月別アーカイブ: 2012年9月

宅建過去問平成23年第38問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bと
建築工事完了前のマンション
(代金3,000万円)の売買契約を締結し、
Bから手付金200万円を受領した。
この場合において、宅地建物取引業法
第41条第1項の規定による手付金等の
保全措置(以下この問において
「保全措置」という。)に関する次の
記述のうち、誤っているものはどれか。

1 A社が銀行との間で保証委託契約を
締結することにより保全措置を講じている
場合、当該措置内容は、少なくともA社が
受領した手付金の返還債務の全部を保証
するものでなければならない。

 

解答○宅地建物取引業者が銀行との間で
保証委託契約を締結することにより
保全措置を講じている場合、
その保証委託契約は、銀行等が次の各号に
掲げる要件に適合する保証契約を買主との
間において成立させることを内容とする
ものでなければならない。

1.保証債務が、少なくとも
宅地建物取引業者が受領した手付金等
の返還債務の全部を保証するもので
あること。
2.保証すべき手付金等の返還債務が、
少なくとも宅地建物取引業者が受領
した手付金等に係る宅地又は建物の
引渡しまでに生じたものであること。

 

2 A社が保険事業者との間で
保証保険契約を締結することにより
保全措置を講じている場合、
当該措置内容は、少なくとも
当該保証保険契約が成立したときから
建築工事の完了までの期間を保険期間と
するものでなければならない。

 

解答×宅地建物取引業者が保険事業者
との間で保証保険契約を締結すること
により保全措置を講じている場合、
保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に
適合するものでなければならない。
1.保険金額が、宅地建物取引業者が受領
しようとする手付金等の額(既に受領
した手付金等があるときは、その額を
加えた額)に相当する金額であること。
2.保険期間が、少なくとも保証保険契約
が成立した時から宅地建物取引業者が
受領した手付金等に係る宅地又は建物
の引渡しまでの期間であること。

3 Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円
を支払っている場合で、当該契約締結後、
当該申込証拠金が代金に充当されるときは、
A社は、その申込証拠金に相当する額に
ついても保全措置を講ずる必要がある。

 

解答○手付金等とは「代金の全部又は一部
として授受される金銭及び手付金その他の
名義をもって授受される金銭で代金に充当
されるものであって、契約の締結の日以後
当該宅地又は建物の引渡し前に支払われる
もの」のことをいう。
つまり、本肢の申込証拠金は手付金等に
該当する。
したがって宅地建物取引業者は、その
申込証拠金に相当する額についても
保全措置を講ずる必要がある。

 

4 A社は、売買契約締結後の建築工事中
に、さらに200万円を中間金としてBから
受領する場合、当該中間金についても
保全措置を講ずる必要がある。

 

解答○手付金等とは「代金の全部又は一部
として授受される金銭及び手付金その他の
名義をもって授受される金銭で代金に充当
されるものであつて、契約の締結の日以後
当該宅地又は建物の引渡し前に支払われる
もの」のことをいう。
つまり、本肢の中間金は手付金等に該当
する。
したがって宅地建物取引業者は、その
中間金に相当する額についても保全措置を
講ずる必要がある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第37問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で
締結する建築工事完了後の建物の売買契約
に関する次の記述のうち、民法及び
宅地建物取引業法の規定並びに
判例によれば、誤っているものはどれか。

 

1 当該契約の締結に際し、BがA社に
手付金を支払い、さらに中間金を支払った
場合、Bは、A社が契約の履行に着手しない
ときであっても、支払った手付金を
放棄して契約の解除をすることができない。

 

解答×Bは、自分が履行に着手していても
相手方であるA社が契約の履行に
着手していないのであれば、支払った
手付金を放棄して契約の解除をすることが
できる。

 

2 当該契約の締結に際し、A社がBから
代金の額の10分の2の手付金を受領する
場合には、当該手付金を受領するまでに、
宅地建物取引業法第41条の2の規定に
基づく保全措置を講じなければならない。

 

解答○建築工事完了後の建物の売買契約に
おいては、手付金の額が10%又は
1,000 万円を超えるときは、当該手付金を
受領するまでに、宅地建物取引業法
第41条の2の規定に基づく保全措置を
講じなければならない。

 

3 当該契約において、当事者の債務の
不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、違約金を定める
場合、これらを合算した額について代金
の額の10分の1とする旨の特約を定める
ことができる。

 

解答○当該契約において、当事者の債務の
不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の額を予定し、違約金を定める
場合、これらを合算した額について代金の
額の10分の2以内とする旨の特約を定める
ことができる。

