月別アーカイブ: 2012年9月

宅建過去問平成23年第49問

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものは
どれか。

 

1 住宅地としての立地条件として最も基本的な
条件は、地形、地盤に関することである。

 

解答 適当である。本肢のとおり。

 

2 山麓部の利用に当たっては、背後の地形、地質、
地盤について十分吟味する必要がある。

 

解答 適当である。本肢のとおり。

 

3 低地は一般に津波や地震などに対して弱く、
防災的見地からは住宅地として好ましくない。

 

解答 適当である。本肢のとおり。

 

4 埋立地は一般に海面に対して数mの比高を持ち、
干拓地より災害に対して危険である。

 

解答 不適当である。埋立地は一般に海面に対して
数mの比高を持ち、干拓地より災害に対して危険
ではない。
干拓地は海面より低いので当然、埋立地より危険で
ある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第47問

宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述の
うち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の
表示に関する公正競争規約を含む。)の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 分譲宅地(50区画)の販売広告を新聞折込チラシ
に掲載する場合、広告スペースの関係ですべての
区画の価格を表示することが困難なときは、
1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯
並びにその価格帯に属する販売区画数を
表示すれば足りる。

 

解答○土地の価格については、すべての区画の
価格を表示することが困難であるときは、分譲宅地
の価格については、1区画当たりの最低価格、
最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に
属する販売区画数を表示すれば足りる。
この場合において、販売区画数が10未満である
ときは、最多価格帯の表示を省略することが
できる。

 

2 新築分譲マンションの販売において、
モデル・ルームは、不当景品類及び不当表示防止法
の規制対象となる「表示」には当たらないため、
実際の居室には付属しない豪華な設備や家具等を
設置した場合であっても、当該家具等は実際の居室
には付属しない旨を明示する必要はない。

 

解答×新築分譲マンションの販売において、
モデル・ルームは、不当景品類及び不当表示防止法
の規制対象となる「表示」に当たる。
そのため、実際の居室には付属しない豪華な設備や
家具等を設置した場合、当該家具等は実際の居室
には付属しない旨を明示する必要がある。

 

3 建売住宅の販売広告において、実際に当該物件
から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分で
あれば、物件から最寄駅までの道路距離に
かかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と
表示することができる。

 

解答×徒歩による所要時間は、
道路距離80メートルにつき1分間を要するもの
として算出した数値を表示することとされている。

4 分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺
の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している
事実が報道されていれば、広告中に地元住民が
要請している新設予定時期を明示して、新駅として
表示することができる。

 

解答×新設予定の鉄道、都市モノレールの駅
若しくは路面電車の停留場又はバスの停留所は、
当該路線の運行主体が公表したものに限り、
その新設予定時期を明示して表示することが
できる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第46問

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この
問において「機構」という。)に関する次の
記述のうち、誤っているのはどれか。

 

1 機構は、バリアフリー性、
省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性
に優れた住宅において、
優良住宅取得支援制度を設けている。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 機構は、証券化支援事業(保証型)に
おいて、高齢者が自ら居住する住宅に
対してバリアフリー工事又は耐震改修工事
を行う場合に、債務者本人の死亡時に
一括して借入金の元金を返済する制度を
設けている。

 

解答×証券化支援事業には保証型と買取型
があるが、そのうち債務者本人の死亡時に
一括して借入金の元金を返済する制度の
適用があるのは買取型だけであり、保証型
には適用がない。

 

3 機構は、証券化支援事業(買取型)
において、民間金融機関が貸付ける
長期・固定金利の住宅ローン債権を買取り
の対象としている。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 機構は、経済情勢の著しい変動に伴い、
住宅ローンの元利金の支払いが著しく困難
となった場合に、償還期間の延長等の
貸付条件の変更を行っている。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第45問

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に
関する法律に基づく
住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は
住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結
(以下この問いにおいて「資力確保措置」
という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として
建設業者である買主との間で新築住宅の
売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す
場合、資力確保措置を講じる必要はない。

 

