宅建一問一答式過去問平成16年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成16年第38問

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に
規定する重要事項について説明をする場合に関する
次の記述のうち正しいものはどれか。

 

1 自ら売主として、マンション (建築工事完了前)
の分譲を行うに当たり、建物の完成時における
当該マンションの外壁の塗装については説明
しなくてもよいが、建物の形状や構造については
平面図を交付して説明しなければならない。

 

解答×建築工事完了前の建物の売買の場合にあっては
「建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、
内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び
構造」を説明する必要がある。
(宅地建物取引業法 施行規則16条)

 

2 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、
居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の
整備状況について説明しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。
(宅地建物取引業法 施行規則16条の4の3第6号)

 

3 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて
建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定
は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を
負わないことについては説明しなければならない。

 

解答×損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は
重要事項として説明する必要がある。
瑕疵担保責任に関する事項は説明事項とされて
いない。

 

4 自ら売主として、マンションの分譲を行うに
当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項に
ついては、管理規約を添付して説明しなければ
ならない。

 

解答×管理組合の総会の議決権に関する事項に
ついては、重要事項説明の説明事項に含まれて
いない。

 

 

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宅建過去問平成16年第37問

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 売買契約の対象となる区分所有建物に、
計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の
定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に
積み立てられている額を説明する必要はない。

 

解答×既に積み立てられている額も説明する必要が
ある。

 

2 売買契約の対象となる宅地が
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の
推進に関する法律によって指定された
土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内に
おける制限を説明すれば足り、対象物件が
土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要は
ない。

 

解答×売買契約の対象となる宅地が
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の
推進に関する法律によって指定された
土砂災害警戒区域内である場合は、対象物件が
土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要が
ある。

 

3 売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、
住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項
に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、
その旨を説明しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の
売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定
が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明が
あれば、その2割を超える部分についても有効で
ある。

 

解答×宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の
売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定
が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明を
したとしても、その2割を超える部分についても
無効である。(宅建業法38条1項、2項)

 

 

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宅建過去問平成16年第36問

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法によれば、誤っているもの
はどれか。

 

1 Aは、宅地の売買に係る広告において、
当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を
受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付
を受けていなくても、当該広告を行うことができる。

 

解答○宅建業法33条より正しい。
開発許可を受けていれば、当該造成工事に係る
検査済証の交付を受けていなくてもよい。

 

2 Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、
その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には
取引態様の別が未定であるが、配布時には決定して
いる場合、取引態様の別を明示しない広告を行う
ことができる。

 

解答×宅建業法34条1項によると
「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換
又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の
当事者となつて当該売買若しくは交換を
成立させるか、代理人として当該売買、交換
若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して
当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別
(次項において「取引態様の別」という。)を明示
しなければならない。」とされる。
取引態様の別を明示しないで広告を行うことは
できない。

 

3 Aは、土地付建物の売買価格について、
建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。)
を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額
を明示しない広告を行うことができる。

 

解答○本肢のとおり。
総額表示すれば、消費税額を明示する必要はない。

 

4 Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、
実在しない低家賃の物件の広告を出した。
Aは業務停止処分を受けることがある。

解答○実在しない低家賃の物件の広告を出す行為は
禁止されており、業務停止処分を受けることがある。

 

 

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宅建過去問平成16年第35問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が本店と
2つの支店を有する場合、Aの営業保証金に関する
次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの
支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を
本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、
遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×供託した旨の届出を先にする必要がある。
その後に、新設支店で業務を開始することが
できる。

 

2 Aが2つの支店を廃止し、その旨の届出をした
ときは、営業保証金の額が政令で定める額を超える
こととなるのでその超過額1,000万円について
公告をせずに直ちに取り戻すことができる。

 

解答×「営業保証金の取りもどしは、
当該営業保証金につき第27条第1項の権利を有する
者に対し、6月を下らない一定期間内に
申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出が
なかった場合でなければ、これをすることが
できない。」とされる。(宅建業法30条2項)
本肢のように支店を廃止し、営業保証金の額が政令
で定める額を超えることとなる場合でも同様である。

 

3 Aが営業保証金を取り戻すために公告をした
ときは、2週間以内にその旨を甲県知事に
届け出なければならず所定の期間内に債権の申出が
なければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求
できる。

