宅建一問一答式過去問平成15年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成15年第50問

建築物の材料に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 集成材は、単板等を積層したもので、伸縮・
変形 ・ 割れなどが生じにくくなるため、大規模な
木造建築物の骨組みにも使用される。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 木材の強度は、含水率が大きい状態の方が
大きくなるため、建築物に使用する際には、その
含水率を確認することが好ましい。

 

解答×
木材の強度は、含水率が大きい状態の方が小さく
なる。

 

3 鉄筋コンクリート造に使用される骨材、水及び
混和材料は、鉄筋をさびさせ、又はコンクリート
の凝結及び硬化を妨げるような酸、塩、有機物又は
泥土を含んではならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 鉄は、炭素含有量が多いほど、引張強さ及び
硬さが増大し、伸びが減少するため、鉄骨造には、
一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。

 

解答○
本旨のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第49問

土地に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 地形図の上では斜面の等高線の間隔が不ぞろいで
大きく乱れているような場所では、過去に崩壊が
発生した可能性があることから、注意が必要である。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 断層は、ある面を境にして地層が上下又は
水平方向にくい違っているものであるが、その周辺
では地盤の強度が安定しているため、断層に沿った
崩壊、地すべりが発生する危険性は低い。

 

解答×
断層は、ある面を境にして地層が上下又は水平方向に
くい違っているものである。
断層面周辺部の地層強度は著しく低くなっているため、
断層に沿った崩壊、地すべりが発生する危険性は高い。

 

3 がけ崩れは、梅雨の時期や台風時の豪雨によって
発生することが多く、がけに近接する住宅では
日頃から降雨に対する注意が必要である。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 地形図で見ると、急傾斜地では等高線の間隔は
密になり、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は
疎になっている。

 

解答○
本旨のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、
不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に
関する公正競争規約を含む。 )の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 未完成建売住宅を販売する場合、建築確認を
受けていなくても、現に確認を申請中であれば、
「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することが
できる。

 

解答×
事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の
完了前においては、工事に必要な許可等の処分が
あった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の
内容又は取引条件その他取引に関する広告表示を
してはならない。

 

2 各種施設までの徒歩による所要時間を表示する
場合は、直線距離80mにつき1分間を要するもの
として算出した数値を表示し、また、1分未満の
端数が生じたときは1分間として計算して表示
しなければならない。

 

解答×
徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき
1分間を要するものとして算出した数値を表示する
こととされる。

 

3 中古住宅を販売する場合、当該住宅が建築後
1年未満のものであれば、実際に販売する価格よりも
高い新築時の販売価格を、実際に販売する価格に
併記して表示することができる。

 

解答×
事業者は、物件の価格、賃料又は役務の対価について、
二重価格表示をする場合において、事実に相違する
広告表示又は実際のもの若しくは競争事業者に係る
ものよりも有利であると誤認されるおそれのある
広告表示をしてはならない。
本肢の表示はこれに該当するものと考えられる。

 

4 広告においてLDK(リビング・ダイニング。
キッチン)という文言を用いる場合は、その部屋が
居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、
住宅の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って
使用するために必要な広さ、形状及び機能を有して
いるという意味で用いなければならない。

 

解答○
リビング・ダイニング・キッチン(LDK)は居間と
台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、住宅
の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用する
ために必要な広さ、形状及び機能を有するという意味
で用いなければならない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第45問

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法(以下この問において「法」と
いう。 )の規定に違反しないものはどれか。

 

1 Aは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに
当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項
に規定する専有部分の用途について、管理規約で
「ぺット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、
そのことに関して法第35条の重要事項の説明を
行わなかった。

 

解答 違反する
「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の
定めがあるときは、その内容」は区分所有建物の
賃貸借に際しての重要事項説明が必要な事項である。

 

2 Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を
締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、
都市ガスが供給されることを知っているとして、Eに
対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の
説明を行わなかった。

 

解答 違反する
飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設
の整備の状況は重要事項の説明事項である。

 

3 Aは、オフイスビルの所有者Cから賃貸借の媒介
を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件に
ついて賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に
係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成
及び交付を行わなかった。

 

解答 違反しない
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の
媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、
媒介契約書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを
交付しなければならない。
つまり、賃貸借の媒介の契約を締結したときは、
媒介契約書面の作成や交付は必要ない。

 