解答×宅地建物取引業者は、
自ら売主として建設業者である買主との間
で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅
を引き渡す場合、資力確保措置を講じる
必要がある。
資力確保措置を講じる必要がないのは買主
が宅地建物取引業者であるときである。

 

2 自ら売主として新築住宅を
宅地建物取引業者でない買主に引渡した
宅地建物取引業者は、基準日に係る
資力確保措置の状況の届出をしなければ、
当該基準日以後、新たに自ら売主となる
新築住宅の売買契約を締結することが
できない。

 

解答×自ら売主となる新築住宅を
引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に
係る資力確保措置の状況の届出を
しなければ、当該基準日の翌日から
起算して50日を経過した日以後においては、
新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約
を締結してはならない。

 

3 自ら売主として新築住宅を販売する
宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金
の供託をする場合、当該住宅の売買契約を
するまでに、当該住宅の買主に対し、
供託所の所在地等について記載した書面を
交付して説明しなければならない。

 

解答○供託宅地建物取引業者は、自ら売主
となる新築住宅の買主に対し、
当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、
その住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
している供託所の所在地その他
住宅販売瑕疵担保保証金に関し
国土交通省令で定める事項について、
これらの事項を記載した書面を交付して
説明しなければならない。

 

4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、
新築住宅の買主が保険料を支払うことを
約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結
する保険契約であり、当該住宅の引渡し
を受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵
によって生じた損害について保険金が
支払われる。

 

解答×住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、
「宅地建物取引業者が保険料を支払うこと
を約するものであること。」という要件を
満たしている必要がある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第44問

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分
に関する次の記述のうち、誤っているもの
はどれか。

 

1 国土交通大臣は、すべての
宅地建物取引業者に対して、
宅地建物取引業の適正な運営を確保する
ため必要な指導、助言及び勧告をすること
ができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 国土交通大臣又は都道府県知事は、
宅地建物取引業者に対し、業務の停止を
命じ、又は必要な指示をしようとする
ときは聴聞を行わなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 宅地建物取引業者は、
宅地建物取引業法に違反した場合に限り、
監督処分の対象となる。

 

解答×宅地建物取引業者は、
宅地建物取引業法に違反した場合
だけでなく、業務に関し他の法令に違反し、
宅地建物取引業者として不適当であると
認められるときも監督処分の対象となる。

 

4 宅地建物取引業者は、
宅地建物取引業法第15条に規定する専任の
取引主任者の設置要件を欠くこととなった
場合、2週間以内に当該要件を満たす措置
を執らなければ監督処分の対象となる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成23年第43問

宅地建物取引業保証協会(以下この問に
おいて「保証協会」という。)に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の
規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 宅地建物取引業者が保証協会に加入
しようとするときは、当該保証協会に
弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券
で納付することができるが、保証協会が
弁済業務保証金を供託所に供託するときは、
金銭でしなければならない。

 

解答×宅地建物取引業者が保証協会に加入
しようとするときは、当該保証協会に
弁済業務保証金分担金を金銭で納付
しなければならないが、保証協会が
弁済業務保証金を供託所に供託するときは、
金銭のほか、一定の有価証券で供託する
こともできる。

 

2 保証協会は、宅地建物取引業の業務に
従事し、又は、従事しようとする者に
対する研修を行わなければならないが、
取引主任者については、法第22条の2の
規定に基づき都道府県知事が指定する講習
をもって代えることができる。

 

解答×保証協会は、宅地建物取引業の業務
に従事し、又は、従事しようとする者に
対する研修を行わなければならない。
取引主任者についても、法第22条の2の
規定に基づき都道府県知事が指定する講習
(法定講習)をもって代えることはできない。

 

3 保証協会に加入している
宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、
甲県の区域内に新たに支店を設置する場合、
その日までに当該保証協会に追加の
弁済業務保証金分担金を納付しないときは、
社員の地位を失う。

 

解答×保証協会に加入している
宅地建物取引業者は、新たに支店を設置
する場合、その日から2週間以内に、
政令で定める額の弁済業務保証金分担金を
当該宅地建物取引業保証協会に
納付しなければならない。
この期間内に、当該保証協会に追加の
弁済業務保証金分担金を納付しないときは、
社員の地位を失う。

