宅建一問一答式過去問平成22年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成22年第39問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地
の売買契約を締結した場合における次の記述
のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定
並びに判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 当事者の債務不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない
場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を
超えてはならない。

 

解答×「宅地建物取引業者がみずから売主と
なる宅地又は建物の売買契約において、当事者
の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める
ときは、これらを合算した額が代金の額の
10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。」とされる。
しかし、本肢のように「当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額
を定めていない場合」には、実際に損害が発生
したことが証明できれば損害賠償の請求額が
売買代金の額を超えてもよい。

2 当事者の債務不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割
とし、違約金の額を売買代金の1割とする
定めは、これらを合算した額が売買代金の3割
を超えていないことから有効である。

 

解答×「宅地建物取引業者がみずから売主と
なる宅地又は建物の売買契約において、当事者
の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める
ときは、これらを合算した額が代金の額の
10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。」とされる。

 

3 Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、
Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を
解除する。」という意思表示を書面で行うこと
のみをもって、契約を解除することができる。

 

解答×意思表示を書面で行うことのみでは
足りず、現実に手付の倍額を償還しなければ、
契約を解除することはできない。

4 Aは、当該売買契約の締結日にBから
手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領
した。
その2日後、AがBに対して、手付の倍額を
償還することにより契約解除の申出を行った
場合、Bは、契約の履行に着手している
としてこれを拒むことができる。

 

解答○内金を支払っているのだから、Bは、
契約の履行に着手しているとして契約解除の
申出を拒むことができる。

 

 

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宅建過去問平成22年第38問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結
した宅地の売買契約について、Bが
宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、
いわゆるクーリング・オフによる契約の解除を
する場合における次の記述のうち、正しいもの
はどれか。

 

1 Bが、自ら指定したホテルのロビーで
買受けの申込みをし、その際にAから
クーリング・オフについて何も告げられず、
その3日後、Aのモデルルームで契約を締結
した場合、Bは売買契約を解除することが
できる。

 

解答○Bが買受けの申込みをした「自ら指定
したホテルのロビー」は、事務所等に
該当しない。
したがってBは売買契約を解除することが
できる。

2 Bは、テント張りの案内所で買受けの
申込みをし、その際にAから
クーリング・オフについて書面で告げられ、
契約を解除した。
その5日後、代金の全部を支払い、翌日に
宅地の引渡しを受けた。
この場合、Bは売買契約を解除することが
できる。

 

解答×「申込者等が、当該宅地又は建物の
引渡しを受け、かつ、その代金の全部を
支払ったとき。」は売買契約を解除することが
できなくなる。

3 Bは、喫茶店で買受けの申込みをし、
その際にAからクーリング・オフについて
書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結
した。その5日後、契約解除の書面をAに
発送し、その3日後に到達した。
この場合、Bは売買契約を解除することが
できない。

 

解答×「申込みの撤回等は、申込者等が
契約解除の書面を発した時に、その効力を
生ずる。」とされる。
また、Bはクーリング・オフについて書面で
告げられた日から起算しで8日を経過する
までに契約解除の書面を発している。
よってBは売買契約を解除することができる。

4 Bは、自ら指定した知人の
宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の
売却について代理又は媒介の依頼を受けて
いない)の事務所で買受けの申込みをし、
その際にAからクーリング・オフについて
何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を
締結した場合、Bは売買契約を解除すること
ができない。

 

解答×宅地建物取引業者Aから当該宅地の
売却について代理又は媒介の依頼を受けて
いない宅地建物取引業者Cの事務所は
クーリング・オフ制度が適用されない
事務所等に該当しない。
したがってBは売買契約を解除することが
できる。

 

 

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宅建過去問平成22年第37問

宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の
宅地の売買について媒介を行う場合において、
宅地建物取引業法(以下この問において「法」
という。)第37条の規定により交付すべき
書面(以下この問において「37条書面」と
いう。)に関する次の記述のうち、法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 Aが、取引主任者をして、37条書面に
記名押印させた場合には、37条書面の交付を、
取引主任者でないAの代表者や従業員が行って
もよい。

 

解答○本肢のとおり。

2 公正証書によってなされる売買契約の場合
には、当該公正証書に取引主任者の記名押印が
なくても、法第35条に規定する書面に
取引主任者の記名押印があれば、当該公正証書
をもって37条書面に代えることができる。

 

