宅建一問一答式過去問平成17年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成17年第50問

造成された宅地及び擁壁に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 盛土をする場合には、地表水の浸透により、
地盤にゆるみ、沈下又は崩壊が生じないように
締め固める。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 切土又は盛土したがけ面の擁壁は、
鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は
練積み造とする。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 擁壁の背面の排水をよくするために、耐水材料
での水抜き穴を設け、その周辺には砂利等の透水層
を設ける。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 造成して平坦になった宅地では、一般に
盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きく
なる。

 

解答×一般に切土部分に比べて盛土部分で
地盤沈下量が大きくなる。

 

 

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宅建過去問平成17年第49問

建物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 耐力壁と周囲の柱及びはりとの接合部は、その部分
の存在応力を伝えることができるものとしなければ
ならない。

 

解答○建築基準法施行令78条の2第4号により正しい。

 

2 コンクリートは、打上がりが均質で密実になり、
かつ、必要な強度が得られるようにその調合を
定めなければならない。

 

解答○建築基準法施行令74条第3号により正しい。

 

3 構造耐力上必要な部分である柱、筋かい及び土台の
うち、地面から1m以内の部分には、しろありその他の
虫による害を防ぐための措置を講ずるとともに、必要に
応じて有効な防腐措置を講じなければならない。

 

解答×建築基準法施行令49条第2項によると
「構造耐力上主要な部分である柱、筋かい及び土台の
うち、地面から一メートル以内の部分には、有効な
防腐措置を講ずるとともに、必要に応じて、しろあり
その他の虫による害を防ぐための措置を講じなければ
ならない。」とされる。
本肢は「有効な防腐措置」と「しろありその他の虫に
よる害を防ぐための措置」が逆になっている。

 

4 筋かいには、欠込みをしてはならない。
ただし、筋かいをたすき掛けにするためにやむを
得ない場合において、必要な補強を行ったときは、
この限りではない。

 

解答○建築基準法施行令45条第4項により正しい。

 

 

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宅建過去問平成17年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、
不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に
関する公正競争規約を含む。 ) の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 土地上に廃屋が存在する自己所有の土地を販売
する場合、売買契約が成立した後に、売主である
宅地建物取引業者自らが費用を負担して撤去する予定
のときは、広告においては、廃屋が存在している旨を
表示しなくてもよい。

 

解答×表示規約施行規則19条6号によると「土地取引
において、当該土地上に古家、廃屋等が存在する
ときは、その旨を明示すること。」とされる。

 

2 新築分譲マンションを販売するに当たり、
契約者全員が四つの選択肢の中から景品を選ぶことが
できる総付景品のキャンペーンを企画している場合、
選択肢の一つを現金200万円とし、他の選択肢を
海外旅行として実施することができる。

 

解答×不動産業における景品類の提供の制限に関する
公正競争規約3条1項によると「懸賞によらないで提供
する景品類にあっては、取引価額の10分の1又は
100万円のいずれか低い価額の範囲」とされる。

 

3 建売住宅を販売するに当たり、当該住宅の壁に
遮音性能が優れている壁材を使用している場合、
完成した住宅としての遮音性能を裏付ける試験結果や
データがなくても、広告において、住宅としての
遮音性能が優れているかのような表示をすることが、
不当表示に該当することはない。

 

解答×遮音性能を裏付ける試験結果やデータが
ないのに、広告において、住宅としての遮音性能が
優れているかのような表示をすることは、不当表示に
該当する。

 

4 取引しようとする物件の周辺に、現在工事中で、
将来確実に利用できると認められる
スーパーマーケットが存在する場合、整備予定時期
及び物件からの道路距離を明らかにすることにより、
広告において表示することができる。

 

解答○表示規約施行規則11条31号によると
「デパート、スーパーマーケット、商店等の
商業施設は、現に利用できるものを物件までの
道路距離を明示して表示すること。
ただし、工事中である等その施設が将来確実に利用
できると認められるものにあっては、
その整備予定時期を明示して表示することが
できる。」とされる。

 

 

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宅建過去問平成17年第45問

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会
(以下この問において 「保証協会」 という。)
に加入した場合に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aが保証協会に加入する前に、Aと
宅地建物取引業に関し取引をした者は、
弁済業務保証金について弁済を受けることが
できない。

 

解答×宅建業者が保証協会に加入する前に、
宅地建物取引業に関し取引をした者は、取引に
よって生じた債権について弁済業務保証金から
弁済を受けることができる。

 

2 Aは保証協会に加入した後に新たに事務所を
開設したときは、その日から2週間以内に、
営業保証金500万円を主たる事務所のもよりの
供託所に供託しなければならない。

 

解答×保証協会に加入した後に新たに事務所を
開設したときは、その日から2週間以内に、
弁済業務保証金分担金30万円を保証協会に
納付しなければならない。

 

