宅建一問一答式過去問平成17年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成17年第38問

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を
行う場合、宅地建物取引業法第35条に規定する
重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいもの
はどれか。

 

1 当該マンションの管理が委託されているときは、
その委託を受けている者の氏名 (法人にあっては、
その商号又は名称)、住所 (法人にあっては、
その主たる事務所の所在地) 及び委託された業務の
内容を説明しなければならない。

 

解答×委託された業務の内容の説明までは不要で
ある。

 

2 建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に
関する制限があるときは、その制限内容を説明
しなければならない。

 

解答×建物の貸借では、建築基準法に規定する
容積率及び建ぺい率に関する制限については
説明不要である。

 

3 建物の区分所有法等に関する法律第2条第3項に
規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する
規約の定めがあるときは、その内容を
説明しなければならない。

 

解答○宅建業法施行規則16条の2第3号より正しい。

 

4 敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、
契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の
保管方法を説明しなければならない。

 

解答×金銭の保管方法は説明不要である。

 

 

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宅建過去問平成17年第37問

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に
規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る
移転登記の申請の予定時期については、
説明しなくてもよい。

 

解答○移転登記の申請の予定時期は重要事項の
説明事項には該当しない。
なお、37条書面では必要的記載事項となる。

 

2 宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に
関する工事の完了前のものであるときは、
その完了時における形状、構造並びに宅地に接する
道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

 

解答○宅建業法35条1項5号、同施行規則16条より
正しい。

 

3 宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力
による損害の負担を定めようする場合は、その内容を
説明しなければならない。

 

解答×天災その他不可抗力による損害の負担に関する
定めは重要事項の説明事項には該当しない。
なお、37条書面では任意的記載事項となる。

 

4 宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条
で定める定期借地権を設定しようとするときは、
その旨を説明しなければならない。

 

解答○宅建業法35条1項14号、同施行規則16条の4の3
第8号により正しい。

 

 

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宅建過去問平成17年第36問

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の
媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に
よれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア Bの申出により、契約の有効期間を6月と
定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約は
すべて無効である。

 

解答×契約期間が3月に短縮されるだけである。

 

イ  AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、
AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を
2週間に1回以上報告しなければならない。

 

解答×専属専任媒介契約を締結した場合、
当該契約の業務の処理状況を1週間に1回以上
報告しなければならない。

 

ウ AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、
Bは、Aが探索した相手方以外の者と売買契約
を締結することができない。

 

解答○本肢のとおり。
専任媒介契約と違い、自己発見取引までも禁止
される。

 

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 なし

解答 1

 

 

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宅建過去問平成17年第35問

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物
の売買契約を締結した場合に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定に違反するものは
どれか。
なお、この問において、AとC以外の者は
宅地建物取引業者ではないものとする。

 

1 Bの所有する宅地について、BとCが
売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる
前に、CはAに転売し、Aは更にDに転売した。

 

解答 違反しない。
BとCが売買契約を締結しているので、CはAに
転売できるし、Aが更にDに転売することも
できる。
BからCへの所有権の移転登記がなされているか、
どうかは関係ない。

 

2 Aの所有する土地付建物について、Eが賃借
していたが、Aは当該土地付建物を停止条件付で
Fに売却した。

 

解答 違反しない。
賃貸している不動産であっても自己所有であれば、
全く問題なく売却できる。

 

3 Gの所有する宅地について、AはGとの
売買契約の予約をし、Aは当該宅地をHに転売
した。

 

解答 違反しない。
AがGとが売買契約の予約をしているので、Hに
転売する契約を結ぶことができる。
A、G間の売買契約は予約でも問題ない。

 

4 I の所有する宅地について、Aは I と
停止条件付で取得する売買契約を締結し、
その条件が成就する前に当該物件についてJと
売買契約を締結した。

 

解答 違反する。
本肢ではAI間の売買契約に停止条件が付いて
いるので、条件が成就するまでは転売する契約を
締結することは許されない。

 

 

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宅建過去問平成17年第34問

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 Aは、宅地又は建物の売買、交換又は
貸借に関する広告をするときは、取引様態の
別を明示しなければならないが、取引の
相手方に対し、取引様態の別が明らかである
場合は明示する必要はない。

 

解答×宅地又は建物の売買、交換又は貸借に
関する広告をするときは、取引様態の別を
明示しなければなら
ない。
さらに注文を受けたときにも、取引の
相手方に対し、取引様態の別を明示する必要
がある。
取引様態の別が明らかである場合でも明示
する必要がある。

 

2 Aは、宅地造成工事規制区域内における
宅地造成工事の許可が必要とされる場合に
おいて、当該宅地の売買に関する広告は、
宅地造成等規制法第12条に規定する
宅地造成工事の完了検査を受けた後で
なければしてはならない。

 

