として未使用
の状態で販売する場合は、着工時期及び中断していた
期間を明示することなく、新築分譲マンションとして
広告することができる。

 

解答×「建築工事に着手した後に、同工事を相当の
期間にわたり中断していた新築住宅又は
新築分譲マンションについては、建築工事に着手した
時期及び中断していた期間を明示すること。」が
必要である。
(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則
9条14号)

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第46問

住宅金融公庫 (以下この問において 「公庫」と
いう。) に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 平成19年4月に
独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、
住宅金融公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の
回収は、引き続き住宅金融公庫が行う。

 

解答×住宅金融公庫が貸し付けた住宅ローンの
貸付金の回収は、住宅金融支援機構が引き継ぐ。

 

2 証券化支援事業 (買取型) の住宅ローン金利
は、公庫が決定しているので、どの取扱金融機関
に申し込んでも金利は同一である。

 

解答×住宅ローン金利は、取扱金融機関によって
異なる。

 

3 証券化支援事業 (買取型) の住宅ローン金利
は、短期変動金利である。

 

解答×長期固定金利である。

 

4 公庫の融資を受けている者は、貸付金の
弁済期日が到来する前に、貸付金の全部又は
一部を繰り上げて返済することができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成18年第45問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) に対する
監督処分に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているもの
はどれか。

 

1 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から
受けた業務停止の処分に違反した場合でも、
乙県知事は、Aの免許を取り消すことはできない。

 

解答○免許の取消しができるのは免許件者のみで
ある。

 

2 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から
指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、
甲県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることは
できない。

 

解答×業務地の知事からの指示に従わなかった場合
でも、免許権者である知事が業務停止処分をする
ことはできる。

 

3 Aが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から
指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状
が特に重い
ときであっても、国土交通大臣は、Aの免許を
取り消すことはできない。

 

解答○国土交通大臣といえども自ら免許をした
宅建業者以外の免許を取り消すことはできない。

 

4 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、
建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に
処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な
指示をすることができる。

 

解答○「業務に関し他の法令に違反し、
宅地建物取引業者として不適当であると認められる
とき。」は必要な指示をすることができる。

 

 

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宅建過去問平成18年第44問

宅地建物取引業保証協会 (以下この問において
「保証協会」 という。) に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 保証協会は、一般財団法人でなければならない。

 

解答 ×保証協会は、一般社団法人でなければ
ならない。

 

2 保証協会は、当該保証協会に加入しようとする
宅地建物業者から弁済業務保証金分担金の納付を
受けたときは、その日から2週間以内に、その納付
を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託
しなければならない。

 

解答 ×保証協会は、当該保証協会に加入しようと
する宅地建物業者から弁済業務保証金分担金の納付
を受けたときは、その日から1週間以内に、
その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金
を供託しなければならない。

 

3 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた
社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、
その通知された額の還付充当金を当該保証協会に
納付しなければならない。

 

解答 ○本肢のとおり。
(宅地建物取引業法第64条の10第2項)

 

4 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位
を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日
から1週間以内に弁済業務保証金分担金を
納付すれば、その地位を回復する。

 

解答 ×本肢のような規定はない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第43問

宅地建物取引業者 (消費税課税事業者) が、
宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反しないものの組合せとして、正しいものは
どれか。
なお、この場合の取引の関係者は、A、B及び
Cのみとする。

 

ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理
の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円
で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬として、126万円を受領した。

 

解答 違反しない。代理の場合であるからAは、
Bから〔(3000万円×0.03+6万円)×2〕×1.05
=201万6千円までは報酬を受領しうる。

 

イ Aは、BからB所有の宅地の売却について代理
の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円
で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の
依頼による広告に要した実費10万円を受領した。

 

解答 違反しない。代理の場合であるからAは、
Bから〔(1000万円×0.03+6万円)×2〕×1.05=
75万6千までは報酬を受領しうる。
よって報酬30万円を受領することは問題ない。
また、報酬とは別に特別の依頼による広告に要した
実費として10万円を受領しているが、これも
問題ない。

 

ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の
媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の
貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びC
それぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

 

解答 違反する。建物の貸借の媒介契約で受領する
ことができる報酬の上限は、貸主、借主双方からの
受領分合わせて建物の借賃の1月分+消費税である。

 

 

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

解答 1

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第42問

次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問い
において 「法」 という。) の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに
従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を
最終の記載をした日から5年間保存しなければ
ならない。

 

解答×宅地建物取引業者は、その事務所ごとに
従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を
最終の記載をした日から10年間保存しなければ
ならない。

 

2 宅地建物取引業者は、従業者を業務に
従事させる際に、その従業者であることを証する
証明書を携帯させなければならないが、
当該証明書を携帯させなかった場合でも、
業務停止処分を受けることはない。