3 Aがその一部の事務所を廃止したため、
保証協会が弁済業務保証金分担金をAに
返還しようとするときは、保証協会は、
弁済業務保証金の還付請求権者に対し、
一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨
の公告を行う必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 Aが、保証協会から弁済業務保証金の還付
に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を
受けた日から2週間以内に、通知された額の
還付充当金を保証協会に納付しない場合、
保証協会は納付すべき旨の催告をしなければ
ならず、催告が到達した日から1月以内にAが
納付しない場合は、Aは社員としての地位を
失う。

 

解答×還付充当金を宅地建物取引業保証協会に
納付すべき旨の通知を受けた社員は、その通知
を受けた日から2週間以内に、その通知された
額の還付充当金を納付しなければ
宅地建物取引業保証協会の社員としての地位を
失う。

 

 

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宅建過去問平成17年第44問

宅地建物取引業者A (消費税納税事業者) が、
B所有の居住用建物について、媒介により貸主B
と借主Cとの賃貸借契約を成立させた場合に
ついて、Aが受けることのできる報酬額について、
誤っているものはどれか。
なお、建物の1月分の借賃は9万円とする。

 

1 Aは、BとCの承諾を得たときは、Bから
94,500円、Cから94,500円を受領
できる。

 

解答×居住用建物の賃貸借契約の媒介の場合に
受領できる報酬額の上限は、原則として貸主、
借主共に1月分賃料の0.525倍までとなる。

 

2 Aは、Bの承諾を得たときは、Bのみから
94,500円を受領できる。

 

解答○肢1の解説の例外として、当事者の承諾
があれば、一方から1月分賃料の1.05倍まで
報酬を受領することができる。
ただし、この場合でも貸主、借主双方から
受け取ることができる報酬額の合計の上限は
1月分賃料の1.05倍までとなる。

 

3 Aは、Bから47,250円、Cから
47,250円を受領できる。

 

解答○居住用建物の賃貸借契約の媒介の場合に
受領できる報酬額の上限は、原則として貸主、
借主共に1月分賃料の0.525倍までとなる。

 

4 Aは、Bの承諾を得たときは、Bから
70,000円、Cから24,500円を受領
できる。

 

解答○肢2解説参照。

 

 

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宅建過去問平成17年第43問

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション
(販売価額 3,000万円) の売買契約を締結
した場合における次の記述のうち、民法及び
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aは、宅地建物取引業者であるBとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
1,200万円とする特約を定めた。この特約は
無効である。

 

解答×双方が宅建業者である取引においては
損害賠償額の予定等の制限はかからない。
したがって損害賠償の予定額が代金の10分の2を
超える特約も有効である。

 

2 Aは、宅地建物取引業者でないCとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
1,200万円とする特約を定めることができる。

 

解答×宅地建物取引業者がみずから売主となる
宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務
の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償
の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の十分の二を
こえることとなる定めをしてはならない。
(宅建業法38条1項)

 

3 Aは、宅地建物取引業者であるDとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の
定めをしなかった場合、実際に生じた損害額
1,000万円を立証により請求することが
できる。

 

解答○損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、
民法の規定に従う。
したがって実際に生じた損害額を立証により請求
することができる。

 

4 Aは、宅地建物取引業者でないEとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
600万円、それとは別に違約金を600万円と
する特約を定めた。
これらの特約はすべて無効である。

解答×「代金の額の十分の二をこえる部分に
ついて、無効とする。」のみである。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第42問

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBに宅地
(造成工事完了済み) を分譲する場合に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反しないものはどれか。
なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円と
する。

 

1 Aは、手付金として400万円をBから受領
したが、保全措置を講じなかった。

 

解答 違反しない。工事完了済みの物件に
ついての売買取引の場合に手付金等の保全措置が
必要になるのは手付金等の金額が代金額の
10%超になるか(以上ではない。)、
1000万円超になるかのいずれかの場合である。
400万円は代金額の10%ちょうどで、
10%超にはならないので、保全措置は不要と
なる。

 

2 Aは、手付金100万円をBから受領した後、
中間金として600万円を受領したが、
中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。

 

解答 違反する。手付金100万円と
中間金600万円を合わせた700万円全額に
ついて保全措置が必要である。

 

3 AとBは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、
当該物件の売買契約を締結してから2年間と
する」旨の特約を定めた。

 

解答 違反する。宅地建物取引業者が自ら売主、
宅地建物取引業者でないものが買主という取引
では「瑕疵担保責任を負うべき期間は、
当該物件の引渡し日から2年以上」とする特約を
除いて民法上の原則(瑕疵を発見したときから
1年間)より買主に不利な特約はできない。
瑕疵担保責任を負うべき期間を定めるに当たって
売買契約締結日を起算点とすることはできない、
とされる。

