月別アーカイブ: 2013年5月

宅建過去問平成24年第40問

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問
において「法」という。)の規定によれば、
正しいものはいくつあるか。

 

 

ア 不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地
若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に
係る対価の支払を対象とするのみである。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

イ 宅地建物取引業者は、個人情報の保護に
関する法律第2条第3項に規定する
個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上
取り扱った個人情報について、正当な理由なく
他に漏らしても、秘密を守る義務(法第45条)に
違反しない。

 

 

解答×個人情報取扱事業者に該当しない場合で
あっても、業務上取り扱った個人情報について、
正当な理由なく他に漏らせば、守秘義務違反となる。

 

 

ウ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、
従業者名簿を備えなければならず、
当該名簿については最終の記載をした日から
10年間保存しなければならない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

エ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、
その業務に関する帳簿を備えなければならず、
帳簿の閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が
自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては
10年間)当該帳簿を保存しなければならない。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成24年第39問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の
売買契約を締結する際の特約に関する次の記述
のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する
ものはどれか。

 

 

1 当該建物が新築戸建住宅である場合、
宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する
宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を
行うに際して、A社が当該住宅の
瑕疵(かし)担保責任を負う期間についての特約を
定めないこと。

 

 

解答 違反しない。瑕疵担保責任を負う期間に
ついての特約を定めない場合、民法の規定に
したがって「買主が瑕疵を知った時から一年間」、
瑕疵担保責任を負うことになる。

 

 

2 当該建物が中古建物である場合、
宅地建物取引業者である買主Dとの間で、
「中古建物であるため、A社は、
瑕疵(かし)担保責任を負わない」旨の特約を
定めること。

 

 

解答 違反しない。瑕疵担保責任についての特約
の制限に関する規定は宅地建物取引業者間の取引
には適用されない。したがって、瑕疵担保責任を
負わない旨の特約を定めることができる。

 

 

3 当該建物が中古建物である場合、
宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、
「A社が瑕疵(かし)担保責任を負う期間は、
売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から
2年間とする」旨の特約を定めること。

 

 

解答 違反しない。宅地建物取引業者は、
自ら売主となる、宅地建物取引業者でない
買主との間の売買契約において、瑕疵担保責任を
負う期間について、その目的物の引渡しの日から
2年以上となる特約をすることができる。

 

 

4 当該建物が新築戸建住宅である場合、
宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、
A社が瑕疵(かし)担保責任を負う期間内であれば、
損害賠償の請求をすることはできるが、契約の
解除をすることはできない」旨の特約を定める
こと。

 

 

解答 違反する。瑕疵担保責任に関する
「損害賠償の請求をすることはできるが、契約の
解除をすることはできない」旨の特約は、買主に
不利な特約であり、無効となる。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第38問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する
建築工事完了後の新築分譲マンション
(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤って
いるものはいくつあるか。

 

 

ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの
当該売買契約の締結に際して、当事者の
債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償
の予定額を1,000万円とする特約を定めることが
できない。

 

 

解答×宅地建物取引業者間の取引においては
損害賠償額の予定等の制限は適用されない。
したがって損害賠償額の予定が代金の2割を
超えていても問題ない。

 

 

イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの
当該売買契約の締結に際して、当事者の
債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償
の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする
特約を定めたが、違約金についてはすべて無効
である。

 

 

解答×「宅地建物取引業者がみずから売主となる
宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務
の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償
の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を
こえることとなる定めをしてはならない。」と
される。
そして「この規定に反する特約は、代金の額の
10分の2をこえる部分について、無効とする。」
とされている。
つまり、損害賠償の予定額と違約金の
合算額900万円のうち2割を超える300万円の部分
が無効となるだけである。

 

 

ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの
当該売買契約の締結に際して、
宅地建物取引業法第41条の2の規定による
手付金等の保全措置を講じた後でなければ、
Dから300万円の手付金を受領することが
できない。

 

 

解答×本肢の売買契約の目的物は設問より
完成物件である。
完成物件の場合、手付金等の額が売買代金の
10%以下であり、かつ1,000万円以下であれば
手付金等の保全措置は不要である。

 

