宅建一問一答式過去問平成15年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成15年第38問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBとの間で締結した
売買契約に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反しないものは
どれか。

 

1 Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の
売買契約を締結したが、契約前に当該宅地の
周辺の価格が値上がりしているので、
2年後には、当該宅地の価格が上昇し、Bが
転売によって利益を得ることが確実である旨
の説明を行った。

 

解答違反する。
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人
その他の従業者は、宅地建物取引業に係る契約
の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者
の相手方等に対し、利益を生ずることが確実
であると誤解させるべき断定的判断を提供する
行為をしてはならない。

 

2 Aは、Bとの間で建築工事が完了した
1億円の新築マンションの売買契約を締結し、
宅地建物取引業法第41条の2に規定する
手付金等の保全措置を講じたうえで、
当該マンションの引渡し前に2,000万円を
手付金として受領した。

 

解答違反しない。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる
工事完了後の宅地又は建物の売買に関しては、
保全措置を講じた後でなければ、買主から
代金額の10分の1を超え、又は1000万円
を超える手付金等を受領してはならないと
される。
また、宅地建物取引業者は、みずから売主と
なる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、
代金の額の10分の2をこえる額の手附を
受領することができないとされる。
よって本肢は宅建業法に違反しない。

 

3 Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の
売買契約を締結したが、契約当日、Bが手付金を
一部しか用意できなかったため、残りの手付金を
Aが貸し付け、契約の締結を誘引した。

 

解答違反する
手付けについて貸付けその他信用の供与をする
ことにより契約の締結を誘引する行為は禁止
されている。

 

4 Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の
売買契約を締結したが、特約の定めにより、
Bの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、
500万円の損害賠償及び同額の違約金を
それぞれ請求した。

 

解答違反する
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は
建物の売買契約において、当事者の債務の不履行
を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を
予定し、又は違約金を定めるときは、これらを
合算した額が代金の額の10分の2をこえることと
なる定めをしてはならない。

 

 

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宅建過去問平成15年第37問

宅地建物取引業法(以下この問において「法」
という。 )第35条に規定する重要事項の説明
又は法第37条に規定する契約が成立したとき
に交付すべき書面に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 取引主任者が、法第37条に規定する契約
が成立したときに交付すべき書面を作成した
場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、37条書面を作成した
ときは、取引主任者をして、当該書面に
記名押印させなければならない。
署名したからといって押印を省略できる
わけではない。

 

2 建物の賃貸借契約において、
宅地建物取引業者(管理業務受託)が貸主代理
として借主と契約締結した場合、法第37条に
規定する契約が成立したときに交付すべき書面
は、借主にのみ交付すれば足りる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、
宅地又は建物の売買又は交換に関し、
自ら当事者として契約を締結したときは
その相手方に、当事者を代理して契約を締結
したときはその相手方及び代理を依頼した者に、
その媒介により契約が成立したときは当該契約
の各当事者に遅滞なく、37条書面を
交付しなければならない。

 

3 宅地の売買について、売主A、
Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者が
いずれも宅地建物取引業者である場合は、
B及びCのみならず、Aも、買主に対して
法第35条に規定する重要事項の説明をすべき
義務を負う。

 

解答○
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の
売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を
依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に
係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に
対して、その者が取得し、又は借りよう
としている宅地又は建物に関し、その売買、
交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、
取引主任者をして、35条書面を交付して説明を
させなければならない。
つまり本肢のA、B、Cはいずれも重要事項の
説明をすべき義務を負う。

 

4 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく
差押えの登記がされている建物の賃貸借を
媒介するに当たり、貸主から当該建物の
差押えを告げられなかった場合は、法第35条
に基づき借主に対して当該建物の上に存する
登記の内容を説明する義務はない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物の上に
存する登記された権利の種類及び内容について
重要事項として説明する必要がある。
貸主から当該建物の差押えを
告げられなかったからといって説明する義務が
なくなるわけではない。

 

 

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宅建過去問平成15年第36問

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法
第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う
場合に関する次の記述のうち、誤っているもの
はどれか。

 

1 対象物件が、建物の区分所有等に関する
法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的
である場合、Aは、同条第4項に規定する
共用部分に関する規約の定めがあるときは
その内容を説明する必要があるが、当該規約が
未だ案であるときはその内容を説明する必要は
ない。

 

