宅建一問一答式過去問平成19年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成19年第50問

建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に
木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての
木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下に
あるようにしなければならない。

 

解答○建築基準法施行令38条6項によると「建築物
の基礎に木ぐいを使用する場合においては、
その木ぐいは、平家建の木造の建築物に使用する
場合を除き、常水面下にあるようにしなければ
ならない。 」とされている。
本肢は防火地域内の仮設建築物の場合であるが、
防火地域内であれば応急仮設建築物であっても
建築基準法令は適用されるので
建築基準法施行令38条6項もそのまま適用される。

 

2 建築物に近接してその建築物を風の方向に
対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他
これらに類するものがある場合においては、
その方向における速度圧は、一定程度まで減らす
ことができる。

 

解答○建築基準法施行令87条3項によると「建築物
に近接してその建築物を風の方向に対して有効に
さえぎる他の建築物、防風林その他これらに
類するものがある場合においては、その方向に
おける速度圧は、前項の規定による数値の
二分の一まで減らすことができる。」とされる。
よって本肢は正しい。

 

3 積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う
慣習のある地方においては、その地方における
垂直積雪量が1mを超える場合においても、
積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量
を1mまで減らして計算することができる。

 

解答○建築基準法施行令86条6項より正しい。

 

4 高さが60mを超える建築物を建築する場合、
国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を
耐久性等関係規定に適合させる必要はない。

 

解答×建築基準法20条1項によると高さが
六十メートルを超える建築物は、「当該建築物の
安全上必要な構造方法に関して政令で定める
技術的基準に適合するものであること。
この場合において、その構造方法は、荷重及び
外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力
及び変形を把握することその他の政令で定める
基準に従った構造計算によって安全性が
確かめられたものとして国土交通大臣の認定を
受けたものであること。」が必要とされる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第49問

地盤の特徴に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が
多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、
宅地に適している。

 

解答×谷底平野の地質は粘性土で宅地には適さない。
谷底平野とは、河川の堆積作用によって形成される
沖積平野のうち、山間部の谷底に形成されるもの
のこと。

 

2 後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成
される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが
多く、宅地としての利用は少ない。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な
地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が
必要である。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する
軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生
しやすい。

 

解答○本肢のとおり。
旧河道とは、蛇行していた河川を直線に改修した
あとの元々河川だった場所のこと。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述の
うち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の
表示に関する公正競争規約を含む。)の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 新築分譲マンションの広告に住宅ローンに
ついて記載する場合、返済例を表示すれば、
当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や
融資限度額等について表示する必要はない。

 

解答×宅地建物取引業者が行う広告に住宅ローン
について記載する場合、
ア 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、
地方銀行、信用金庫等の種類
イ 提携ローン又は紹介ローンの別
ウ 融資限度額
エ 借入金の利率及び利息を徴する方式
(固定金利型、固定金利指定型、変動金利型、
上限金利付変動金利型等の種別)又は返済例
を明示して表示する必要がある。

 

2 マンションの広告を行う場合、当該マンション
が建築後2年経過していたとしても、居住の用に
供されたことがなければ「新築分譲マンション」
と表示することができる。

 

解答×不動産の表示に関する公正競争規約18条1項
によると新築とは「建築後1年未満であって、
居住の用に供されたことがないものをいう。 」と
される。

 

3 1枚の新聞折込みチラシに多数の
新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、
物件ごとの表示スペースが限られてしまうため
各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に
関する表示は省略することができる。

 

解答×交通の利便に関する表示は省略することが
できない。
見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩
の文字により、分かりやすい表現で明りょうに
表示しなければならない。

 

4 残戸数が1戸の新築分譲住宅の広告を行う
場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに
車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨
及びその面積を表示する必要がある。

 

解答○本肢のとおり。
表示規約施行規則11条15号によると「建物の面積
は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の
面積を含むときは、その旨及びその面積を表示
すること。」とされている。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第46問

平成19年4月1日に住宅金融公庫(以下この問に
おいて「公庫」という。)は廃止され、
独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において
「機構」という。)が設立された。機構の業務に
関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは移転
(以下この問において「建設等」という。)をしよう
とする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に
対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計
若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の
援助を業務として行う。

 

解答○独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項4号
より正しい。

 

2 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の
家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する
賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として
行う。

 

解答○独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項8号
より正しい。

 

3 機構は、事業主又は事業主団体から
独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に
係る住宅資金の貸付けを受けることができない
勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う。

 

解答○独立行政法人住宅金融支援機構法13条2項2号
より正しい。

 

