宅建一問一答式過去問平成14年」カテゴリーアーカイブ

宅建過去問平成14年第38問

次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問に
おいて「法」という) の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 法35条に規定する重要事項を記載した書面には、
説明した主任者Aが記名押印したが、法第37条に
規定する書面には、Aが不在であったため、
取引主任者でない従事者Bが、Aの記名押印を
行った。

 

解答×
宅地建物取引業者は、37条書面を作成したときは、
取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければ
ならない。

 

2 法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の
取引に係る契約書とは本来別個のものであるので、
必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し、
交付しなければならない。

 

解答×
法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の取引
に係る契約書とは本来別個のものであるが、契約書
を37条書面として用いることは可能である。

 

3 法第35条の重要事項説明のうち、
宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び
契約内容の別を勘案して国土交通省令で
定められている事項は宅地又は建物の賃借に係る
事項であり、売買に係るものは含まれていない。

 

解答×
賃借に係る事項だけでなく、売買に係るものも
含まれている。

 

4 法第35条に規定する重要事項を記載した
書面には、説明した取引主任者Cが記名押印
したが、法第37条に規定する書面には、Cが
急病で入院したため専任の取引主任者Dが自ら
記名押印した。

 

解答○
35条書面と37条書面で記名押印をした
取引主任者が違っても問題はない。

 

 

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宅建過去問平成14年第37問

宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の
重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に
違反しないものはどれか。

 

1 Aは、建物 (建築工事完了前) の売買の契約を
行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装
及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造に
ついての図面を渡したのみで、当該図面の説明は
しなかった。

 

解答違反する
当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の
完了前のものであるときは、重要事項の説明で
その完了時における形状、構造等を図面を交付して説明
をさせなければならない。

 

2 Aは、マンションの分譲を行うに際し、
当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは
当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を
負担しなくてもよい」とする規定があったが、これに
ついては説明しなかった。

 

解答違反する
マンションの分譲を行うに際しての重要事項説明では
「当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、
通常の管理費用その他の当該建物の所有者が
負担しなければならない費用を特定の者にのみ
減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容」を
説明しなければならない。

 

3 Aは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、
当該マンション修繕の実施状況について、
当該マンションの管理組合及び管理業者に確認した
ところ修繕の実施状況の記録が保存されて
いなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況に
ついては説明しなかった。

 

解答違反しない
マンションの分譲を行うに際しての重要事項説明では
「当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されて
いるときは、その内容 」を説明しなければならない。
記録が保存されていなかったのなら、その旨を
説明すればよい。

 

4 Aは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物
は住宅の品質確保の促進等に関する法律の
住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが、
その旨説明しなかった。
解答違反する
建物の売買の契約を行うに際しての重要事項説明では
「当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に
規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、
その旨 」を説明しなければならない。

 

 

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宅建過去問平成14年第36問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、
法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

1 「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で
定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を
行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」
に含まれない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、
免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」の
もよりの供託所に供託しなければならない。

 

解答×
免許を受けてから、営業保証金を供託するのである。
なお、宅地建物取引業者は、営業保証金を供託した
ときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを
添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事に届け出なければならないとされる。

 

3 宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく
国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の
取引主任者を置かなければならないが、これに抵触する
こととなった場合は、2週間以内に必要な措置を
執らなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約
について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において
契約の申込み及び締結をした買主は法37条の2の規定
による売買契約の解除をすることはできない。

 

解答○
宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み
及び締結をした買主はクーリングオフをすることは
できない。

 

 

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宅建過去問平成14年第35問

宅地建物取引主任者資格登録 (以下この問において
「登録」という。) 又は取引主任者に関する次の記述
のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 甲県知事の登録を受けている取引主任者が、
乙県に住所を移転し、丙県知事免許を受けている
宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合、
甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転の
申請をすることができる。

 

解答×
取引主任者の登録を受けている者は、当該登録を
している都道府県知事の管轄する都道府県以外の
都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務
に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所
の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録を
している都道府県知事を経由して、登録の移転の申請
をすることができる。

 

2 取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者
が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けた
として、その免許を取り消されるに至った場合
当該取引主任者はその登録を消除される。

 

解答○
取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者が、
不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けた
として、その免許を取り消されることは
取引主任者登録の欠格事由である。
したがって当該取引主任者はその登録を消除される。

 

3 取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が、
宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分
を受けた場合、当該取引主任者は速やかに、
宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事
に提出しなければならない。

 

