宅建過去問平成25年第39問

宅地建物取引業保証協会(以下この間において「保証協会」という。)に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

l 保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について、宅地
建物取引業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければ
ならない。

解答〇本肢のとおり。
宅地建物取引業法64条の5第1項
宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業者の相手方等から社員の取り扱った宅地建物
取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その相談に応じ、申
出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該社員に対し当該苦
情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
宅地建物取引業法64条の5第4項
宅地建物取引業保証協会は、第一項の申出及びその解決の結果について社員に周知させな
ければならない。

2 保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣
又は都道府県知事に報告しなければならない。

解答×「宅地建物取引業保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失った
ときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣
又は都道府県知事に報告しなければならない。」とされる。(宅地建物取引業法64条の4第
2項)保証協会に加入した宅地建物取引業者が自ら報告するわけではない。

3 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であ
った者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託
所に供託すべきことを通知しなければならない。

解答×宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係
る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を宅地建物取引
業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。(宅地建物取引業法64条の10第1
項)

4 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、
弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

解答×宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者はその加入しよ
うとする日までに弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに
政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければ
ならない。(宅地建物取引業法64条の9第1項1号)

宅建過去問平成25年第38問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものは
いくつあるか。

ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された
雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとす
る特約を定めることができる。

解答×宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、瑕疵担保
責任の期間について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならないとされる。(宅地建物取引業法40
条1項)
本肢は瑕疵担保責任の負担期間については問題ないが、瑕疵担保責任を負う瑕疵を限定し
ていることが民法の規定より買主に不利な特約といえ、無効となる。(宅地建物取引業法
40条2項)

イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際
して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の
合計額を700万円とする特約を定めることができる。

解答〇宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者
の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定め
るときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはな
らない。(宅地建物取引業法38条1項)

ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中
間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済み
の手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効で
ある。

解答×宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して
手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約
の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額
を償還して、契約の解除をすることができるとされる。(宅地建物取引業法39条2項)
また、この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる。
本肢の場合、「買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる」
という特約部分が原則規定より買主に不利なものとなっているため、この特約部分につい
ては無効となる。

宅建過去問平成25年第37問

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受
け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を
受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取
引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,250
万円(うち、土地代金は2,100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

ア A社はBから3,340,000円の報酬を受領し、C社はDから1,670,000円の報酬を受領した。

解答 宅地建物取引業法に違反する。
建物の本体価格は
{5250万円-2100万円(土地代金)}÷1.05=3000万円である。
したがって報酬算定の基礎となる物件の本体価格は
3000万円+2100万円=5100万円となる。
これをもとに計算すると、消費税課税事業者である宅地建物取引業者が
売買を媒介する場合の報酬の限度額は
{5100万円×3%+6万円}×1.05=166万9500円
売買を代理する場合の報酬の限度額は
166万9500円×2=333万9千円となる。
また、複数の宅地建物取引業者が一つの売買取引に関与する場合の報酬の合計の限度額は
売買を媒介する場合の報酬の限度額の2倍までとされているので本問の場合、報酬の合計の
限度額は333万9千円となる。
したがって、本肢についてはA社の報酬限度額、C社の報酬限度額、さらには報酬の合計の
限度額のいずれもが宅地建物取引業法に違反することになる。

イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから
1,239,000円の報酬を受領した。

解答 宅地建物取引業法に違反する。
A社とC社が受領している報酬の合計額が343万9千円となり、報酬の合計の限度額333万9千
円を超過している。

ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領した
ほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、D
が事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。

解答 宅地建物取引業法に違反しない。
A社の報酬額、C社の報酬額、A社とC社が受領している報酬の合計額のいずれも限度額以下
となっている。
また、依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用につい
て報酬とは別に受領することは特に問題ない。

宅建過去問平成25年第36問

宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問
において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この間において「37条
書面Jとは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

l A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関
する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、
私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買
主の双方に交付した。

解答 宅地建物取引業法に違反する。
「私道に関する負担に関する事項」は契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、
重要事項として説明する必要がある。(宅地建物取引業法35条1項3号)
重要事項説明がなされなければ、37条書面にその旨記載したとしても、宅建業法違反が是
正させれるわけではない。

2 A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所
有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、
説明した。

解答 宅地建物取引業法に違反する。
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、契約が成立するまでの間に、
供託所等に関する説明をするようにしなければならないとされている。(宅地建物取引業
法35条の2)

3 A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、
37条書面に記名押印をした取引主任者が不在であったことから、取引主任者ではない従業
員に37条書面を交付させた。

解答 宅地建物取引業法に違反しない。
37条書面への記名押印は取引主任者が行う必要があるが、その交付については取引主任者
でない者が行っても問題ない。(宅地建物取引業法37条3項)

4 A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関
する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について
37条書面への記載を省略した。

解答 宅地建物取引業法に違反する。
瑕疵担保責任についての定めがあるときは、その内容を37条書面に記載する必要がある。
(任意的記載事項・宅地建物取引業法37条1項11号)
なお、宅地建物取引業者間の取引であることが37条書面の記載事項に影響を与えることは
ない。(宅地建物取引業法78条2項)

宅建過去問平成25年第35問

宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第
37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなけ
ればならない事項の組合せとして、正しいものはどれか。

ア 保証人の氏名及び住所

解答 記載しなくてもよい。(宅地建物取引業法37条2項)

イ 建物の引渡しの時期

解答 必ず記載しなければならない。
「宅地又は建物の引渡しの時期」は37条書面の必要的記載事項である。(宅地建物取引業
法37条2項1号)