 
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宅建過去問平成24年第37問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
建物の売買契約について、Bが
宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、
いわゆるクーリング・オフによる契約の解除を
する場合における次の記述のうち、正しいもの
はどれか。

 

 

1 Bは、モデルルームにおいて買受けの
申込みをし、後日、A社の事務所において
売買契約を締結した。この場合、Bは、既に
当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の
全部を支払ったときであっても、A社から
クーリング・オフについて
何も告げられていなければ、契約の解除を
することができる。

 

 

解答×「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡し
を受け、かつ、その代金の全部を支払った
とき。」は、クーリング・オフについて
何も告げられていなくても契約の解除を
することはできなくなる。
また本肢のモデルルームが事務所等に該当する
場合にもクーリングオフはできない。

 

 

2 Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店
において買受けの申込みをし、売買契約を締結
した。
その3日後にA社から当該契約に係る
クーリング・オフについて書面で告げられた。
この場合、Bは、当該契約締結日から起算して
10日目において、契約の解除をすることが
できる。

 

 

解答○まず、Bは、喫茶店において買受けの
申込みをしている。
さらに契約締結日から起算して10日目であれば
クーリング・オフについて書面で告げられた日
から8日間を経過していない。
したがってBはクーリング・オフによる
契約解除をすることができる。

 

 

3 Bは、ホテルのロビーにおいて
買受けの申込みをし、その際にA社との間で
クーリング・オフによる契約の解除をしない旨
の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。
この場合、仮にBがクーリング・オフによる
当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、
当該合意に基づき、Bからの契約の解除を
拒むことができる。

 

 

解答×クーリング・オフの規定に反する特約で
申込者等に不利なものは、無効とされている。
したがってA社は、本肢のような合意が
あっても、その合意は無効であるから、
Bからの契約の解除を拒むことができない。

 

 

4 Bは、A社の事務所において
買受けの申込みをし、後日、レストランにおいて
A社からクーリング・オフについて
何も告げられずに売買契約を締結した。
この場合、Bは、当該契約締結日から起算して
10日目において、契約の解除をすることが
できる。

 

 

解答×買受けの申込みの場所と売買契約締結の
場所が異なる場合、クーリングオフの可否に
ついては、買受けの申込みの場所を基準に判断
する。
本肢では買受けの申込みが事務所でなされている
から、クーリング・オフによる契約の解除は
できないことになる。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第36問

取引主任者に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいもの
はどれか。

 

 

1 宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所
に従事する唯一の専任の取引主任者が
退職したときは、30日以内に、新たな
専任の取引主任者を設置しなければならない。

 

 

解答×宅地建物取引業者は取引主任者の設置義務
に抵触する状態になった時には2週間以内に
必要な措置を執らなければならない。

 

 

2 宅地建物取引業者B社は、10戸の一団の
建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、
当該案内所に従事する者が6名であるときは、
当該案内所に少なくとも2名の
専任の取引主任者を設置しなければならない。

 

 

解答×一団の建物の分譲の代理を行う案内所には、
案内所に従事する者の人数に関係なく、
少なくとも1名以上の専任の取引主任者を
設置しなければならない。

 

 

3 宅地建物取引業者C社(甲県知事免許)の
主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した
場合、当該事務所に従事する者17名に対し、
専任の取引主任者4名が設置されていれば、
C社が甲県知事に届出をする事項はない。

 

 

解答×専任の取引主任者の氏名に変更があった
場合、宅地建物取引業者は30日以内に、
その旨を免許権者に届出なければならないと
される。
したがって専任の取引主任者が死亡すれば
届出をする必要がある。

 

 

4 宅地建物取引業者E社(甲県知事免許)の
専任の取引主任者であるF(乙県知事登録)は、
E社が媒介した丙県に所在する建物の売買に
関する取引において取引主任者として行う事務
に関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事
による事務禁止処分の対象となる。

 

 

解答○事務禁止処分は登録を行った
知事のみならず、事務禁止処分該当事由が
あった場所を管轄する知事も行うことが
できる。

 