解答×
本肢のような規定はない。
ちなみに取引主任者は、事務禁止の処分を受けたときは、
速やかに、取引主任者証をその交付を受けた
都道府県知事に提出しなければならない。

 

4 取引主任者について破産手続開始の決定があり、
取引主任者が自ら登録の消除を申請した場合、復権を
得てから5年を経過しなければ、新たに登録をする
ことはできない。

 

解答×
破産者は復権を得ればただちに取引主任者としての登録
を受けることができる。

 

 

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宅建過去問平成14年第34問

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買
又は交換の媒介の契約(以下この問において
「媒介契約」という。) に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において「法」
という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 法第34条の2に規定する依頼者 (以下この問に
おいて「依頼者」 という。)とは、宅地建物取引業者
でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者
相互間の媒介契約については適用されない。

 

解答×
媒介契約に関する規定は、宅地建物取引業者相互間
の媒介契約にも適用がある。
宅地建物取引業者相互間の取引に適用がないのは
宅建業者が自ら売主となる場合の8種類の規制に
ついてだけである。

 

2 Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、
Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した
書面を依頼者に交付しなければならないが、
一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付を
しなくてもよい。

 

解答×
一般媒介契約を締結したときも契約内容を記載した
書面を依頼者に交付しなければならない。

 

3 専任媒介契約の有効期間は3月を超えることが
できず、3月より長い期間を定めたときは、
その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者
の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で
更新してもよい。

 

解答○
本肢のとおり。

 

4 Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に
1回以上報告することを定める専任媒介契約が
締結された場合であっても、依頼者の同意が得られて
いるのであるから、当該契約は無効とはならない。

 

解答×
専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者
に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を
2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあつては、
1週間に1回以上)報告しなければならない。
この規定に反する特約は、無効とする。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成14年第33問

Aは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である
宅地建物取引業者B (国土交通大臣免許) に対して
手付金の返還請求権を有し、媒介業者C
(甲県知事免許) に対しては媒介報酬の返還請求権を
有する。
しかし、B、Cいずれも請求に応じない。
Bは営業保証金を供託所に供託しており、Cは
宅地建物取引業保証協会に加入していた。
この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の
記述のうち誤っているものはどれか。

 

1 Aは、その権利を実行するため、Bに関しては
営業保証金の還付を、Cに関しては弁済業務保証金の
還付を、同時に供託所に申し立てることができる。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 Aは、営業保証金についてBに関する権利を実行
する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を
記載した一定の様式による書面の提出が必要である。

 

解答○
営業保証金について還付請求権を実行する場合は、
債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の
様式による書面の提出が必要である。

 

3 Aは、弁済業務保証金についてCに関する権利を
実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を
受けなければならない。

 

解答○
還付請求権を有する者がその権利を実行しようとする
ときは、弁済を受けることができる額について
当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければ
ならない。

 

4 Aの権利実行により、還付がなされた場合は、
Bは国土交通大臣から通知を受けてから、Cは
甲県知事から通知を受けてから、それぞれ2週間以内
に不足額を供託しなければならない。

 

解答×
還付がなされた場合はBは免許権者から通知を受けた
日から2週間以内に不足額を供託しなければならない。
Cは免許権者でなく保証協会から通知を受けた日から
2週間以内に不足額を保証協会に納付しなければ
ならない。

 

 

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宅建過去問平成14年第32問

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、
宅地建物業法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aが宅地または建物の売買に関する広告をする場合、
自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合に
おいては、取引態様の別を記載する必要はない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は
貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者
となって当該売買若しくは交換を成立させるか、
代理人として当該売買、交換若しくは貸借を
成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは
貸借を成立させるかの別を明示しなければならない。

 

2 Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた
期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷
した広告の配布活動のみは認められている。

 

解答×
認められるはずがない。

3 Aは、土地付き建物の売買に係る広告に際し、
建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば、
「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、
売買契約はできません」と表示すれば広告をすること
ができる。

 

解答×
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に
関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要
とされる許可等の処分で政令で定めるものがあった後
でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買
その他の業務に関する広告をしてはならない。

4 Aは、その業務に関する広告について著しく事実に
相違する表示を行った場合、取引の成立に至らなくとも、
懲役又は罰金に処せられることがある。

 

解答○
誇大広告があれば、取引の成立に至らなくとも、懲役
又は罰金に処せられることがある。

 

 

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宅建過去問平成14年第31問

取引主任者と宅地建物取引主任者証 (以下
この問において「取引主任者証」という。)に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問に
おいて「法」という。) の規定に違反しないものは
どれか。

 