 

4 当該契約において、Bが瑕疵担保責任
に基づく請求をすることができる期間
として、Bが瑕疵を発見した時から2年間
とする旨の特約を定めることができる。

 

解答○瑕疵担保責任に基づく請求をする
ことができる期間を、Bが瑕疵を発見した
時から2年間とする旨の特約は、民法の
原則規定よりBに有利な特約なので有効で
ある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第36問

広告開始の時期・取引態様の別等
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は
建物の建築に関する工事が完了するまでの
間は、当該工事に必要な都市計画法に
基づく開発許可、建築基準法に基づく
建築確認その他法令に基づく許可等の処分
があった後でなければ、当該工事に係る
宅地又は建物の売買その他の業務に関する
広告をすることはできない。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 宅地建物取引業者が、複数の区画が
ある宅地の売買について、数回に分けて
広告をするときは、最初に行う広告以外
には取引態様の別を明示する必要はない。

 

解答×宅地建物取引業者が、複数の区画
がある宅地の売買について、数回に分けて
広告をするときは、毎回、取引態様の別を
明示する必要がある。

 

3 宅地建物取引業者は、建物の貸借の
媒介において広告を行った場合には、
依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬
とは別に、当該広告の料金に相当する額
を受領することができる。

 

解答×宅地建物取引業者は、建物の貸借の
媒介において広告を行った場合には、
依頼者の依頼があれば、報酬とは別に、
当該広告の料金に相当する額を受領する
ことができる。

 

4 宅地建物取引業の免許を
取り消された者は、免許の取消し前に建物
の売買をしていれば、当該建物の売買契約
を締結する目的の範囲内においては、なお
宅地建物取引業者とみなされる。

 

解答×宅地建物取引業者が免許を
取り消されたときは、
当該宅地建物取引業者であつた者は、
当該宅地建物取引業者が締結した契約に
基づく取引を結了する目的の範囲内に
おいては、なお宅地建物取引業者と
みなされる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第35問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で
締結した投資用マンションの売買契約に
ついて、Bが宅地建物取引業法第37条の2
の規定に基づき、いわゆる
クーリング・オフによる契約の解除を
する場合における次の記述のうち、
誤っているものの組合せはどれか。

 

ア A社は、契約解除に伴う違約金の定め
がある場合、クーリング・オフによる
契約の解除が行われたときであっても、
違約金の支払を請求することができる。

 

解答×契約解除に伴う違約金の定めが
ある場合でも、クーリング・オフによる
契約の解除が行われたときは、違約金の
支払を請求することはできない。

 

イ A社は、クーリング・オフによる
契約の解除が行われた場合、買受けの
申込み又は売買契約の締結に際し受領
した手付金その他の金銭の倍額をBに
償還しなければならない。

 

解答×宅地建物取引業者は
クーリング・オフによる契約の解除が
行われた場合、買受けの申込み又は
売買契約の締結に際し受領した手付金
その他の金銭をそのまま償還すればよい。

 

ウ Bは、投資用マンションに関する
説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店
で買受けの申込みをした場合、その
5日後、A社の事務所で売買契約を締結
したときであっても、クーリング・オフ
による契約の解除をすることができる。

 

解答○クーリング・オフによる契約の
解除ができるかどうかは、買受けの
申込みの場所で判断する。
本肢では事務所等以外の場所で買受けの
申込みをしているのでクーリング・オフ
による契約の解除をすることができる。

 

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 

正解は1

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第34問

宅地建物取引業法に関する次の記述の
うち、誤っているものはどれか。
なお、この問において、「35条書面」
とは、同法第35条の規定に基づく
重要事項を記載した書面を、「37条書面」
とは、同法第37条の規定に基づく契約の
内容を記載した書面をいうものとする。

 

1 宅地建物取引業者は、抵当権に
基づく差押えの登記がされている建物の
貸借の媒介をするにあたり、貸主から
当該登記について告げられなかった場合
でも、35条書面及び37条書面に当該登記
について記載しなければならない。

 

解答×登記された権利の種類及び内容は
35 条書面には記載しなければならいが、
37条書面には記載する必要はない。

 

2 宅地建物取引業者は、37条書面の
作成を取引主任者でない従業者に
行わせることができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 宅地建物取引業者は、その媒介に
より建物の貸借の契約が成立した場合、
天災その他不可抗力による損害の負担に
関する定めがあるときには、その内容を
37条書面に記載しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 37条書面に記名押印する取引主任者
は、35条書面に記名押印した取引主任者
と必ずしも同じ者である必要はない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第33問