解答×37条書面に代えるためには取引主任者
の記名押印が必要である。

3 B及びCが宅地建物取引業者である場合
には、37条書面において、引渡しの時期の
記載を省略することができる。

 

解答× 契約の両当事者が宅地建物取引業者
である場合でも37条書面において、引渡しの
時期の記載を省略することはできない。
なお、引渡しの時期は37条書面の
必要的記載事項である。

4 37条書面に記名押印する取引主任者は、
法第35条に規定する書面に記名押印した
取引主任者と同一の者でなければならない。

 

解答×同一の者でなくてもよい。

 

 

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宅建過去問平成22年第36問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の
説明を取引主任者が行う場合における次の記述の
うち、同条の規定に違反しないものはどれか。

 

1 中古マンションの売買の媒介において、
当該マンションに係る維持修繕積立金については
説明したが、管理組合が保管している維持修繕の
実施状況についての記録の内容については説明
しなかった。

 

解答 違反する。
維持修繕の実施状況についての記録の内容に
ついても説明する必要がある。

 

2 自ら売主となる新築住宅の売買において、
重要事項の説明の時点で瑕疵(かし)担保責任の
履行に関する責任保険の契約を締結する予定
であることは説明したが、当該責任保険の概要
については説明しなかった。

 

解答 違反する。
自ら売主となる新築住宅の売買においては
「当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の
履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で
国土交通省令・内閣府令で定めるものを
講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合に
おけるその措置の概要」について重要事項として
説明が必要である。

3 宅地の売買の媒介において、当該宅地が
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する
法律第3条の規定に基づく
急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、
立木竹の伐採には都道府県知事の許可を
受けなければならないことについては
説明しなかった。

 

解答 違反する。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、
立木竹の伐採には都道府県知事の許可を
受けなければならないことについても説明が
必要である。

4 建物の売買の媒介において、登記された権利
の種類及び内容については説明したが、移転登記
の申請の時期については説明しなかった。

 

解答 違反しない。
ちなみに移転登記の申請の時期は37条書面の
必要的記載事項である。

 

 

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宅建過去問平成22年第35問

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項
の説明を取引主任者が行う場合における
次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に
規定する建ぺい率及び容積率に関する制限が
あるときはその概要を説明しなければならないが、
建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 宅地の売買の媒介の場合は、
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の
推進に関する法第6条第1項により指定された
土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明
しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合
は説明する必要はない。

 

解答×どちらの場合も説明が必要である。

3 建物の売買の媒介の場合は、
住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条
第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅
であるときはその旨を説明しなければならないが、
建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

4 宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する
負担について説明しなければならないが、建物の
貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成22年第34問

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下
この問において「法」という。)の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を
行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、
その額及び授受の目的について、法第35条に
規定する重要事項を記載した書面に記載して
いるのであれば、法第37条の規定により
交付すべき書面(以下この問において
「37条書面」という。)に記載する必要は
ない。

 

解答×当然、37条書面にも記載する必要が
ある。

2 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借
の媒介を行う場合、損害賠償の予定又は
違約金に関する特約の内容について、
37条書面に記載する必要はないが、売買の
媒介を行う場合は、当該内容について
37条書面に記載する必要がある。

 

解答×区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、
損害賠償の予定又は違約金に関する特約の内容
について、37条書面に記載する必要がある。
後段は正しい。

3 土地付建物の売買契約において、買主が
金融機関から住宅ローンの承認を
得られなかったときは契約を無条件で
解除できるという取り決めがある場合、
当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、
自ら住宅ローンのあっせんをする予定が
なくても、37条書面にその取り決めの内容を
記載する必要がある。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者
でないBから建物の売却の依頼を受け、AとB
との間で専属専任媒介契約を締結した場合、
Aが探索した相手方以外の者とBとの間で
売買契約締結したときの措置について、AとB
との間で取り決めがなければ、Aは
法第34条の2第1項の規定に基づき
交付すべき書面に記載する必要はない。

 

解答×宅建業者と依頼者の間で取り決めが
なくても媒介契約書に記載する必要がある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第33問

宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の
売買を依頼された場合における当該媒介に係る
契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結した
ときは、取引主任者に法第34条の2第1項の
規定に基づき交付すべき書面の記載内容を
確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印
させなければならない。

 

解答×媒介契約書に記名押印しなければならない
のは宅地建物取引業者である。

 