4 Aは、売主Dと買主Eとの間における
中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約
に定めのある修繕積立金をDが滞納していたが、Eに
対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明
を行わなかった。

 

解答 違反する
建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを
行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に
積み立てられている額は重要事項説明事項である。
さらに本肢のように滞納があれば、その事実及び
滞納額は説明が必要である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第44問

宅地建物取引業者Aが、単独で又は
宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の
賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の
規定によれば、正しいものはどれか。なお、消費税
及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。

 

1 Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を
依頼され契約を成立させた場合、双方から受ける
ことができる報酬額の合計は借賃の1ヵ月分以内
である。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 Aが、単独で貸主と借主双万から媒介を
依頼され1ヵ月当たり借賃50万円、
権利金1,000万円 (権利設定の対価として
支払われる金銭であって返還されないもの) の契約
を成立させた場合、双方から受けることのできる
報酬額の合計は50万円以内である。
解答×
居住用建物以外の賃貸借においては権利金を
売買代金とみなして報酬額を算定する方式を
用いることができる。
よって双方から受けることのできる報酬額の合計は
(1000万円×0.03+6万円)×2=72万円以内である。

 

3 Aが貸主から代理を依頼され、Bが借主から媒介
を依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは
貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分の
報酬額を受けることができる。

 

解答×
複数の宅建業者が契約に関与しても報酬の上限額は
変わらない。
したがってA、Bが受け取る報酬の合計額の上限は
借賃の1ヵ月分となる。

 

4 Aが貸主から、Bが借主からそれぞれ媒介を
依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは
貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分
の報酬額を受けることができる。

 

解答
複数の宅建業者が契約に関与しても報酬の上限額
は変わらない。
したがってA、Bが受け取る報酬の合計額の上限は
借賃の1ヵ月分となる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第43問

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の
依頼を受け、Bと専任媒介契約(以下この問において
「媒介契約」という。 ) を締結した場合に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、
Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への
当該契約成立の通知をしなくてもよい。

 

解答×
宅地建物取引業者は、登録に係る宅地又は建物の売買
又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を
当該登録に係る指定流通機構に通知しなければ
ならない。
本肢のような規定はない。

 

2 Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の
承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項
について、指定流通機構に登録しなくてもよい。

 

解答×
宅建業者は必ず物件に関する事項を指定流通機構に
登録しなければならないことになっている。
依頼者からの登録しなくてもよい旨の承諾があっても
同じことである。

 

3 Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に
関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日
を含む。 ) 以内に指定流通機構に登録する必要が
ある。

 

解答×
専任媒介契約の締結の日から休業日数は算入せずに
7日以内に指定流通機構に登録する必要がある。

 

4 媒介契約の有効期間の満了に際して、BからAに
更新の申出があった場合 (その後の更新についても
同様) 、3月を限度として更新することができる。

 

解答○
専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により、
更新することができる。
ただし、更新の時から3月を超えることができない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成15年第42問

宅地建物取引業保証協会(以下この問において
「保証協会」という。 )に加入している
宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに
売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、
Aが保証協会の社員である旨の説明は行わなくても
よい。

 

解答×
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等
に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が
成立するまでの間に、保証協会の社員であるときは
社員である旨、当該保証協会の名称、住所及び
事務所の所在地並びに弁済業務保証金の供託所及び
その所在地について説明しなければならない。

 

2 Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が、
その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金
について弁済を受ける権利を実行するときは、
保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に
対し還付請求をしなければならない。

 

解答×
還付請求は弁済業務保証金が供託されている供託所
に対して行うのである。

 

3 Aが、支店を廃止し、Aの
弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を
超えることとなった場合で、保証協会が
弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、
弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、
一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の
公告をする必要はない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、
当該地位を失った日から2週間以内に、
営業保証金を本店のもよりの供託所に供託
しなければならない。

解答×
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の
社員の地位を失つたときは、当該地位を失つた日から
1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。

 

 

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宅建過去問平成15年第41問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅
及びその敷地である土地を、代金3,500万円、
うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする
場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び
民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは
手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは
1,000万円を償還して、契約を解除することが
できる旨の定めをすることができる。

 

解答○
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は
建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、
その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の
一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附
を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を
償還して、契約の解除をすることができる。
この規定に反する特約で、買主に不利なものは、
無効とされるが、買主に有利なものは有効である。