解答×宅地造成工事規制区域内における
宅地造成工事の許可が必要とされる場合に
おいて、当該宅地の売買に関する広告は、
宅地造成工事の許可を受けた後でなければ
してはならない。
宅地造成工事の完了検査が済むまで待つ
必要はない。

 

3 Aは、建物の売買の広告に当たり、
当該建物の形質について、実際のものよりも
著しく優良であると人を誤認させる表示を
した。当該建物に関する注文はなく、取引が
成立しなかった場合であっても、Aは
監督処分及び罰則の対象となる。

 

解答○本肢のとおり。
罰則は6月以下の懲役若しくは
100万円以下の罰金である。

 

4 Aは、建物の貸借の媒介に当たり、
依頼者の依頼に基づいて広告をした。
Aは報酬とは別に、依頼者に対し
その広告料金を請求することができない。

 

解答×依頼者の依頼に基づいてした広告の
料金については報酬とは別に、請求する
ことができる。

 

 

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宅建過去問平成17年第33問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) の
営業保証金に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aは、甲県の区域内に新たに二つの支店を
設け宅地建物取引業を営もうとする場合、
額面金額1,000万円の地方債証券を供託して
営業保証金に充てれば足りる。

 

解答×地方債証券は9割評価なので、これでは
900万円分しか、供託していないことになる。

 

2 家主Bは、居住用建物の賃貸の
管理委託契約をAと締結していたが、Aが
借主から収受した家賃を約束期日が過ぎても
Bに支払わなかった。
この場合、Bは、Aが供託した営業保証金から
その債権の弁済を受ける権利を有する。

 

解答×宅建業法27条1項によると
「宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し
取引をした者は、その取引により生じた
債権に関し、宅地建物取引業者が供託した
営業保証金について、その債権の弁済を受ける
権利を有する。」とされる。
しかし、本肢の家主Bの債権は管理委託契約に
基づいて発生したものであり、宅地建物取引業
に関する取引により生じた債権ではない。
したがって、Bは、Aが供託した営業保証金
からその債権の弁済を受けることはできない。

 

3 印刷業者Cは、Aが行う宅地建物の売買に
関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し
納品したが、AがCに対しその代金を
支払わなかった。
この場合、Cは、Aが供託した営業保証金から
その債権の弁済を受ける権利を有する。

 

解答×本肢の債権も宅地建物取引業に関する
取引により生じた債権ではないので供託した
営業保証金からその債権の弁済を受ける
ことはできない。

 

4 Aは、買主Dに対し、土地付建物の
売買契約を締結する前に、営業保証金を
供託した主たる事務所のもよりの供託所及び
その所在地について説明するように
しなければならない。

解答○宅建業法35条の2第1号より正しい。

 

 

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宅建過去問平成17年第32問

宅地建物取引業法に規定する取引主任者に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 都道府県知事は、その登録を受けている
取引主任者が、他人に自己の名義の使用を
許し、その他人がその名義を使用して
取引主任者である旨の表示をしたとき、
当該取引主任者に対し、必要な指示をする
ことができる。

 

解答○宅地建物取引業法68条1項2号より
正しい。

 

2 宅地建物取引業者は、10戸以上の一団
の建物の分譲について案内所を設置して行う
場合、その案内所において業務に従事する者
の数に対する取引主任者の数の割合が
1/5以上の成年者である専任の取引主任者
を置かなければならない。

 

解答×一団の建物の分譲について案内所を
設置して行う場合、その案内所においては
業務に従事する者の数に関わらず1人以上の
成年者である専任の取引主任者を置けばよい
とされる。

 

3 宅地建物取引業者の従業者である
取引主任者は、本人の同意がある場合を除き、
正当な理由がある場合でも、宅地建物取引業
の業務を補助したことについて知り得た秘密
を他に漏らしてはならない。

 

解答×正当な理由がある場合には、
宅地建物取引業の業務を補助したことに
ついて知り得た秘密を他に漏らしてもよい。

 

4 取引主任者Aは、甲県知事から事務の
禁止の処分を受け、宅地建物取引主任者証を
甲県知事に提出したが、禁止処分の期間が
満了した場合は、返還の請求がなくても、
甲県知事は、直ちに宅地建物取引主任者証を
Aに返還しなければならない。

 

解答×事務の禁止の処分を受けた取引主任者
から、取引主任者証の提出を受けた
都道府県知事は、同項の禁止の期間が
満了した場合においてその提出者から返還の
請求があったときは、直ちに、
当該取引主任者並を返還しなければならない。
つまり、提出者から返還の請求がなければ
返還する必要はないのである。

 

 

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宅建過去問平成17年第31問

宅地建物取引業の免許(以下この問において
「免許」という。)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者A社は、取締役Bが
道路交通法に違反し、懲役1年執行猶予3年
の刑に処せられたため、免許取消処分を
受けた。Bが取締役を退任した後、A社は
改めて免許申請をしてもBの執行猶予期間が
経過するまで免許を受けることができない。

 

