宅建一問一答式過去問平成20年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成20年第39問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地
の売買契約について買主が宅地建物取引業法
第37条の2の規定に基づき、いわゆる
クーリング・オフによる契約の解除をする場合に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 買主Bは自らの希望により勤務先で売買契約に
関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際に
Aからクーリング・オフについて何も告げられずに
契約を締結した。
この場合、Bは、当該契約の締結の日から8日を
経過するまでは、契約の解除をすることができる。

 

解答×「買主Bは自らの希望により勤務先で
売買契約に関する説明を受けて買受けの申込み」を
しているのでクーリング・オフはできない。

 

2 買主Cは喫茶店において買受けの申込みをし、
その際にAからクーリング・オフについて何も
告げられずに契約を締結した。
この場合、Cは、当該契約の締結をした日の
10日後においては、契約の解除をすることが
できない。

 

解答×宅建業法37条の2第1項によると「買受けの
申込みをした者又は買主(以下この条において
「申込者等」という。)が、国土交通省令の定める
ところにより、申込みの撤回等を行うことができる
旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法に
ついて告げられた場合において、その告げられた日
から起算しで8日を経過したとき。」は
クーリング・オフができなくなる。
本肢では「クーリング・オフについて何も
告げられずに契約を締結」しているので当該契約の
締結をした日の10日後においても契約の解除を
することができる。

 

3 買主Dはレストランにおいて買受けの申込みを
し、その際にAからクーリング・オフについて書面
で告げられ、契約を締結した。
この場合、Dは、当該契約の締結をした日の5日後
においては、書面を発しなくても契約の解除を
することができる。

 

解答×買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は
書面で行うことが必要である。

 

4 買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの
申込みをし、その際にAからクーリング・オフに
ついて書面で告げられ契約を締結した。
この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を
支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を
経過するまでは、契約の解除をすることが
できる。

 

解答○「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを
受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。」は
8日を経過する前でもクーリング・オフはできなく
なるとされる。
本肢のEは、当該宅地の代金の80%しか支払って
いないので契約の締結の日から8日を経過する
までは、契約の解除をすることができる。

 

 

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宅建過去問平成20年第38問

次に記述する宅地建物取引業者Aが行う業務に関する
行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しない
ものはどれか。

 

1 宅地の売買の媒介において、当該宅地の
周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす
事実があったため、買主を現地に案内した際に、
取引主任者でないAの従業者が当該事実について
説明した。

 

解答 違反しない。
「宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響
を及ぼす事実」は重要事項説明の対象とされていない。
したがって取引主任者でない従業者が当該事実に
ついて説明しても業法違反とならない。

 

2 建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合
で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、
Aは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当
する金額を差し引いて、申込者に返還した。

 

解答 違反する。
契約が成立していないので宅建業者が媒介報酬を
受領することはできない。

 

3 Aの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主
に対して 「この付近に鉄道の新駅ができる」 と
説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、
当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約
の締結には至らなかった。

 

解答 違反する
従業者の思い込みによる「この付近に鉄道の新駅が
できる」 との説明は断定的判断を提供する行為に
該当する。
したがって契約の締結には至らなかったとしても
業法違反である。

 

4 Aは、自ら売主として、宅地の売却を行うに
際し、買主が手付金100万円を用意して
いなかったため、後日支払うことを約して、手付金
を100万円とする売買契約を締結した。

 

解答 違反する。
本肢の行為は手付についての信用供与に該当し、
業法違反である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第37問

宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して
行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく
重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 当該マンションの建物又はその敷地の一部を
特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある
場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の
氏名及び住所について説明しなければならない。

 

解答×当該マンションの建物又はその敷地の一部を
特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある
場合、宅建業者はその内容を説明しなければ
ならない。
その使用者の氏名及び住所については説明不要で
ある。

 

2 建物の区分所有等に関する法律第2条第4項
に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階
である場合、Aは規約の設定を待ってから、
その内容を説明しなければならない。

 

解答×共用部分に関する規約がまだ案の段階で
ある場合、その案の内容を説明しなければ
ならない。

 

3 当該マンションの建物の計画的な維持修繕の
ための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、
Aは、その内容を説明すれば足り、既に
積み立てられている額については説明する必要は
ない。

 

解答×既に積み立てられている額についても説明
する必要がある。

 

4 当該マンションの建物の計画的な維持修繕の
ための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の
定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者で
あるか否かにかかわらず、その内容を
説明しなければならない。

 

解答○宅建業法施行規則16条の2第5号より正しい。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第36問

宅地建物取引業者Aが建物に係る信託 (Aが
委託者となるものとする。) の受益権を販売する
場合において、宅地建物取引業法第35条の規定
に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の
行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反
しないものの組合せはどれか。

 

ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、
買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明を
させた。

 

解答 違反する。
宅建業法35条3項によると「宅地建物取引業者は、
宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者
を委託者とするものに限る。)の受益権の売主と
なる場合における売買の相手方に対して、その者
が取得しようとしている信託の受益権に係る
信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の
契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、
少なくとも次に掲げる事項について、これらの
事項を記載した書面(第5号において図面を必要
とするときは、図面)を交付して説明を
させなければならない。」とされる。