4 機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込み
に係る資金の貸付けのうち、機構の設立から
半年以内に実行するものに限り資金の貸付けを業務
として行う。

 

解答×機構は、当分の間、公庫が機構の設立前に
受理した申込みに係る資金の貸付けの業務を行う
ことができる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第45問

宅地建物取引業法に規定する
宅地建物取引主任者証(以下この問において
「取引主任者証」という。)、従業者証明書、
従業者名簿、帳簿及び標識に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者の従業者は、
宅地建物取引業者が発行する従業者証明書を
その業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者
から請求があったときは、従業者証明書を提示
しなければならないが、従業者が取引主任者である
場合は、取引主任者証の提示をもってこれに代える
ことができる。

 

解答×取引主任者証の提示をもって従業者証明書の
提示に代えることはできない。

 

2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに
従業者名簿を備え、取引の関係者から請求が
あったときは、当該名簿をその者の閲覧に
供しなければならないが、当該名簿を事務所の
パソコンのハードディスクに記録し、
ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供する
こともできる。

 

解答○宅建業法施行規則17条の2第3項より正しい。

 

3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに
その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、
所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿
の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに
記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンや
プリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境
を整えることで、当該帳簿への記載に代えることが
できる。

 

解答○宅建業法施行規則18条2項より正しい。

 

4 宅地建物取引業者は、売主として一団の
宅地建物の分譲を当該物件から約500m 離れた
駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在
する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、
主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した
標識を掲示しなければならない。

 

解答○宅建業法施行規則19条1項によると
「宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする
場合における当該宅地又は建物の所在する場所」と
「前号の分譲を案内所を設置して行う場合に
あっては、その案内所 」の双方に免許証番号、
主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した
標識を掲示しなければならないとされる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第44問

宅地建物取引業保証協会(以下この問において
「保証協会」という。) に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 保証協会に加入することは宅地建物取引業者
の任意であるが、一の保証協会の社員となった
後に、重ねて他の保証協会の社員となることは
できない。

 

解答○宅建業法64条の4第1項より正しい。

 

2 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようと
する者は、その加入の日から2週間以内に、
弁済業務保証金分担金を保証協会に
納付しなければならない。

 

解答×宅地建物取引業者で
宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者は、
その加入しようとする日までに
弁済業務保証金分担金を保証協会に
納付しなければならない。

 

3 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようと
する者は、その加入に際して、加入前の
宅地建物取引業に関する取引により生じたその者
の債務に関し、保証協会から担保の提供を
求められることはない。

 

解答×宅建業法64条の4第3項によると
「宅地建物取引業保証協会は、社員が社員と
なる前(第64条の8第1項の規定により
国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前に社員
となった者については当該弁済業務開始日前)に
当該社員と宅地建物取引業に関し取引をした者の
有するその取引により生じた債権に関し同項の
規定による弁済が行なわれることにより弁済業務
の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると
認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を
求めることができる。」とされる。

 

4 保証協会に加入した宅地建物取引業者は、
直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事に報告しなければならない。

 

解答×宅建業者の保証協会への加入や退会に
ついて免許権者へ直ちに報告しなければならない
とされるのは保証協会である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成19年第43問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者Aは、都市計画法
第29条第1項の許可を必要とする宅地の
造成工事着手前において、当該許可を受けて
いない場合であっても、当該許可を受ける
ことを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地
の売買契約を締結することができる。

 

解答×宅建業法36条によると「宅地建物取引業者
は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の
完了前においては、当該工事に関し必要とされる
都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、
建築基準法第6条第1項の確認その他法令に
基づく許可等の処分で政令で定めるものが
あった後でなければ、当該工事に係る宅地又は
建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者
を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、
又はその売買若しくは交換の媒介をしては
ならない。」とされる。
許可を受けることを停止条件とする特約を
つけても売買契約を締結することはできない。

 

2 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、
宅地建物取引業者でないCと1億円のマンション
の売買契約(手付金1,500万円、
中間金1,500万円、残代金7,000万円)を
建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の
移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、
手付金の受領前及び中間金の受領前
それぞれについて、保全措置を講じなければ
ならない。

 

解答○宅地建物取引業者が、建築工事完了前の
物件について代金額の5%又は1000万円を超える
手付金を受領するときはあらかじめ保全措置を
講じる必要がある。
本肢の場合、手付金の受領前及び中間金の受領前
それぞれについて、保全措置を講じなければ
ならない。

 

3 宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示が
ある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の
売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の
問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様
を明示する必要はない。

 