解答×法人でその役員又は政令で定める
使用人のうちに欠格要件に該当する者の
ある宅建業者は免許を受けることが
できない。
本肢では取締役Bが道路交通法に違反し、
懲役1年執行猶予3年の刑(禁固以上の刑)
に処せられたため、欠格要件に該当し
免許取消処分を受けている。
しかし、当該取締役を退任した後、改めて
免許申請をすれば、その時点では欠格要件
には該当しないのだから、取締役の
執行猶予期間が経過していなくても免許を
受けられる。

 

2 C社の取締役が刑法第198条 (贈賄)
の罪により罰金の刑に処せられ、その執行
を終えてから3年を経過した場合で
あっても、C社は免許を受けることが
できない。

 

解答×.宅建業法若しくは暴力系の一定の
罪を犯したことにより、罰金の刑に
処せられ、その刑の執行を終わり、又は
執行を受けることがなくなつた日から5年
を経過しない者は欠格要件に該当する。
しかし贈賄罪は暴力系の一定の罪には該当
しないので、C社の取締役は欠格要件に
該当せず、C社は免許を受けることが
できる。

 

3 D社の取締役が、刑法第204条
(傷害) の罪により懲役1年執行猶予2年
の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の
言渡しを取り消されることなく、かつ
猶予期間の満了の日から5年を経過
しなければ、D社は免許を受ける
ことができない。

 

解答×刑の執行猶予の言渡しを取り消される
ことなく猶予の期間を経過したときは、刑の
言渡しは、効力を失う。
したがって猶予の期間の満了の翌日から
当該取締役は欠格要件に該当しなくなる。
そのため、猶予期間の満了の日から5年を
経過しなくても、D社は免許を受けることが
できる。

 

4 甲県知事の免許を受けているE社の
取締役Fが、刑法第208条 (暴行) の罪に
より罰金の刑に処せられた場合、E社の免許
は取り消される。

 

解答○宅建業法若しくは暴力系の一定の罪を
犯したことにより、罰金の刑に処せられ、
その刑の執行を終わり、又は執行を受ける
ことがなくなった日から5年を経過しない者
は免許の欠格要件に該当する。
暴行罪は上記の暴力系の一定の罪にに
含まれるため、本肢の取締役Fは免許の
欠格要件に該当する。
したがってE社の免許は取り消されること
なる。

 

 

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宅建過去問平成17年第30問

宅地建物取引業の免許 (以下この問において
「免許」という。) に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 Aの所有するオフィスビルを賃借している
Bが、不特定多数の者に反復継続して転貸する
場合、AとBは免許を受ける必要はない。

 

解答○自ら賃貸する行為は宅建業に該当しない。

 

2 建設業の許可を受けているCが、
建築請負契約に付随して、不特定多数の者に
建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする
場合、Cは免許を受ける必要はない。

 

解答×不特定多数の者に建物の敷地の売買を
反復継続してあっせんする行為は宅建業に該当
する。

 

3 Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権
(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の
所有権を会員が共有するもの) の売買の媒介を
不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは
免許を受ける必要はない。

 

解答×本肢の「共有会員制のリゾートクラブ
会員権」は「宿泊施設等のリゾート施設の全部
又は一部の所有権を会員が共有するもの」で
あるから、その売買の媒介は、宅地建物の売買
の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う
行為であるといえる。

 

4 宅地建物取引業者であるE (個人) が死亡
し、その相続人FがEの所有していた土地を
20区画に区画割し、不特定多数の者に宅地と
して分譲する場合、Fは免許を受ける必要は
ない。

 

解答×F自身が、免許を受ける必要がある。

 

 

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宅建過去問平成17年第29問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、
不動産鑑定評価基準によれば、誤っている
ものはどれか。

 

1 不動産の鑑定評価によって求める価格は、
基本的には正常価格であり、正常価格とは、
市場性を有する不動産について、現実の
社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を
満たす市場で形成されるであろう市場価値を
表示する適正な価格をいう。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 資産の流動化に関する法律に基づく
評価目的の下で、投資家に示すための
投資採算価値を表す価格を求める場合は、
正常価格ではなく、特定価格として
求めなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 取引事例比較法における取引事例は、
地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に
存する不動産に係るもののうちから
選択しなければならない。

 

解答×取引事例比較法における取引事例は、
① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域(以下「同一需給圏内の
類似地域等」という。)に存する不動産
② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と
異なる場合等における同一需給圏内に存し
対象不動産と代替、競争等の関係が成立して
いると認められる不動産
(以下「同一需給圏内の代替競争不動産」と
いう。)のうちから選択することと
されている。
近隣地域に存する不動産に限られる
わけではない。

 

4 収益価格を求める方法には、直接還元法
とDCF (Discounted Cash Flow) 法とが
あるが、証券化対象不動産の鑑定評価に
おける収益価格を求めるに当たっては、
DCF法を適用しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。
なお、この際、直接還元法による検証も
併せて行うことが適切とされる。

 

 

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