 

イ Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する
半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容
の契約について書面を交付して説明していたので、
今回は説明を省略した。

 

解答 違反しない。
信託の受益権の売買契約を締結する前、1年以内に
契約の相手方に対して当該契約と同一の内容の
契約について書面を交付して説明していれば説明
を省略することができる。

 

ウ Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に
規定する特定投資家であったので、説明を
省略した。

 

解答 違反しない。
買主が金融商品取引法第2条第31項に規定する
特定投資家であれば説明を省略することが
できる。

 

工 Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保
すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結
していたが、買主Eに対しその説明を省略した。

 

解答 違反する。
当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任
の履行に関して保証保険契約を締結したときは、
その概要を説明する必要がある。

 

1 ア、イ

2 イ、ウ

3 イ、エ

4 ウ、エ

解答 2

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第35問

宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の
売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に
係る契約に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
いくつあるか。

 

ア Aが、Bとの間に一般媒介契約
(専任媒介契約でない媒介契約) を締結したとき
は、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも
指定流通機構へ登録しなくてもよいため、
当該媒介契約の内容を記載した書面に、
指定流通機構への登録に関する事項を記載する
必要はない。

 

解答×前段は正しい。
しかし、一般媒介契約であっても当該媒介契約の
内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に
関する事項を記載する必要がある。
よって後段は誤り。

 

イ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、
当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に
登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載
した書面を作成してBに交付しなければならない。

 

解答×専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する
所定の事項を指定流通機構に登録したときは、
宅建業者は、遅滞なく、指定流通機構が発行する
登録を証する書面を依頼者に交付しなければ
ならない。

 

ウ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、
売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、
当該宅地の所在、取引価格売買契約の成立した
年月日を指定流通機構に通知しなければ
ならない。

 

解答×専任媒介契約を締結し、売買契約を成立
させたときは、宅建業者は、遅滞なく、登録番号、
取引価格売買契約の成立した年月日を
指定流通機構に通知しなければならない。
当該宅地の所在でなく、登録番号である。

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第34問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) は、甲県内に
本店Xと支店Yを設置して、
額面金額1,000万円の国債証券と500万円の
金銭を営業保証金として供託して営業している。
この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。
なお、本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を
異にする。

 

1 Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、
本店Xの最寄りの供託所に政令で定める額の
営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始
することができる。

 

解答×新たに支店を設置したときは、本店の
最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を
供託し、免許権者にその旨を届け出た上ではじめて、
その支店での事業を開始することができる。

 

2 Aが、Yを本店とし、Xを支店としたときは、
Aは、金銭の部分に限り、Yの最寄りの供託所への
営業保証金の保管替えを請求することができる。

 

解答×宅建業法29条1項によると
「宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転
したためその最寄りの供託所が変更した場合に
おいて、金銭のみをもつて営業保証金を供託して
いるときは、法務省令・国土交通省令の定める
ところにより、遅滞なく、費用を予納して、
営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の
主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の
保管替えを請求し、その他のときは、遅滞なく、
営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの
供託所に新たに供託しなければならない。」と
される。
本肢の場合、金銭のみで営業保証金を供託して
いないので保管替えの請求はできず、「遅滞なく、
営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの
供託所に新たに供託しなければならない。」こと
になる。

 

3 Aは、額面金額1,000万円の地方債証券
を新たに供託すれば、既に供託している同額の
国債証券と変換することができる。
その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換
の届出をしなければならない。

 

解答×国債証券の評価額は100%であるのに対し、
地方債証券の評価額は90%であるから、同額での
変換はできない。

 

4 Aは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金
が政令で定める額に不足することになったときは、
その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に
その不足額を供託しなければ、免許取消の処分を
受けることがある。

 

解答○営業保証金の還付が行われ、営業保証金が
政令で定める額に不足することになったときは、
その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に
その不足額を供託しなければ、65条2項により
業務停止処分、さらに情状が特に重ければ
66条1項9号により免許取消し処分を受けることと
なる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第33問

次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問に
おいて 「法」 という。) の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 禁錮以上の刑に処せられた取引主任者は、登録
を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を
受け、その処分の日から5年を経過するまで、
取引主任者の登録をすることはできない。

 

解答×禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を
終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から
5年を経過しない者は取引主任者の登録をすること
はできない。

 

2 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、
宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する
もの、又は都道府県知事がその実務経験を有する
ものと同等以上の能力を有すると認めたものは、
法第18条第1項の登録を受けることができる。

 

解答×宅建業法18条1項によると「試験に合格した
者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令
で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は
国土交通大臣がその実務の経験を有するものと
同等以上の能力を有すると認めたもの」は登録を
受けることができるとされる。

 

3 甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下
この問において 「主任者証」 という。) の交付を
受けている取引主任者は、その住所を変更したとき
は、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、
主任者証の書換え交付の申請を甲県知事に対して
しなければならない。

 