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として
宅地建物取引業者である買主B社と宅地の
売買について交渉したところ、大筋の
合意を得て、重要事項説明を翌日に行う
こととした。
しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社
の唯一の取引主任者である甲が交通事故
に遭い、5日間入院することとなった。
この場合におけるA社の行為に関する次の
記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反しないものはどれか。

 

1 A社の代表者である乙は、取引主任者
ではないが契約締結権限をもつ代表者で
あるため、 甲を代理してB社の代表者丙
に対し、甲の宅地建物取引主任者証を
提示した上、重要事項説明を行った。
なお、乙は宅地建物取引業に30年間
携わったベテランであったこともあり、
説明の内容に落ち度はなかった。

 

解答 違反する。 重要事項説明は
取引主任者が行う必要がある。

 

2 A社の従業者である丁は、有効期間は
満了しているが、宅地建物取引主任者証
を持っていたため、丁がその
宅地建物取引主任者証を提示した上、B社
の代表者丙に重要事項説明を行った。

 

解答 違反する。本肢の丁は
取引主任者証の有効期間が満了している
以上、取引主任者ではない。
したがって丁が重要事項説明を行えば
宅建業法違反である。

 

3 事情を知ったB社の代表者丙から、
「自分も宅地建物取引業に長年携わって
いるので、重要事項説明は契約後でも
構わない」という申出があったため、
重要事項説明は契約締結後に退院した
甲が行った。

 

解答 違反する。重要事項説明は契約が
成立するまでの間に行う必要がある。
権利取得者からの申出があっても
同じことである。

 

4 事情を知ったB社と合意の上、A社は
重要事項を記載した書面を交付するに
とどめ、退院後、契約締結前に甲が
重要事項説明を行った。

 

解答 違反しない。契約締結前に
取引主任者が重要事項説明を行っている
ので、宅建業法に違反しない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第32問

宅地建物引業者が行う宅地建物取引業法
第35条に規定する重要事項の説明に関する
次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 建物の貸借の媒介を行う場合、
借賃以外に授受される金銭の額については
説明しなければならないが、当該金銭の
授受の目的については説明する必要はない。

 

解答×建物の貸借の媒介を行う場合、
借賃以外に授受される金銭の額及び
当該金銭の授受の目的について
説明しなければならない。

 

2 昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、
完成した建物の売買の媒介を行う場合、
当該建物が指定確認検査機関による
耐震診断を受けたものであっても、
その内容は説明する必要はない。

 

解答○昭和56年6月1日以降に新築の工事に
着手し、完成した建物の売買の媒介を行う
場合、当該建物が指定確認検査機関による
耐震診断を受けたものであっても、
その内容は説明する必要はない。

 

3 建物の売買の媒介を行う場合、
当該建物が宅地造成等規制法の規定により
指定された造成宅地防災区域内にあるとき
は、その旨を説明しなければならないが、
当該建物の貸借の媒介を行う場合
においては、説明する必要はない。

 

解答×建物の売買の媒介を行う場合、
当該建物が宅地造成等規制法の規定により
指定された造成宅地防災区域内にあるとき
は、その旨を説明しなければならない。
当該建物の貸借の媒介を行う場合に
おいても、説明する必要がある。

 

4 自ら売主となって建物の売買契約を
締結する場合、買主が宅地建物取引業者
でないときは、当該建物の引渡時期を
説明する必要がある。

 

解答×建物の引渡時期は重要事項説明の
内容ではない。
なお、買主が宅地建物取引業者であるか
ないかで重要事項説明の内容が変わる
ことはない。

 

 

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宅建過去問平成23年第31問

宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の
宅地の売買の媒介を依頼された場合に
おける次の記述のうち、宅地建物取引業法
の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 A社は、Bとの間で締結した媒介契約が
専任媒介契約であるか否かにかかわらず、
所定の事項を指定流通機構に
登録しなければならない。

 

解答×一般媒介契約では、所定の事項を
指定流通機構に登録する必要はない。

 

2 A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結
したときは、Bからの申出があれば、所定の
事項を指定流通機構に登録しない旨の特約
を定めることができる

 