 

解答×業務停止処分を受けることがある。

 

3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、
その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に
関し取引のあったつど、その年月日、その取引に
係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を
記載しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。(宅地建物取引業法49条)

 

4 宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を
行う案内所において宅地の売買の契約の締結を
行わない場合には、その案内所に国土交通省令で
定める標識を掲示しなくてもよい。

 

解答×宅地建物取引業者は、事務所等及び
事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を
行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、
国土交通省令で定める標識を掲げなければ
ならない。(宅地建物取引業法50条)
本肢の「一団の宅地の分譲を行う案内所」は、
宅地の売買の契約の締結を行わない場合でも
「事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で
定めるその業務を行う場所」に該当する。
したがって標識を掲示する必要がある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第41問

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは
どれか。

 

1 Aは、自ら売主として売買契約を締結したが、
履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の
申出を受けた際、違約金の支払を要求した。

 

解答 違反する。手付放棄による契約解除では、
損害賠償の請求や違約金の請求はできない。

 

2 Aは、建物の貸借の媒介において、契約の
申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に
申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金
を手渡していることから、返金を断った。

 

解答 違反する。契約の申込時に預り金を受領して
いたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされた
ときに、預り金の返金を拒む行為は、「申込みの
撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、
宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるもの
として国土交通省令で定めるもの」に該当し、
してはならない。

 

3 Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の
売買において、買主である宅地建物取引業者と、
「Aは瑕疵を担保する責任を一切負わない」 旨の
特約を記載した売買契約を締結した。

 

解答 違反しない。買主が宅建業者なので、
業法40条の「瑕疵担保責任についての特約の制限」
規定は適用されない。
よって本肢のような特約も有効である。

 

4 Aは、自ら売主として工事完了前の
土地付建物の売買契約を締結するとき、契約書の
記載事項のうち、当該物件の引渡時期が確定して
いないので、その記載を省略した。

 

解答 違反する。物件の引渡時期は契約書
(37条書面)の必要的記載事項とされるので、
記載を省略することはできない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第40問

宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは
どれか。

 

1 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実
であると誤解させる断定的判断を提供する行為を
したが、実際に売買契約の成立には至らなかった。

 

解答 違反する。
「断定的判断を提供する行為」はすると、売買契約
の成立には至らなかったとしても、宅建業法違反で
ある。

2 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求
したが、実際には国土交通大臣が定める額を
超えない報酬を受け取った。

 

解答 違反する。
「不当に高額の報酬を要求」はすると、実際には
受け取らなかったとしても、宅建業法違反である。

 

3 建物の販売に際して、手付について貸付けを
することにより売買契約の締結の誘引を行ったが、
契約の成立には至らなかった。

 

解答 違反する。
「手付について貸付けをすることにより売買契約の
締結の誘引」を行うと、売買契約の成立には
至らなかったとしても、宅建業法違反である。

 

4 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の
締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に
着手していたため、当該売買契約の手付放棄による
解除を拒んだ。

 

解答 違反しない。
「建物引渡債務の履行に着手」しているので
売買契約の手付放棄による解除を拒むことが
できる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成18年第39問

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の
売買契約を締結した場合、次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」
という。) の規定によれば、誤っているものは
どれか。

 

1 Bは、Aが設置したテント張りの案内所で
買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で契約を
締結した場合には、それ以後は一切
法第37条の2による当該契約の解除を
行うことはできない。

 

解答×買受けの申込みをした場所と、契約を締結
した場所とが異なる場合、クーリング・オフが
できるかどうかは買受けの申込みをした場所に
よって決まる。
本肢ではテント張りの案内所で買受けの申込みを
しているので、クーリング・オフができる。

 

2 当該契約において、当事者の債務の不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を
予定し、又は違約金を定めるときは、これらを
合算した額が代金の額の10分の2を超える定め
をしてはならない。

 

解答○宅建業法38条1項より正しい。

 

3 当該契約に 「当事者の一方が契約の履行に
着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、
契約を解除することができる」 旨の特約を
定めた場合、その特約は無効である。

 

解答○宅建業法39条2項によると
「宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地
又は建物の売買契約の締結に際して手附を
受領したときは、その手附がいかなる性質のもの
であつても、当事者の一方が契約の履行に
着手するまでは、買主はその手附を放棄して、
当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、
契約の解除をすることができる。」とされる。
さらに、宅建業法39条3項で「前項の規定に
反する特約で、買主に不利なものは、無効と
する。」とされているので本肢の特約は無効と
いうことになる。

 

4 Aは、当該建物が未完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから
受け取った手付金等について、その金額を問わず
法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる
必要はない。

 

解答○宅建業法41条1項より正しい。

 

 

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