解答○宅建業法第20条によると「第18条第1項の
登録を受けている者は、登録を受けている事項に
変更があったときは、遅滞なく、変更の登録を
申請しなければならない。」とされる。
住所は登録事項であるから前段は正しい。
また、宅地建物取引業法施行規則14条の13に
よると「取引主任者は、その氏名又は住所を変更
したときは、法第二十条 の規定による変更の登録
の申請とあわせて、取引主任者証の書換え交付を
申請しなければならない。」とされる。
よって後段も正しい。

 

4 取引主任者が成年被後見人に該当することに
なったときは、その日から30日以内にその旨を
登録している都道府県知事に本人が
届け出なければならない。

 

解答×後見人が届け出なければならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第32問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする
者は、当該免許の取得に係る申請をしてから
当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中
である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて
広告をすることができる。

 

解答×免許を受けるまでの間は免許申請中である旨
を表示しても免許取得後の営業に備えて広告をする
ことはできない。

 

2 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の
建築に関する工事の完了前においては、当該工事に
必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に
基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請を
した後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の
売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

 

解答×宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の
建築に関する工事の完了前においては、当該工事に
関し必要とされる都市計画法に基づく開発許可、
建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく
許可等の処分で政令で定めるものがあった後で
なければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買
その他の業務に関する広告をしてはならない。
申請しただけでは足りない。

 

3 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、
交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の
別を明示していれば、注文を受けたときに改めて
取引態様の別を明らかにする必要はない。

 

解答×宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、
交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の
別を明示していても注文を受けたときに改めて
取引態様の別を明らかにする必要がある。

 

4 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の
広告に著しく事実に相違する表示をした場合、
監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は
100万円以下の罰金に処せられることがある。

 

解答○業務停止処分や情状が特に重いときの
免許取消し処分といった監督処分の対象となるほか、
6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に
処せられることがある。

 

 

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宅建過去問平成20年第31問

宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」
という。) に関する次の記述のうち、正しいものは
どれか。

 

1 宅地建物取引業者A社に、道路交通法違反により
懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員
として就任する場合、就任時において
執行猶予期間中であれば、その就任をもって、A社
の免許が取り消されることはない。

 

解答×懲役1年執行猶予2年というのは禁固以上の
刑罰である。
また、執行猶予期間中なので宅建業の免許の
欠格要件に該当することになる。
したがってその者を役員として就任させるとA社の
免許は取り消されることになる。

 

2 宅地建物取引業者B社に、かつて破産宣告を
受け、既に復権を得ている者が役員として就任する
場合、その就任をもって、B社の免許が
取り消されることはない。

 

解答○破産宣告を受け、既に復権を得ている者は
免許の欠格要件に該当しない。
したがって、その者が役員として就任してもB社の
免許が取り消されることはない。

 

3 免許を受けようとするC社に、刑法第206条
(現場助勢) の罪により科料に処せられた役員が
いる場合、その刑の執行が終わってから5年を
経過しなければ、C社は免許を受けることが
できない。

 

解答×欠格要件に該当するのは刑法第206条
(現場助勢) の罪により罰金刑以上に処せられた者
である。
科料に処せられた者は欠格要件に該当しない。

 

4 免許を受けようとするD社に、刑法第204条
(傷害) の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に
処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる
場合、その満了の日から5年を経過しなければ、
D社は免許を受けることができない。

 

解答×執行猶予期間が満了すれば5年を待つことなく、
免許の欠格要件には該当しなくなる。
したがってD社は免許を受けることができる。

 

 

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宅建過去問平成20年第30問

次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問に
おいて 「法」 という。) の規定によれば、正しい
内容のものはどれか。

 

1 Xは、甲県で行われた
宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、乙県に
転居した。
その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に
対し法第18条第1項の登録を申請した。

 

解答×宅建業法18条1項は「試験に合格した者で、
宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で
定める期間以上の実務の経験を有するもの又は
国土交通大臣がその実務の経験を有するものと
同等以上の能力を有すると認めたものは、
国土交通省令の定めるところにより、当該試験を
行った都道府県知事の登録を受けることができる。」
と定める。
したがって登録申請は甲県知事に対して行うことに
なる。

 

2 Yは、甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下
「主任者証」 という。) の交付を受けている。
Yは、乙県での勤務を契機に乙県に取引主任者の登録
の移転をしたが、甲県知事の主任者証の有効期間が
満了していなかったので、その主任者証を用いて
取引主任者としてすべき事務を行った。

 

解答×登録の移転を行うと従前の知事から交付を
受けていた主任者証は効力を失う。
したがって、その主任者証を用いて取引主任者と
してすべき事務を行うことはできない。

 

3 A社 (国土交通大臣免許) は、甲県に本店、
乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、
本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して
事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を
行った。

 

解答○宅建業法7条1項1号より正しい。

 

4 B社 (甲県知事免許) は、甲県の事務所を
廃止し、乙県内で新たに事務所を設置して
宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届け
を行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を
行った。

 

解答×甲県知事へ廃業の届けは不要である。
乙県知事へ免許換えの申請を行うだけでよい。

 

 

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