解答×
区分所有建物の場合、共用部分に関する規約の
定めは未だ案であるときでもその内容を
重要事項として説明する必要する必要がある。

 

2 売買契約の対象となる宅地が、建築基準法
に基づき、地方公共団体が条例で指定した
災害危険区域内にある場合、Aは、条例で
定められている制限に関する事項の概要を
説明しなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

3 賃貸借契約の対象となる建物について、
高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条
で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする
場合、Aは、その旨を説明しなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 売買契約の対象となる宅地が、
土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合、
Aは、当該宅地の形質の変更を行おうとする
ときは、原則として、都道府県知事への届出が
必要である旨を説明しなければならない。

解答○
本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第35問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反しないものはどれか。

 

1 信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を
設置して宅地建物取引業を営む旨の届出を
した後、営業保証金の供託又は
宅地建物取引業保証協会への加入をせず
宅地建物取引業の業務を開始した。

 

解答 違反する
信託業法による免許を受けた信託会社や
信託銀行には宅地建物取引業法の免許に関する
規定は適用しない。
したがって国土交通大臣に届出をすれば、
宅建業を営むことができる。
しかし宅地建物取引業法の免許に関する
規定以外は全て適用されるので、営業保証金の
供託又は宅地建物取引業保証協会への加入を
せずに業務を開始することはできない。

 

2 宅地建物取引業者Bは、自ら売主として
宅地建物取引業者でないCと4,000万円の
宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを
終えた。
残代金1,000万円が未払であったため、
Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、
Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままに
しておいた。

 

解答 違反する。

宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地
又は建物の割賦販売を行なつた場合には、
当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に
引き渡すまで(当該宅地又は建物を引き渡す
までに代金の額の10分の3をこえる額の金銭の
支払を受けていない場合にあつては、代金の額
の10分の3をこえる額の金銭の支払を受ける
まで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務
を履行しなければならない。
ただし、買主が、当該宅地又は建物につき
所有権の登記をした後の代金債務について、
これを担保するための抵当権若しくは
不動産売買の先取特権の登記を申請し、又は
これを保証する保証人を立てる見込みがない
ときは、この限りでない。
代金の額の10分の3をこえる額の金銭の支払を
受け、代金債務を保証する保証人も
立てられているのだからBはCに所有権移転登記
をしなければならない。

 

3 一の宅地建物取引業保証協会の社員である
宅地建物取引業者Dは、自らが取引の相手方に
対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を
確実に補填できるよう、他の
宅地建物取引業保証協会に加入した。

 

解答違反する
一の宅地建物取引業保証協会の社員である者は、
他の宅地建物取引業保証協会の社員となること
ができない。

 

4 宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地
を取得することを停止条件として、
宅地建物取引業者Gとの間で自ら売主として
当該宅地の売買契約を締結した。

 

解答違反しない
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない
ものを買主として自己の所有に属さない
宅地建物の売買契約を締結することは禁止
されている。
しかし、この規定は宅地建物取引業者相互間の
取引については、適用しない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第34問

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反しないものはどれか。なお、本店と支店とは、
もよりの供託所を異にする。

 

1 Aは、1棟50戸のマンションの分譲を行う
案内所を甲県内に設置し、その旨を甲県知事に
届け出た後、営業保証金を追加して供託せずに
当該案内所において分譲を開始した。

 

解答 違反しない。

営業保証金の供託は主たる事務所及び従たる
事務所の分について行えばよい。
案内所については、営業保証金を供託する必要
がない。

 

2 Aは、甲県内に1つの支店を新設したので、
1週間後に営業保証金として500万円を
当該支店のもよりの供託所に供託した。

 

解答違反する。
宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所
のもよりの供託所に供託しなければならない。

 

3 Aは、甲県内に2つの支店を新設し、本店の
もよりの供託所に1,000万円を供託し、
営業を開始した後、営業保証金を供託した旨を
甲県知事に届け出た。

 

解答違反する。
宅地建物取引業者は、営業保証金を供託し、
供託書の写しを添附して、その旨を免許権者に
届け出た後でなければ、その事業を開始しては
ならないとされる。

 

4 Aは、支店を廃止したため、Aの
営業保証金につき、Aとの宅地建物取引業に
関する取引により生じた債権を有する者は
3ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが、
申出がなかったので、営業保証金を取り戻した。

 