 

4 AとBは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合
でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでない
ときは、Aは担保責任を負わない」旨の特約を
定めた。

 

解答 違反する。本来、無過失責任である
瑕疵担保責任を過失責任にするということは、
民法上の原則よりも買主にとって不利な特約を
するということであり、許されない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第41問

宅地建物取引業者Aが自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の
売買契約を締結した場合における、
宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」
という。) 第37条の2の規定による売買契約の
解除に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 BがAのモデルルームにおいて買受けの
申込みをし、Bの自宅周辺の喫茶店で売買契約を
締結した場合は、Bは売買契約を解除することが
できない。

 

解答○買受の申込みが事務所等でなされている場合、
契約締結の場所を問わず、クーリング・オフが
できなくなる。
そこで本肢のモデルルームが事務所等に該当するか
否かが問題となる。
この点、モデルルームは土地に定着している建物で
あることが通常なので,事務所等に該当するものと
考えれる。
よって買主Bは売買契約を解除することができない。

 

2 BがAの事務所において買受けの申込をした
場合は、売買契約を締結した場所がAの事務所で
あるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除する
ことができない。

 

解答○買受の申込みが事務所等でなされている場合、
契約締結の場所を問わず、クーリング・オフが
できなくなる。

 

3 Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし、
当該場所において売買契約を締結した場合、既に
当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部
を支払った場合でも、Aが法第37条の2に
規定する内容について書面で説明していないときは、
Bは当該契約を解除することができる。

 

解答×宅建業法37条の2第1項2号によると
「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、
かつ、その代金の全部を支払つたとき。」は、
クーリング・オフはできなくなるとしている。
クーリング・オフ制度の内容について書面で説明
しているか否かは関係ない。

 

4 Bがレストランにおいて買受けの申込をし、
当該場所において売買契約を締結した場合、Aが
法第37条の2に規定する内容について書面で
説明し、その説明の日から起算して8日を経過した
場合は、Bは当該契約を解除することができない。

 

解答○宅建業法37条の2第1項1号より正しい。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第40問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) 第37条の規定に基づく契約を証する
書面 (以下この問において 「契約書面」 と
いう。) に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 居住用建物の賃貸借契約において、貸主と
借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介する
ときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が
契約書面を作成したとしても、契約書面の交付に
ついては双方の宅地建物取引業者がその義務を
負う。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 宅地建物取引業者が土地売買における売主の
代理として契約書面を作成するに当たっては、
専任でない取引主任者が記名押印してもよい。

 

解答○37条書面に記名押印を行う取引主任者は
専任の取引主任者でなくてもよい。

 

3 居住用建物の賃貸借契約において、貸主には
代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の
宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を
作成したときは、借主及びAに契約書面を交付
すればよい。

 

解答×借主及び貸主に契約書面を交付する必要が
ある。

 

4 貸主である宅地建物取引業者Cが、
宅地建物取引業者Dの媒介により借主と
事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、
Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反
があった。
この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象と
なる。

 

解答○媒介により契約が成立しているのだから
37条書面の交付義務を負っているのは媒介業者D
である。
そのため、Dが作成・交付した契約書面に
法第37条違反があった場合、Dのみが監督処分
及び罰則の対象となる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第39問

売主A、買主Bの間の宅地の売買について
宅地建物取引業者Cが媒介をした場合の次の記述の
うち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて
「法」 という。) に違反しないものはどれか。

 

1 Cは、取引主任者をして法第35条に基づく
重要事項の説明 (以下この問において 「重要事項」
という。) を行わせたが、AとBの同意が
あったため、法第37条の規定に基づく契約内容を
記載した書面 (以下この問において「契約書面」と
いう。) を交付しなかった。

 

解答 違反する。
売主、買主双方の同意があっても37条書面の交付は
省略できない。

 

2 Cの従業者である取引主任者がBに対して
重要事項説明を行う際に、Bから請求が
なかったので、宅地建物取引主任者証を提示せず
重要事項説明を行った。

 

解答 違反する。
宅建業法35条4項によると「取引主任者は、前三項の
説明をするときは、説明の相手方に対し、
取引主任者証を提示しなければならない。」と
される。
請求がなくても宅地建物取引主任者証を提示する
必要がある。

 

3 Cは、AとBの契約が成立したので、
取引主任者に記名押印させ、AとBに対して
契約書面を交付したが、両者に対して書面に
記載された事項を説明しなかった。

 

解答 違反しない。
37条書面に関して宅建業者に課されているのは
交付義務だけである。
37条書面についての説明義務はない。

 

4 AとBどちらからも、早く契約したいとの
意思表示があったため、Cは契約締結後に
重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に
契約を締結させ、契約書面を交付した。

 

解答 違反する。
重要事項説明は必ず契約成立までの間に行う必要
がある。

 

 

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