 

4 保証協会は、弁済業務保証金から
生ずる利息又は配当金、及び、
弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の
供託に充てた後に社員から納付された
還付充当金は、いずれも
弁済業務保証金準備金に
繰り入れなければならない。

 

解答○宅地建物取引業保証協会は、
弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金
を弁済業務保証金準備金に
繰り入れなければならない。
また、宅地建物取引業保証協会は、
弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の
供託に充てた後において、還付充当金の
納付を受けたときは、その還付充当金を
弁済業務保証金準備金に
繰り入れなければならない。

 

 

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宅建過去問平成23年第42問

宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が
マンション(100戸)を分譲する場合に
おける次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の
規定によれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア A社が宅地建物取引業者B社に
マンションの販売代理を一括して依頼する
場合、B社が設置する案内所について、A社
は法第50条第2項の規定に基づく業務を
行う場所の届出を行わなければならない。

 

解答×B社が設置する案内所なのだから、
B社が法第50 条第2項の規定に基づく業務
を行う場所の届出を行えばよく、A社が届出
を行う必要はない。

 

イ A社は、売買契約の締結をせず、契約の
申込みの受付も行わない案内所を設置する
場合、 法第50場第1項に規定する標識
を掲示する必要はない。

 

解答×売買契約の締結をせず、契約の
申込みの受付も行わない案内所を設置する
場合でも、 法第50場第1項に規定する
標識を掲示する必要がある。

 

ウ A社がマンションの分譲のために
案内所を乙県に設置する場合には、業務を
開始する日の10日前までに、乙県知事に
法第50条第2項の規定に基づく業務を
行う場所の届出を行わなければならない。

 

解答○A社がマンションの分譲のために
案内所を乙県に設置する場合には、業務を
開始する日の10日前までに、免許権者で
ある甲県知事及び案内所所在地の乙県知事
に法第50条第2項の規定に基づく業務を
行う場所の届出を行わなければならない。

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

 

正解は1

 

 

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宅建過去問平成23年第41問

宅地建物取引業者A社が行う業務に
関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反するもの
はいくつあるか。

 

ア A社は、建物の販売に際して、買主
が手付として必要な額を持ち合わせて
いなかったため、手付を貸し付けること
により、契約の締結を誘引した。

 

解答 違反する。「手付けについて
貸付けその他信用の供与をすることに
より契約の締結を誘引する行為」は
禁止されている。

 

イ A社は、建物の販売に際して、
短時間であったが、私生活の平穏を
害するような方法により電話勧誘を行い、
相手方を困惑させた。

 

解答 違反する。「私生活の平穏を
害するような方法により電話勧誘を行い、
相手方を困惑させる行為」は「深夜又は
長時間の勧誘その他の私生活又は業務の
平穏を害するような方法によりその者を
困惑させること。」に該当し禁止される。
短時間であっても、同じことである。

 

ウ A社は、建物の販売に際して、
売買契約の締結後、買主から手付放棄に
よる契約解除の申出を受けたが、正当な
理由なく、これを拒んだ。

 

解答 違反する。「買主から手付放棄に
よる契約解除の申出を受けたが、正当な
理由なく、これを拒む行為。」は
「宅地建物取引業者の相手方等が手付を
放棄して契約の解除を行うに際し、
正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、
又は妨げること。」に該当し禁止される。

 

エ A社は、建物の売買の媒介に際して、
売買契約の締結後、買主に対して不当に
高額の報酬を要求したが、買主がこれを
拒んだため、その要求を取り下げた。

解答 違反する。不当に高額の報酬を
要求すれば、買主がこれを拒んだため、
その要求を取り下げたとしても
宅地建物取引業法違反である。

 

 

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

正解は4

 

 

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宅建過去問平成23年第40問

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)
は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、
宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)
は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの
間で賃貸借契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法(以下この問において「法」
という。)の規定によれば誤っているものは
どれか。なお1か月分の借賃は10万円で
ある。

 