解答違反する。
営業保証金の取りもどしは、当該営業保証金
につき宅地建物取引業に関する取引により
生じた債権を有する者に対し、6月を下らない
一定期間内に申し出るべき旨を公告し、
その期間内にその申出がなかった場合で
なければ、これをすることができない。
支店廃止に伴い営業保証金の超過額を取り戻す
場合でも同様である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第33問

甲県知事の宅地建物取引主任者登録(以下
この問において「登録」という。 )を受けて
いる取引主任者Aに関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 Aが破産者で復権を得ないものに該当する
こととなったときは、破産手続開始の決定が
あった日から30日以内にAの破産管財人が
甲県知事にその旨を届け出なければならない。

 

解答×
取引主任者が破産手続開始の決定を受けた場合、
取引主任者本人が、その日から30日以内に
登録をした知事に対して届出をする必要がある。

 

2 Aは、乙県知事から事務の禁止処分を
受けたが、乙県内に所在する
宅地建物取引業者Bの事務所の業務に従事
しているため、その禁止の期間が満了すれば、
甲県知事を経由して、乙県知事に登録
の移転の申請をすることができる。

 

解答○
宅地建物取引主任者は登録を受けている知事の
管轄する都道府県以外の都道府県に所在する
宅建業者の事務所の業務に従事する場合、登録
に移転をすることができる。
事務の禁止期間中は登録の移転を申請すること
ができないが、事務禁止期間が満了すれば
現在、登録を受けている知事を経由して、
移転先の知事に対して登録の移転を申請
できる。

 

3 Aが無免許営業等の禁止に関する
宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を
営み、懲役1年執行猶予3年及び罰金10万円
の刑に処せられ、登録を消除されたとき、
執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録
を受けることができる。

 

解答×
宅地建物取引主任者が執行猶予付きの刑罰に
処せられても執行猶予期間が無事、満了すれば、
その翌日から登録を受けることができる。
しかし、本問の宅地建物取引主任者は、
宅建業法違反で罰金の刑にも処せられている。
宅建業法違反で罰金の刑に処せられると罰金刑
の執行が終わり、又は執行を受けることが
なくなった日から5年間登録を受けることが
できない。

 

4 Aが役員をしているC社が宅地建物取引業
の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を
供託せず免許が取り消された場合には、Aの
登録は消除される。

解答×
本肢は登録消除事由に該当しない。

宅地建物取引主任者が役員をしている宅建業者が、
・不正の手段により免許を受けた
・業務停止事由に該当し情状が特に重いまたは、
・業務の停止処分に違反した
という理由で免許を取り消された場合には、
役員である取引主任者の登録も消除されること
となる。

 

 

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宅建過去問平成15年第32問

甲県に本店、乙県にa支店を置き国士交通大臣
の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)
は、a支店の専任の取引主任者Bが不在になり、
宅地建物取引業法第15条の要件を欠くことと
なった。
この場合、Aの手続に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいもの
はどれか。

 

1 本店のみで宅地建物取引業を行う場合、
Aは、a支店が所在する乙県知事を経由して
国土交通大臣にa支店の廃止の届出を行う必要
がある。

 

解答×
国土交通大臣免許から都道府県知事免許への
免許換えの申請を都道府県知事に対してする
必要がある。
支店廃止の届出は不要である。

 

2 a支店に専任の取引主任者Cを置き、
宅地建物取引業を行う場合、Aは、Cを置いた
日から2週間以内に専任の取引主任者の変更の
届出を行う必要がある。

 

解答×
専任の取引主任者の氏名は
宅地建物取引業者名簿の記載事項なので変更が
あれば、変更の届出が必要である。
この届出は変更があったときから30日以内に
行わなければならない。

 

3 宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、
甲県知事を経由して国土交通大臣に30日以内
に廃業の届出を行う必要がある。

 

解答○
宅地建物取引業を廃止した場合、主たる事務所
所在地の知事を経由して国土交通大臣に
30日以内に廃業の届出を行う必要がある。

 

4 Aは、Bが2ヵ月間の入院をしたため、
この期間、宅地建物取引業は行わない
こととした場合、Aは宅地建物取引業を休止
する旨の届出を行う必要がある。

解答×
宅地建物取引業を休止する旨の届出は特に義務
とされていない。

 

 

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宅建過去問平成15年第31問

宅地建物取引業法に規定する免許の基準に関する
次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 法人の役員のうちに刑法第159条
(私文書偽造等)の罪を犯したことにより、罰金
の刑に処せられている者がいる場合は、免許を
受けることができないが、刑の執行後5年を経過
すれば、免許を受けることができる。