 
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宅建過去問平成24年第35問

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は
売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼
を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税
事業者)は買主D から別荘用物件の購入に係る
媒介の依頼を受け、BとDの間で
当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規 定によれば、
正しいものの組合せはどれか。
なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円
(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び
地方消費税額を含むものとする。

 

 

ア A社がBから受領する報酬の額によっては、
C社はDから報酬を受領することができない
場合がある。

 

 

解答○複数業者が売買契約に関与する場合、
一取引で受領することができる報酬の合計額の
上限金額については、媒介の場合に依頼者の
一方から受け取ることができる報酬の上限金額
の2倍までという制限があるため、A社が
Bから、代理の報酬を報酬規程の上限金額
(媒介の場合に依頼者の一方から受け取ることが
できる報酬の上限金額の2倍)で受領すると
C社はDから報酬を受領することが
できなくなる。

 

 

イ A社はBから、少なくとも147,000円を上限
とする報酬を受領することができる。

 

 

解答○建物の価格は
(310万円-100万円)÷1.05=200万円
よって報酬の算定基礎額は
200万円+100万円=300万円
一取引における報酬の合計額の上限金額の制限が
あるため、C社がDから媒介報酬を上限金額で
受領すると、A社は代理業者であるものの
媒介報酬の上限金額までしか受領することが
できないことになる。
この場合、A社が受領することができるのは
(300万円×4%+2万円)×1.05=147,000円
である。
よって本肢の記述は正しいということになる。

 

 

ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、
C社がDから受領できる報酬の上限額は
194,000円である。

 

 

解答×C社は媒介業者なので受領できる報酬の
上限金額は
(300万円×4%+2万円)×1.05=147,000円
である。

 

 

エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼
の有無にかかわらず、通常の広告の料 金に
相当する額についても、Bから受け取ることが
できる。

 

 

解答×依頼者からの依頼のない通常の広告に
ついては報酬と別に料金を受領することは
できない。
依頼者からの特別の依頼に基づいてなされた
広告であれば、報酬とは別に料金を受領する
ことができる。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第34問

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、
中古マンション(代金2,000万円)の売買契約
(以下「本件売買契約」という。)を締結し、
その際、代金に充当される解約手付金200万円
(以下「本件手付金」という。)を受領した。
この場合におけるA社の行為に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問
において「法」という。)の規定に違反する
ものはいくつあるか。

 

 

ア 引渡前に、A社は、代金に充当される
中間金として100万円をBから受領し、その後、
本件手付金と当該中間金について法第41条の2
に定める保全措置を講じた。

 

 

解答 違反する。手付金等の保全措置は
手付金等を受領する前に講じなければ
ならない。

 

 

イ 本件売買契約締結前に、A社は、Bから
申込証拠金として10万円を受領した。
本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を
代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2
に定める保全措置を講じた後、Bから
本件手付金を受領した。

 

 

解答 違反しない。売買契約締結時に、
申込証拠金を代金の一部とした上で、手付金等
の保全措置を講じた後、手付金を受領しても
問題ない。

 

 

ウ A社は、本件手付金の一部について、Bに
貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。

 

 

解答 違反する。本肢の行為は「手付けについて
貸付けその他信用の供与をすることにより契約の
締結を誘引する行為」に該当し、
禁止されている。

 

 

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宅建過去問平成24年第33問

宅地建物取引業者A社の営業保証金に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

 

1 A社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、
その価額は額面金額の100分の90である。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

2 A社は、営業保証金を本店及び支店ごとに
それぞれ最寄りの供託所に供託しなければ
ならない。

 

 

解答×宅地建物取引業者は、営業保証金を
「主たる事務所のもよりの供託所」に
供託しなければならない。

 

 

3 A社が本店のほかに5つの支店を設置して
宅地建物取引業を営もうとする場合、
供託すべき営業保証金の合計額は210万円で
ある。

 

 

解答×本肢の場合、
1000万円+500万円×5=3500万円の営業保証金
の供託が必要になる。

 

 

4 A社は、自ら所有する宅地を売却するに
当たっては、当該売却に係る売買契約が
成立するまでの間に、その買主に対して、
供託している営業保証金の額を説明しなければ
ならない。

 

 