 

2 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、
売買代金の額の2割である700万円が上限である。

 

解答×
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は
建物の売買契約において、当事者の債務の不履行
を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、
又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が
代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。
損害賠償額の定めがない場合は実損害額での賠償請求
が可能であり、特に上限などは定められていない。

 

3 Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、
その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法
第41条の2に規定する手付金等の保全措置を
行わなければならない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の
売買に関しては、手付金等保全措置が必要な場合には
その保全措置を講じた後でなければ、買主から
手付金等を受領してはならない。

 

4 Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める
場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効で
あり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

解答×
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の
売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき
責任に関し、瑕疵担保責任の期間についてその目的物
の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を
除き、買主に不利となる特約をしてはならない。
これに違反する特約は無効であり、その場合、民法の
原則に戻り、瑕疵担保責任の期間は「買主が瑕疵を
知った時から一年以内」となる。

 

 

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宅建過去問平成15年第40問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば
正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者は、その業務に関して、
国土交通省令に定める事項を記載した帳簿を
一括して主たる事務所に備え付ければよい。

 

解答×
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務
に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引の
あったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は
建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める
事項を記載しなければならない。

 

2 宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、
取引の関係者から従業者証明書の提示を求められた
ときは、この証明書に代えて宅地建物取引主任者証
を提示すればよい。

 

解答×
従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、
従業者証明書を提示しなければならない。
本肢のようなことは認められない。

 

3 宅地建物取引業者は、国土交通省令に定める
事項を記載した従業者名簿を、最終の記載をした日
から5年間保存すればよい。

 

解答×
宅地建物取引業者は、従業者名簿を、最終の記載を
した日から10年間保存しなければならない。

4 宅地建物取引業者は、その主たる事務所に
宅地建物取引業者免許証を掲げなくとも、
国土交通省令に定める標識を掲げればよい。

 

解答○
本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成15年第39問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者でない買主との間で締結した
宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法
第37条の2の規定に基づき売買契約の解除
(以下この問において「クーリング・オフ」と
いう。 ) をする場合に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 買主Bは、20区画の宅地を販売する
テント張りの案内所において、買受けを申し込み、
契約を締結して、手付金を支払った。Bは、Aから
クーリング・オフについて書面で告げられて
いなくても、その翌日に契約の解除をすることが
できる。

 

解答○

なお、クーリングオフは、宅建業者から可能である
旨を書面で告げられた日から8日間とされているが
これをを告げられなかった場合でもクーリングオフ
できることに変わりはない。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の
売買契約について、当該宅地建物取引業者の
事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の
買受けの申込みをした者は書面により、
当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除
を行うことができる。
まず、この点についてテント張りの案内所は
事務所等以外の場所なのでクーリングオフできる。
さらに
申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨
及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について
告げられた場合において、その告げられた日から
起算して8日を経過したときはクーリングオフが
できなくなるが本肢ではその旨を告げられても
いないので全く問題なくクーリングオフできる。

 

2 買主Cは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、
Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、
その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、
契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の
解除をすることができる。

 

解答×
申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨
及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について
告げられた場合において、その告げられた日から
起算して8日を経過したときはクーリングオフが
できなくなる。
また、クーリングオフができるかどうかは申し込みが
事務所等以外の場所でなされているか否かで
決せられる点に注意が必要。

 

3 買主Dは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、
翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を
支払った。
その3日後、Dから、クーリング・オフの書面が
送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額
と手付金を相殺することができる。

 

解答×
クーリングオフに際して宅地建物取引業者は、申込み
の撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求する
ことができない。
当然、本肢のような相殺は許されない。

 

4 買主Eは、自ら指定したレストランで買受けの
申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に
代金の全部を支払った。その6日後、Eは宅地の
引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付
したが、Aは、代金の全部が支払われていることを
埋由に契約の解除を拒むことができる。

解答×
以下の場合にはクーリングオフができなくなる。
1.申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨
及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について
告げられた場合において、その告げられた日から
起算しで8日を経過したとき。
2.申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、
かつ、その代金の全部を支払つたとき。
本肢は1、2のいずれにも該当しないケースなので
買主Eはクーリングオフができ、Aは契約の解除を
拒むことはできない。

※買主が自ら指定したレストランは事務所等以外の
場所である。
※クーリングオフは発信主義がとられている。

 

 

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