 

解答×営業保証金を取り戻すために公告をした
ときは、遅滞なくその旨を免許権者に
届け出なければならない。

 

4 Aは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から
政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、
その不足額を供託したときは、2週間以内にその旨
を甲県知事に届け出なければならない。

 

解答○宅建業法28条1項、2項より正しい。
ちなみに不足が生じた旨の通知を受けてから、
その不足額を供託するまでの期間も2週間以内と
される。

 

 

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宅建過去問平成16年第34問

宅地建物取引主任者資格登録(以下 この問において
「登録」という。) 及び宅地建物取引主任者証
(以下この問において「取引主任者証」という。)
に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定
によれば正しいものはどれか。

 

1 取引主任者A (甲県知事登録) が、
宅地建物取引業者B社 (乙県知事免許) に従事した
場合、Aは乙県知事に対し甲県知事を経由して登録
の移転を申請しなければならない。

 

解答×登録の移転を申請ができるだけである。
義務ではない。

 

2 取引主任者Cが、宅地建物取引業者D社を
退職し、宅地建物取引業者E社に就職したが、
CはD社及びE社においても専任の取引主任者では
ないので、宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の
登録は申請しなくてもよい。

 

解答×勤務している宅建業者の商号、名称、
免許証番号は取引主任者資格登録簿の登録事項で
あり、勤務先が変わったなら変更の登録を申請する
必要がある。
なお、専任の取引主任者でなくても登録は受けて
いるので、変更の登録の申請は必要である。

 

3 Fは、不正の手段により登録を受けたとして、
登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示
された後、自らの申請により、登録が消除された。
Fは、登録が消除された日から5年を経過せずに
新たに登録を受けることができる。

 

解答×登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が
公示された後、自らの申請により、登録が消除
された者は、登録が消除された日から5年を経過
しないと登録を受けることができない。

 

4 取引主任者Gは、取引主任者証の有効期間内
に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に
取引主任者証の交付を受けた。
その2週間の間にGに重要事項説明を行わせた
宅地建物取引業者H社は業務停止処分を受ける
ことがある。

 

解答○取引主任者Gは、取引主任者証の交付を
受けるまでの2週間の間は取引主任者では
なかったことになる。
取引主任者でない者に重要事項説明をさせることは
宅建業法65条2項により業務停止処分事由とされる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第33問

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) の
取引主任者は、専任の取引主任者であるBのみで
ある。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば
正しいものはどれか。

 

1 A社が有限会社から株式会社に組織変更を
行った場合、A社は甲県知事に対して
宅地建物取引業者名簿の変更の届出が必要であるが、
Bは宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を
申請しなくてもよい。

 

解答×宅地建物取引業者は、商号又は名称に変更が
あった場合においては、国土交通省令の定める
ところにより、30日以内に、その旨をその免許を
受けた国土交通大臣又は都道府県知事に
届け出なければならない。
また、宅建業者に勤務している取引主任者は
勤務する宅建業者の商号又は名称に変更があった
場合においては遅滞なく変更の登録を
申請しなければならない。

 

2 A社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事
の免許を取得した場合、Bは
宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を
申請しなければならない。

 

解答○宅建業者に勤務する取引主任者は、勤務する
宅建業者が事務所移転のために免許換えをした場合、
免許証番号について変更の登録を申請しなければ
ならない。

 

3 A社の専任の取引主任者がBからCに交代した
場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、
宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければ
ならない。

 

解答×専任の取引主任者が交代した場合、その旨を
30日以内にその免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事に届け出なければならない。

 

4 A社には専任の取引主任者Bしかいないため、
別の宅地建物取引業者D社が売主となる50戸の
マンション分譲の代理に係る業務を、A社とD社が
共同で設置する案内所で行うことはできない。

 

解答×D社が専任の取引主任者を1名以上おけば、
A社は分譲の代理に係る業務を、A社とD社が
共同で設置する案内所で行うことができる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第32問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
誤っているものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者個人A (甲県知事免許) が
死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から
30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×宅地建物取引業者が死亡した場合、その相続人
は死亡の事実を知った日から30日以内にその旨を
その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に
届け出なければならない。