解答×宅地建物取引業者は、専任媒介契約
を締結したときは、契約の相手方を探索
するため、国土交通省令で定める期間内に、
当該専任媒介契約の目的物である宅地又は
建物につき、所在、規模、形質、
売買すべき価額その他国土交通省令で
定める事項を、指定流通機構に
登録しなければならない。
たとえ依頼者からの申出があってもこれに
反する特約を定めることはできない。

 

3 A社は、Bとの間で専任媒介契約を
締結し、所定の事項を指定流通機構に登録
したときは、その登録を証する書面を
遅滞なくBに引き渡さなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結
した場合、当該宅地の売買契約が成立した
としても、その旨を指定流通機構に
通知する必要はない。

 

解答×宅地建物取引業者は、専任媒介契約
を締結した場合、登録に係る宅地又は建物
の売買又は交換の契約が成立したときは、
遅滞なく、その旨を当該登録に係る
指定流通機構に通知しなければならない。

 

 

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宅建過去問平成23年第30問

宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)の
営業保証金に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 A社は、甲県の区域内に新たに支店を
設置し宅地建物取引業を営もうとする場合、
甲県知事にその旨の届出を行うことにより
事業を開始することができるが、当該支店
を設置してから3月以内に、営業保証金を
供託した旨を甲県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×宅地建物取引業者は、新たに支店を
設置し宅地建物取引業を営もうとする場合、
支店分の営業保証金を供託し、供託した旨
を免許権者に届け出た後でなければ、支店
でその事業を開始してはならない。

 

2 甲県知事は、A社が宅地建物取引業の
免許を受けた日から3月以内に営業保証金
を供託した旨の届出をしないときは、
その届出をすべき旨の催告をしなければ
ならず、その催告が到達した日から
1月以内にA社が届出をしないときは、
A社の免許を取り消すことができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 A社は、宅地建物取引業の廃業により
営業保証金を取り戻すときは、
営業保証金の還付を請求する権利を
有する者(以下この問において
「還付請求権者」という。)に対して
公告しなければならないが、支店の廃止
により営業保証金を取り戻すときは、
還付請求権者に対して公告する必要は
ない。

 

解答×支店の廃止により営業保証金を
取り戻すときも、還付請求権者に対して
公告する必要がある。

 

4 A社は、宅地建物取引業の廃業に
よりその免許が効力を失い、その後に
自らを売主とする取引が結了した場合、
廃業の日から10年経過していれば、
還付請求権者に対して公告することなく
営業保証金を取り戻すことができる。

 

解答×宅地建物取引業の廃業によりその
免許が効力を失い、その後に自らを売主
とする取引が結了した場合、営業保証金
を取りもどすことができる事由が発生した
時から10年を経過していれば、
還付請求権者に対して公告することなく
営業保証金を取り戻すことができる。

 

 

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宅建過去問平成23年第29問

取引主任者の登録に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しい
ものはどれか。

 

1 不正の手段により免許を受けたとして
その免許の取消しを受けた法人において
役員ではない従業者であった者は、当該
免許取消しの日から5年を経過しなければ、
登録を受けることができない。

 

解答×不正の手段により免許を受けた
としてその免許の取消しを受けた法人に
おいて役員であった者は、当該免許取消し
の日から5年を経過しなければ、登録を
受けることができない。
役員ではない従業者であった者は、登録を
受けることができる。

 

2 取引主任者が、刑法第204条の傷害罪に
より罰金の刑に処せられ、登録が消除
された場合は、当該登録が消除された日
から5年を経過するまでは、新たな登録を
受けることができない。

 

解答×取引主任者が、刑法第204条の傷害罪
により罰金の刑に処せられ、登録が消除
された場合は、その刑の執行を終わり、又は
執行を受けることがなくなった日から5年を
経過するまでは、新たな登録を受けることが
できない。

 

3 宅地建物取引業者(甲県知事免許)に
勤務する取引主任者(甲県知事登録)が、
乙県に
住所を変更するとともに宅地建物取引業者
(乙県知事免許)に勤務先を変更した
場合は、乙県知事に登録の移転の申請を
しなければならない。

 

解答×登録の移転の申請は、
「することができる」に過ぎない。
なお、住所を変更しているので変更の登録は
申請する必要がある。

 

4 宅地建物取引業者(甲県知事免許)に
勤務する取引主任者(甲県知事登録)が、
乙県知事に登録の移転の申請をするとともに
宅地建物取引主任者証の交付の申請をした
場合は、乙県知事は、登録後、移転申請前の
宅地建物取引主任者証の有効期間が経過する
までの期間を有効期間とする
宅地建物取引主任者証を交付しなければ
ならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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