ウ 借賃の額並びにその支払の時期及び方法

解答 必ず記載しなければならない。
「借賃の額並びにその支払の時期及び方法」は37条書面の必要的記載事項である。(宅地
建物取引業法37条2項2号)

エ 媒介に関する報酬の額

解答 記載しなくてもよい。(宅地建物取引業法37条2項)

オ 借賃以外の金銭の授受の方法

解答 記載しなくてもよい。(宅地建物取引業法37条2項)
「借賃以外の金銭の授受の方法」は記載事項ではない。
「借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期
及び目的」は定めがあるときは記載すべき事項である。(任意的記載事項)

宅建過去問平成25年第34問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクー
リング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

l Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売
買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還
を拒むことができる。

解答×「自ら指定した喫茶店」は「事務所等」には該当しない。
したがってBはクーリング・オフすることができ、その場合、A社は、既に支払われている
手付金及び中間金の全額の返還をしなければならない。
(宅地建物取引業法37条の2第1項、宅地建物取引業法施行規則16条の5第2号)

2 Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフ
について書面で告げられ、契約を締結した。Bは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除
をすることができる。

解答×買受けの申込みをした者又は買主が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びそ
の申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日
から起算して8日を経過したときはクーリング・オフをすることができないとされている。
(宅地建物取引業法37条の2第1項1号)
クーリング・オフについて書面で告げられた月曜日から起算すると、翌週の月曜日が8日目
となり、翌週の火曜日ではクーリング・オフすることができないことになる。

3 Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した
宅地建物取引業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の
依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。
その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の
書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。

解答〇売主より代理又は媒介の依頼は受けていない宅地建物取引業者の事務所はクーリン
グ・オフができなくなる「事務所等」には該当しない。また書面で告げられた日から6日後
にクーリング・オフの書面を発送しているので期間の点でも問題ない。
よってBは当該売買契約についてクーリング・オフすることができる。

4 Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2
日後、A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の
引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われているこ
とを理由に契約の解除を拒むことができる。

解答×テント張りの案内所はクーリング・オフができなくなる「事務所等」には該当しな
い。(買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる時は買受けの申込みの場所でクー
リング・オフの可否を判断する。)
また、代金全額を支払っているが、まだ、宅地の引渡しは受けていない。
したがってBは問題なくクーリング・オフをすることができ、A社は契約の解除を拒むこと
ができない。

宅建過去問平成25年第33問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいもの
はどれか。

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総
会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。

解答×管理組合の総会の議決権に関する事項は重要事項説明の内容となっていない。

2 宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関
する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その
案の内容を説明しなければならない。

解答〇区分所有建物については共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があると
きは、その内容が重要事項説明の内容となっている。(宅地建物取引業法35条1項6号、宅
地建物取引業法施行規則16条の2第2号)

3 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する
容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

解答×建物の賃貸借契約においては、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する
制限は重要事項説明の内容となっていない。(宅地建物取引業法35条1項2号、宅地建物取
引業法施行令3条3項)

4 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される
金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければなら
ない。

解答×代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的は
重要事項説明の内容となっているが、その保管方法については重要事項説明の内容となっ
ていない。(宅地建物取引業法35条1項7号)

宅建過去問平成25年第32問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正
しいものはどれか。なお、この間において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確
認をいうものとする。

ア 宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bか
ら当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。

解答×宅建業法に違反する。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該
工事に関し必要とされる開発行為の許可、建築確認等の処分あった後でなければ、当該工
事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。(宅地建物取
引業法33条)

イ 宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dか
ら当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を
締結した。

解答〇宅建業法に違反しない。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該
工事に関し必要とされる開発行為の許可、建築確認等の処分があった後でなければ、当該
工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買
若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。(宅
地建物取引業法36条)
つまり、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建物であっても賃貸借契約の代理や媒
介を行うことは制限されない。

ウ 宅地建物取引業者F社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主G社(宅地
建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。

解答〇宅建業法に違反しない。
建築確認が済んでいるので建築工事完了前であっても、全く問題ない。(宅地建物取引業
法36条)

エ 宅地建物取引業者H社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主I社
(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当
該住宅の販売広告を行った。

解答×宅建業法に違反する。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該
工事に関し必要とされる開発行為の許可、建築確認等の処分あった後でなければ、当該工
事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。(宅地建物取
引業法33条)

宅建過去問平成25年第31問

宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この間
において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれ
ば、正しいものの組合せはどれか。

ア A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条
書面を交付しなければならない。

解答×宅地建物取引業者が自ら貸主となる行為は、宅地建物取引業に該当しない。
したがって37条書面の交付義務も発生しない。

イ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各
当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。

解答〇宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約
を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び
代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞
なく、37条書面を交付しなければならない。(宅地建物取引業法37条1項)

ウ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗
力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しな
ければならない。

解答〇本肢のとおり。(宅地建物取引業法37条1項10号)

エ A社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地
建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。

解答×宅地建物取引業者間の取引であっても37条書面を交付する必要がある。(宅地建物
取引業法78条2項)

宅建過去問平成25年第30問

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この間
において「重要事項説明」という。)及び同条の規定により交付すべき書面(以下
この間において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

l 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取
引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略して
よい。

解答×当然、35条書面の交付も必要である。(宅地建物取引業法35条1項・宅地建物取引業
法78条2項)

2 宅地建物取引業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、
当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を相手方に
提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがあ
る。

解答×提示しなかったときは、10万円以下の過料に処せられることがある。(宅地建物取
引業法86条)

3 宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、
指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受
けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。

解答×その内容を重要事項説明において説明しなくてはならない。(宅地建物取引業法35
条1項14号、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第5号)

4 宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波
防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、
その旨を説明しなければならない。

解答〇本肢のとおり。宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号)