2 Aは、Bとの間で有効期間を2月とする
専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により
契約を更新するときは、更新する媒介契約の
有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。

 

解答×このような規定はない。
「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買
又は交換の媒介又は代理を依頼することを
禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」と
いう。)の有効期間は、3月を超えることが
できない。」とされるのみである。

3 Aは、Bとの間で一般媒介契約
(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、
Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の
申出があったとしても、当該媒介契約において
3月を超える有効期間を定めてはならない。

 

解答×一般媒介契約の有効期間については制限
がない。

4 Aは、Bとの間で締結した媒介契約が
一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるか
にかかわらず宅地を売買すべき価額をBに口頭
で述べたとしても、法第34条の2第1項の
規定に基づく書面に当該価額を記載しなければ
ならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第32問

宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う
広告に関する次の記述のうち、宅地建物
取引業法(以下この問において「法」という。)
の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア Aが行う広告については、実際のものよりも
著しく優良又は有利であると人を誤認させる
ような表示をしてはならないが、誤認させる方法
には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は
将来の制限の一部を表示しないことにより
誤認させることも禁止されている。

 

解答○本肢のとおり。

イ Aがテレビやインターネットを利用して行う
広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと
異なり法の規制の対象とならない。

 

解答×当然、規制の対象となる。

ウ Aが行う広告については、実際のものよりも
著しく優良又は有利であると人を
誤認させるような表示であっても、誤認による
損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象
とならない。

 

解答×誤認による損害が実際に発生しなくても
監督処分の対象となる。

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第31問

宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、誤っているものはどれか。
なお、この問において、「還付請求権者」とは、
同法第27条第1項の規定に基づき、
営業保証金の還付を請求する権利を有する者を
いう。

 

1 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に
関し不正な行為をし、情状が特に重いとして
免許を取り消されたときであっても、
営業保証金を取り戻すことができる場合がある。

 

解答○ 本肢のとおり。

2 宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了
に伴い営業保証金を取り戻す場合は、
還付請求権者に対する公告をすることなく、
営業保証金を取り戻すことができる。

 

解答×宅地建物取引業者は、免許の
有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す
場合は、還付請求権者に対し、6月を下らない
一定期間内に申し出るべき旨を公告し、
その期間内にその申出がなかった場合
でなければ、これをすることができない。

3 宅地建物取引業者は、一部の支店を
廃止したことにより、営業保証金の額が政令で
定める額を超えた場合は、還付請求権者に対し
所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、
その期間内にその申出がなかったときに、
その超過額を取り戻すことができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 宅地建物取引業者は、
宅地建物取引業者保証協会の社員となった後
において、社員となる前に
供託していた営業保証金を取り戻す場合は、
還付請求権者に対する公告をすることなく、
営業保証金を取り戻すことができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第30問

宅地建物取引主任者の登録(以下この問に
おいて「登録」という。)及び
宅地建物取引主任者証(以下この問において
「取引主任者証」という。)に関する次の
記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の
規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 婚姻している未成年者は、登録実務講習
を修了しても、法定代理人から
宅地建物取引業を営むことについての許可を
受けなければ登録を受けることができない。

 

解答×婚姻している未成年者は成年に
達したものとみなされるので登録実務講習を
修了すれば法定代理人から宅地建物取引業を
営むことについての許可を受けていなくても
登録を受けることができる。

2 登録を受けている者は、取引主任者証の
交付を受けていない場合は、その住所に変更
があっても、登録を受けている都道府県知事
に変更の登録を申請する必要はない。

 

解答×住所に変更があれば登録を受けている
都道府県知事に変更の登録を申請する必要が
ある。

 

3 取引主任者証を亡失し、その再交付を
申請している者は、再交付を受けるまでの間、
宅地建物取引業法第35条に規定する
重要事項の説明をするときは、取引主任者証
に代えて、再交付申請書の写しを提示すれば
よい。

 

解答×取引主任者証に代えて、再交付申請書
の写しを提示することはできない。

4 甲県知事から取引主任者証の交付を
受けている者が、取引主任者としての事務を
禁止する処分を受け、その禁止の期間中に
本人の申請により登録が消除された場合は、
その者が乙県知事で宅地建物取引主任者
資格試験に合格したとしても、当該期間が
満了していないときは、乙県知事の登録を
受けることができない。

 

解答○本肢のとおり。
別の都道府県知事の試験に合格したとしても
結論が変わるわけではない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法