 

2 宅地建物取引業者B社 (乙県知事免許) の政令で
定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、
その旨を乙県知事に届け出る必要がない。

 

解答○政令で定める使用人の本籍地は宅建業者名簿の
記載事項ではないので、変更の届出は不要である。

 

3 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、
免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前
から30日前までに行わなければならない。

 

解答○宅建業法3条2項、3項及び
宅建業法施行規則3条より正しい。

 

4 宅地建物取引業社D社 (丙県知事免許) の監査役
の氏名について変更があった場合、D社は、
30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答○役員の氏名は宅建業者名簿の記載事項
であるので、変更があった場合、30日以内に
その旨を免許権者に届け出なければならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第31問

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」
という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法
の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 A社の政令で定める使用人は、刑法
第247条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、
その執行を終えてから3年を経過しているので、A社は
免許を受けることができる。

 

解答×法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに
免許の欠格要件に該当する者のあるものは免許を
受けられない。
刑法第247条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に
処せられた者は、その執行が終わり、又は執行を受ける
ことがなくなった日から5年が経過するまでは免許の
欠格要件に該当するから、その者を使用人とする法人は
免許を受けることができない。

 

2 B社の取締役が、刑法第204条(傷害)の罪で
懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、猶予期間を
満了したが、その満了の日から5年を経過していない
ので、B社は免許を受けることができない。

 

解答×猶予期間が、無事、満了すれば満了の日の翌日
から欠格要件には該当しない。
したがってその者を取締役としても、B社は免許を
受けることができる。

 

3 個人Cは、かつて免許を受けていたとき、自己の
名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、
その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、
免許取消しの日から5年を経過していないので、Cは
免許を受けることができない。

 

解答○「自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を
営ませる」行為は業務停止処分事由に該当するが、
その情状が特に重いときは免許取消し処分を受ける。
免許取消し処分を受けた場合、その日から5年を経過
しないと免許を受けることはできない。

 

4 個人Dは、かつて破産手続開始の決定を受け、
現在は復権を得ているが、復権を得た日から5年を
経過していないので、Dは免許を受けることが
できない。

 

解答×破産者で復権を得ないものは免許の欠格要件に
該当する。
しかし、復権を得れば、その翌日から免許を受ける
ことができる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第30問

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」
という。)に関する次の記述のうち、正しいものは
どれか。

 

1 Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に
転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介
を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、
Aは免許を必要としない。

 

解答×不特定多数の者に対して売却するのだから
宅建業の免許は必要である。

 

2 Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、
自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに
委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。

 

解答○自ら賃借人を募集して賃貸する行為については
宅建業の免許は不要である。
また、単にマンションを管理するだけの行為に
ついても宅建業の免許は不要である。

 

3 Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の
農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続
して売却する場合、Eは、免許を必要としない。

 

解答×公益法人のみに対して反復継続して売却する
行為も不特定多数の者に対して反復継続して売却する
行為と考えられる。
したがって宅建業の免許は必要となる。

 

4 Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を
依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、
Fは、免許を必要としない。

 

解答×宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者
に対して売却するのだから宅建業の免許は必要
である。

 

 

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宅建過去問平成16年第29問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、
不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

 

1 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、
市場性を有する不動産について、法令等による
社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提
となる諸条件を満たさない場合における不動産の
経済価値を適正に表示する価格をいう。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件と
しなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を
付すことはできない。

 

解答×依頼者の同意があれば、依頼目的に応じて
想定上の条件を付すことができる。

 

3 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、
当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければ
ならず、特殊な事情の事例を補正して用いることは
できない。

 

解答×不動産鑑定評価基準総論7章1節Ⅰ3によると
「取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、
これが当該取引事例等に係る価格等に影響を
及ぼしているときは適切に補正しなければ
ならない。」とされる。

4 収益還元法は、対象不動産が将来生み出す
であろうと期待される純収益の現在価値の総和を
求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法
であるため、自用の住宅地には適用することは
できない。

 

解答×自用の住宅地といえども賃貸を想定することに
より適用されるものである。
(不動産鑑定評価基準総論7章1節Ⅳ1)

 

 

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