1 建物を住居として貸借する場合、C社は、
Dから承諾を得ているときを除き、52,500円
を超える報酬をDから受領することは
できない。

 

解答○居住用建物の貸借の媒介をする場合
であるから、依頼者から承諾を得ている
ときを除き、借賃の半月分+消費税が受領
できる報酬の上限額となる。

 

2 建物を店舗として貸借する場合、A社が
Bから105,000円の報酬を受領するときは、
C社はDから報酬を受領することはできない。

 

解答○店舗の貸借の代理の場合であるから、
A社が受領できる報酬の上限額は借賃の
一月分+消費税となる。また、A社とC社が
受領できる報酬の合計の上限額も借賃の
一月分+消費税である。
したがってA社が借賃の一月分+消費税の
報酬を受領するときは、C社は報酬を受領
することができないことになる。

 

3 建物を店舗として貸借する場合、
本件賃貸借契約において300万円の権利金
(返還されない金銭)の授受があるときは、
A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、
294,000円以内である。

 

解答○店舗の貸借の代理・媒介の場合に
権利金の授受があれば、権利金を
売買代金とみなして売買の代理・媒介の
場合の計算方法で報酬を計算することが
できる。
したがって
(300万円×4%+2万円)×1.05
=14万7千円
14万7千円×2=29万4千円となり
A社及びC社が受領できる報酬の額の
合計は、294,000円以内ということに
なる。

 

4 C社は、Dから媒介報酬の限度額まで
受領できるほかに、法第37条の規定に
基づく契約の内容を記載した書面を作成
した対価として、文書作成費を受領する
ことができる。

 

解答×報酬と別に文書作成費を受領する
ことはできない。

 

 

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宅建過去問平成23年第39問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として
行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
違反するものはどれか。

 

1 A社は、宅地建物取引業者である買主B社
との間で売買契約を締結したが、B社は
支払期日までに代金を支払うことが
できなかった。A社は、B社の債務不履行を
理由とする契約解除を行い、契約書の
違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の
違約金を受け取った。

 

解答 違反しない。買主が宅地建物取引業者
なので損害賠償額の予定等の制限は適用
されない。
したがって代金の額の10分の2をこえる
違約金を受け取っても宅地建物取引業法の
規定に違反しない。

 

2 A社は、宅地建物取引業者でない買主C
との間で、割賦販売の契約をしたが、Cが
賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間
を定めて書面にて支払を催告したが、Cが
その期間内に賦払金を支払わなかったため、
契約を解除した。

 

解答 違反する。宅地建物取引業者は、
みずから売主となる宅地又は建物の
割賦販売の契約について賦払金の支払の
義務が履行されない場合においては、
30日以上の相当の期間を定めてその支払を
書面で催告し、その期間内にその義務が
履行されないときでなければ、賦払金の
支払の遅滞を理由として、契約を解除し、
又は支払時期の到来していない賦払金の
支払を請求することができない。

 

3 A社は、宅地建物取引業者でない
買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、
引渡しを終えたが、Dは300万円しか
支払わなかったため、宅地の所有権の登記
をA社名義のままにしておいた。

 

解答 違反しない。宅地建物取引業者は、
みずから売主として宅地又は建物の
割賦販売を行なつた場合には、
当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に
引き渡すまで(当該宅地又は建物を
引き渡すまでに代金の額の10分の3を
こえる額の金銭の支払を受けていない場合
にあっては、代金の額の10分の3を
こえる額の金銭の支払を受けるまで)に、
登記その他引渡し以外の売主の義務を履行
しなければならない。

 

4 A社は、宅地建物取引業者である
買主E社との間で、売買契約を締結したが、
瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵に
よる契約の解除又は損害賠償の請求は、
契約対象物件である宅地の引渡しの日から
1年を経過したときはできない」とする旨
の特約を定めていた。

 

解答 違反しない。
買主が宅地建物取引業者なので
瑕疵担保責任についての特約の制限は適用
されない。
したがって瑕疵担保責任を負担する期間に
ついて本肢のような特約を定めても
宅地建物取引業法の規定に違反しない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法