 

解答×私文書偽造で免許の欠格要件に該当する
のは、禁固以上の刑に処せられた場合である。
ちなみに宅建業法違反や一定の暴力系犯罪では
罰金刑以上で免許の欠格要件に該当する。

 

2 法人の役員のうちに刑法第211条
(業務上過失致死傷等)の罪により3年間の懲役
の刑に処せられている者がいる場合は、免許を
受けることができないが、判決に執行猶予が
ついていれば、直ちに免許を受けることが
できる。

 

解答×執行猶予期間中は免許欠格要件に
該当するので誤り。
執行猶予期間が無事、満了すれば
執行猶予期間満了の日の翌日から免許を
受けられることとなる。

 

3 法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定
に違反して、懲役の刑に処せられている者がいる
場合は、免許を受けることができないが、罰金の
刑であれば、直ちに免許を受けることができる。

解答×宅建業法違反では罰金刑以上に
処せられれば免許欠格要件となる。

 

4 法人の役員のうちに刑法第204条(傷害)
の罪を犯したことによる罰金の刑に処せられて
いる者がいる場合は、免許を受けることが
できないが、刑の執行後5年を経過すれば、
免許を受けることができる。

 

解答○傷害罪のような一定の暴力系の犯罪は
罰金刑以上で免許欠格要件に該当する。
この場合でも刑の執行後5年を経過すれば、
免許を受けることができるようになる。

 

 

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宅建過去問平成15年第30問

宅地建物取引業の免許(以下この問において
「免許」という。)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、
宅地建物取引業者Bの代理により、不特定多数
に継続して販売する場合、Aは免許を受ける
必要はない。

 

解答×代理人を通じているとはいえ、
建設会社Aが売主として宅地を不特定多数に
継続反復して販売するのだから宅建業の免許は
必要である。

 

2 農業協同組合Cが所有宅地を10区画に
分割し、倉庫の用に供する目的で不特定多数に
継続して販売する場合、Cは免許を受ける必要
はない。

 

解答×宅地を不特定多数に継続反復して販売
するのだから宅建業の免許は必要である。

 

3 甲県住宅供給公社Dが、住宅を不特定多数
に継続して販売する場合、Dは免許を受ける
必要はない。

 

解答○宅建業法は「国及び地方公共団体には、
適用しない。」とされる。(宅建業法78条1項)
よって本肢の場合も宅建業の免許を受ける
必要はない。

 

4 宅地建物取引主任者Eが、E名義で
賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Eが
宅地建物取引業者Fに勤務していれば、Eは
免許を受ける必要はない。

解答×当然、E自身が免許を受ける必要が
ある。

 

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宅建過去問平成15年第29問

地価公示法に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地
について、毎年1回、一定の基準日における
当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を
判定し、公示する。

 

解答○土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地
について、毎年一回、国土交通省令で定める
ところにより、二人以上の不動産鑑定士の
鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な
調整を行つて、一定の基準日における
当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を
判定し、これを公示するものとする。
( 地価公示法2条1項)

 

2 土地鑑定委員が、標準地の選定のために
他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、
必ず士地の占有者の承諾を得なければならない。

 

解答×土地鑑定委員が、標準地の選定のために
他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、
その日の3日前までに士地の占有者にその旨を
通知しなければならない。
(地価公示法22条1項、同条2項)

 

3 不動産鑑定士は、公示区域内の土地に
ついて鑑定評価を行う場合において、当該土地
の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際
の取引価格のうちいずれか適切なものを規準と
しなければならない。

 

解答×不動産鑑定士は、公示区域内の土地に
ついて鑑定評価を行う場合において、当該土地
の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準
としなければならない。 (地価公示法8条)

 

4 公示価格を規準とするとは、対象土地の
価格を求めるに際して、当該対象土地に最も
近い位置に存する標準地との比較を行い、
その結果に基づき、当該標準地の公示価格と
当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる
ことをいう。

 

解答×公示価格を規準とするとは、対象土地の
価格を求めるに際して、当該対象土地と
「これに類似する利用価値を有すると認められる
一又は二以上の標準地」との位置、地積、環境等
の土地の客観的価値に作用する諸要因についての
比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の
公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を
保たせることをいう。(地価公示法11条)

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法