解答×「営業保証金を供託した主たる事務所の
最寄りの供託所及びその所在地」について
説明すればよく、供託している営業保証金の額
については説明する必要はない。

 

 

 

 

宅建過去問平成24年第32問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買
について交渉を行う場合における次の記述の
うち、宅地建物取引業法(以下この問
において「法」という。)の規定に違反しない
ものはどれか。なお、この問において、
「重要事項説明」とは、法第35条の規定に
基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、
法第37条の規定により交付すべき書面を
いうものとする。

 

 

1 Bは、買受けの申込みを行い、既に
申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを
撤回することとした。A社は、既にBに
重要事項説明を行っていたため、受領済みの
申込証拠金については、解約手数料に充当する
として返還しないこととしたが、
申込みの撤回には応じた。

 

 

解答 違反する。受領済みの申込証拠金に
ついては、返還する必要がある。

 

 

2 Bは、事業用地として当該宅地を購入する
資金を金融機関から早急に調達する必要が
あったため、重要事項説明に先立って37条書面
の交付を行うようA社に依頼した。
これを受け、A社は、重要事項説明に先立って
契約を締結し、37条書面を交付した。

 

 

解答 違反する。重要事項説明は必ず
契約締結前に行う必要がある。

 

 

3 Bは、当該宅地を購入するに当たり、
A社のあっせんを受けて金融機関から融資を
受けることとした。
この際、A社は、重要事項説明において
当該あっせんが不調に終わるなどして融資が
受けられなくなった場合の措置について説明をし、
37条書面へも当該措置について記載する
こととしたが、融資額や返済方法等のあっせんの
内容については、37条書面に記載するので、
重要事項説明に係る書面への記載は
省略することとした。

 

 

解答 違反する。「代金又は交換差金に関する
金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに
係る金銭の貸借が成立しないときの措置」は
35条書面の記載事項である。
37条書面の記載事項とはされていない。

 

 

4 Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の
一つとして、当該宅地周辺の将来における
交通整備の見通し等についてA社に確認した。
A社は、将来の交通整備について新聞記事を
示しながら、「確定はしていないが、当該宅地
から徒歩2分のところにバスが運行するという
報道がある」旨を説明した。

 

 

解答 違反しない。「確定はしていないが、
当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行する
という『報道がある』」旨を説明しているだけ
なので、問題ない。

 

 
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宅建過去問平成24年第31問

宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)第37条
の規定により交付すべき書面(以下
この問において「37条書面」という。)に関する
次の記述のうち、法の規定に違反するものは
どれか。

 

 

1 A社は、自ら売主として宅地建物取引業者
でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。
この際、当該買主の代理として
宅地建物取引業者B社が関与していたことから、
37条書面を買主に加えてB社へも交付した。

 

 

解答 違反しない。買主に加えて、買主の
代理人である宅地建物取引業者に37条書面を
交付しても特に問題はない。

 

 

2 A社は、宅地建物取引業者C社が所有する
建物について、宅地建物取引業者でない買主
から購入の媒介の依頼を受け、当該建物の
売買契約を成立させた。この際、C社と当該買主
との間では、C社が法第41条の2に規定する
手付金等の保全措置を講じており、A社も
そのことを知っていたが、37条書面には当該措置
の内容を記載しなかった。

 

 

解答 違反しない。手付金等の保全措置の内容は
35 条書面の記載事項であるが、37条書面の
記載事項とはされていない。

 

 

3 A社は、建築工事完了前の建物の売買を
媒介し、当該売買契約を成立させた。
この際、37条書面に記載する当該建物を
特定するために必要な表示については、
法第35条の規定に基づく重要事項の説明において
使用した図書があったため、当該図書の交付
により行った。

 

 

解答 違反しない。特に問題はない。

 

 

4 A社は、居住用建物の貸借を媒介し、
当該賃貸借契約を成立させた。
この際、当該建物の引渡しの時期に関する
定めがあったが、法第35条の規定に基づく
重要事項の説明において、既に借主へ
伝達していたことから、37条書面にはその内容を
記載しなかった。

 

 

解答 違反する。建物の引渡しの時期に関する
定めは37条書面の必要的記載事項とされている。