解答×広告をするときと注文を受けたときと
それぞれに取引態様の明示をする必要がある。
相手が宅建業者であっても取引態様の明示は
必要である。

 

4 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、
宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を
締結するに際して手付金を受領する場合に
おいて、その手付金が解約手付である旨の定め
がないときは、Fが契約の履行に着手して
いなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除
をすることができない。

 

解答×宅建業法39条2項によると
「宅地建物取引業者が、みずから売主となる
宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を
受領したときは、その手附がいかなる性質の
ものであっても、当事者の一方が契約の履行に
着手するまでは、買主はその手附を放棄して、
当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、
契約の解除をすることができる。」とされる。
したがってFが契約の履行に着手して
いなければ、Gは手付金を放棄して契約の解除
をすることができる。

 

 

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宅建過去問平成19年第42問

宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) は、
B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を
受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を
成立させた。
この場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。
なお、 1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの
退去時にCに全額返還されるものとする。)は
300万円とする。

 

1 建物が店舗用である場合、AがCから受け取る
ことができる報酬の限度額は、147,000円である。

 

解答×13万円×1.05=13万6500円
保証金300万円は退去時に全額返還されるもので
あるから、権利金を用いる報酬の算定方法は
使えない。

 

2 Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼
によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬
に合算して、Bから受け取ることができる。

 

解答×通常の広告の料金に相当する額を報酬と
別に受け取ることはできない。

 

3 建物が居住用である場合、AがB及びCから
受け取ることができる報酬の限度額は、B及び
Cの承諾を得ているときを除き、それぞれ
68,250円である。

 

解答○建物が居住用である場合、依頼者の承諾が
なければ、一月分家賃の2分の1が報酬の限度額と
なる。

 

4 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、
AがBC間の定期借家契約の再契約を
成立させた場合にAが受け取る報酬については、
宅地建物取引業法の規定は適用されない。

 

解答×定期借家契約の再契約の報酬についても
宅地建物取引業法の規定が適用される。

 

 

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宅建過去問平成19年第41問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を
締結しようとし、又は締結した場合に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問に
おいて「法」という。)の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 Aは、自己の所有に属しない建物を
売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を
締結している場合であっても、その契約が
停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約
を締結してはならない。

 

解答○宅建業法33条の2より正しい。

 

2 売買契約の締結に際し、当事者の
債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合
において、これらを合算した額が売買代金の2割
を超える特約をしたときは、その特約は
すべて無効となる。

 

解答×2割を超える部分が無効になるだけである。

 

3 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵が
Aの責に帰すことのできるものでないときは、
Aは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効
である。

 

解答×
「瑕疵が売主の責に帰すことのできるものでない
ときは、売主は瑕疵担保責任を負わない」とする
特約は瑕疵担保責任を無過失責任と定めた民法の
規定より買主に不利となるので無効である。

 

4 Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、
3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、
Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金
の全部を支払っているときでも、当該売買契約の
解除をすることができる。

 

解答×「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡し
を受け、かつ、その代金の全部を支払った
とき。」はクーリングオフはできない。

 

 

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宅建過去問平成19年第40問

宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の
売買について媒介を行う場合に交付する
「35条書面」又は「37条書面」に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。
なお、35条書面とは、同法第35条の規定に
基づく重要事項を記載した書面を、37条書面とは、
同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した
書面をいうものとする。

 

1 Aは、35条書面及び37条書面のいずれの
交付に際しても、取引主任者をして、当該書面
への記名押印及びその内容の説明をさせなければ
ならない。

 

解答×取引主任者の記名押印は35条書面及び
37条書面のいずれも必要である。
しかし取引主任者の説明については必要なのは、
35条書面だけで37条書面では不要である。

 

2 Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、
Aは、Bに対し、35条書面及び37条書面の
いずれの交付も省略することができる。

 

解答×Bは売主であるから35条書面は交付不要
である。
しかし、37条書面は宅建業者であっても交付
する必要がある。

 

3 Cが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、
Aは、Cに対し、35条書面の交付を省略する
ことができるが、37条書面の交付を省略する
ことはできない。

 

解答×Cは買主であるから35条書面を交付する
必要がある。
37条書面も宅建業者であっても交付する必要が
ある。

 

4 Aが、宅地建物取引業者Dと共同で媒介を
行う場合、35条書面にAが調査して記入した
内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも
業務停止処分を受けることがある。

 

解答○共同で媒介を行う場合、重要事項説明に
ついての責任も共同して負うことになる。
よって自ら35条書面の調査等を行っていない
宅建業者も業務停止処分を受けることがある。

 

 

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