1 Aは、専任の取引主任者として従事していた
宅地建物取引業者B社を退職し、
宅地建物取引業者C社に専任の取引主任者として
従事することとなり、B社は
宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの
退職から半年後に、C社はAの就任から10日後に
当該届出を行った。

 

解答違反する
宅地建物取引業者は、
宅地建物取引業者名簿登載事項である
専任の取引主任者の氏名について変更があった場合
においては、30日以内に、その旨をその免許を
受けた国土交通大臣又は都道府県知事に
届け出なければならない。

2 Dは、宅地建物取引業者が業務に関し展示会を
実施する場所であって、宅地又は建物の売買の契約
を締結する国土交通省令で定める場所 (業務に従事
する者11名)における唯一の専任の取引主任者で
ある。

 

解答違反しない
宅建業者は事務所にあっては当該事務所において
宅地建物取引業者の業務に従事する者の
5分の1以上の割合で専任の取引主任者を
設置しなければならず本肢の展示会場を含む
取引行為を行う案内所等にあっては1人以上の
専任の取引主任者を設置しなければならない。

3 Eは、自らが有する取引主任者証の有効期間が
満了して半年になるが、
宅地建物取引主任者資格登録をしている都道府県知事
が指定する講習を受講したので、当該取引主任者証の
更新の申請をせず、取引主任者としてすべき事務を
行っている。

 

解答違反する
Eは都道府県知事が指定する講習を受講していようと
取引主任者証の有効期間が満了し、更新の申請を
していない以上、取引主任者ではない。
取引主任者としてすべき事務を行えば宅建業法違反で
ある。

 

4 Fは、取引主任者として宅地の売買に係る
法第37条の書面の交付を買主に対して行い、その際、
買主から取引主任者証の提示を求められたが、
法35条の重要事項の説明を行う際に提示して
いたので、これを拒んだ。

 

解答違反する
取引主任者は、重要事項の説明をするときは、説明の
相手方に対し、取引主任者証を提示しなければ
ならない。
また、取引主任者は、取引の関係者から請求があった
ときは、取引主任者証を提示しなければならない。
前者の提示義務を果たしたからといって後者の
提示義務が免責されることはない。

 

 

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宅建過去問平成14年第30問

A (個人) の宅地建物取引業法の免許 (以下
この問において「免許」という) に関する次の記述
のうち、正しいものはどれか。

 

1 Aが、競売により取得した複数の宅地を、
宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を
繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。

 

解答×
本肢のAは複数の宅地を、売却する行為を繰り返し
行うのだから宅建業の免許は必要である。
宅地建物取引業者に媒介を依頼していることが
宅建業の免許の要・不要に影響を与えることは
ない。

 

2 Aが、土地区画整理事業により造成された
甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為
を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。

 

解答×
Aは他人を代理して売却する行為を繰り返し行う
のだから宅建業の免許は必要である。
国や地方公共団体は宅建業法の適用を受けないが、
そのことが代理人Aの宅建業の免許の要・不要に
影響を与えることはない。

 

3 Aが、組合方式による住宅の建築という名目で
組合参加者を募り、A自らは組合員となることなく、
当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の
媒介を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。

 

解答×
宅地の購入の媒介を繰り返し行うのだから宅建業の
免許は必要である。

4 Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して
借上げ、賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に
媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、
Aは免許を必要としない。

 

解答○
自ら貸主として賃貸する行為は宅建業ではないので
免許は不要である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成14年第29問

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っている
ものはどれか。

 

1 都市及びその周辺の地域等において、土地の
取引を行う者は、取引の対象土地に類似する
利用価値を有すると認められる標準地について
公示された価格を指標として取引を行うよう
努めなければならない。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年1回、
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その
結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の
正常な価格を判定し、これを公示するもので
ある。

 

解答○
本肢のとおり。

 

3 標準地の正常な価格とは、土地について、
自由な取引が行われるとした場合に通常成立する
と認められる価格をいい、当該土地に地上権が
ある場合には、その地上権が存するものとして
通常成立すると認められる価格をいう。

 

解答×
標準地の正常な価格とは、土地について、自由な
取引が行われるとした場合に通常成立すると
認められる価格をいい、当該土地に地上権等の
権利が存在する場合にはそれらが存在しないもの
として通常成立すると認められる価格をいう。

 

4 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格
から算定される推定の価格、近傍類地の地代等
から算定される推定の価格及び同等の効用を
有する土地の造成に要する推定の費用の額を
勘案して行われる。

 

解答○
本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法