月別アーカイブ: 2012年8月

宅建過去問平成23年第18問

建築法に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 建築物が防火地域及び準防火地域に
わたる場合、原則として、当該建築物の
全部について防火地域内の建築物に関する
規定が適用される。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 防火地域内においては、3階建て、
延べ面積が200平方メートルの住宅は
耐火建築物又は準耐火建築物としなければ
ならない。

 

解答×防火地域内においては、階数が
3以上であり、又は延べ面積が
100平方メートルを超える建築物は
耐火建築物とし、その他の建築物は
耐火建築物又は準耐火建築物としなければ
ならない。

 

3 防火地域内において建築物の屋上に
看板を設ける場合には、その主要な部分を
難燃材料で造り、又はおおわなければ
ならない。

 

解答×防火地域内にある看板、広告塔、
装飾塔その他これらに類する工作物で、
建築物の屋上に設けるもの又は高さ
三メートルをこえるものは、その主要な部分
を不燃材料で造り、又はおおわなければ
ならない。

 

4 防火地域にある建築物は、外壁が
耐火構造であっても、その外壁を隣地境界線
に接して設けることはできない。

 

解答×防火地域又は準防火地域内にある
建築物で、外壁が耐火構造のものについては、
その外壁を隣地境界線に接して設けることが
できる。

 

 

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宅建過去問平成23年第17問

都市計画法に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。なお、この問に
おける都道府県知事とは、地方自治法に
基づく指定都市、中核市及び特例市に
あってはその長をいうものとする。

 

1 開発許可を申請しようとする者は、
あらかじめ、開発行為に関係がある
公共施設の管理者と協議しなければ
ならないが、常にその同意を得ることを
求められるものではない。

 

解答×開発許可を申請しようとする者は、
あらかじめ、開発行為に関係がある
公共施設の管理者と協議し、その同意を
得なければならない。

 

2 市街化調整区域内において生産
される農産物の貯蔵に必要な建築物の
建築を目的とする当該市街化調整区域内
における土地の区画形質の変更は、
都道府県知事の許可を受けなくてよい。

 

解答×「市街化調整区域内において生産
される農産物、林産物若しくは水産物の
処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物
若しくは第一種特定工作物の建築
若しくは建設の用に供する目的で行う
開発行為」は、市街化調整区域における
開発行為の許可基準に該当するに過ぎず、
都道府県知事の許可を受ける必要はある。

 

3 都市計画法第33条に関する開発許可
の基準のうち、排水施設の構造及び能力
についての基準は、主として自己の居住
の用に供する住宅の建築の用に供する
目的で行う開発行為に対しては適用
されない。

 

解答×排水施設の構造及び能力について
の基準は、主として自己の居住の用に
供する住宅の建築の用に供する目的で
行う開発行為に対しても適用される。

 

4 非常災害のため必要な応急措置
として行う開発行為は、当該開発行為が
市街化調整区域内において行われるもので
あっても都道府県知事の許可を受けなくて
よい。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成23年第16問

都市計画法に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 都市計画区域は、市又は人口、
就業者数その他の要件に該当する町村の
中心の市街地を含み、かつ、自然的及び
社会的条件並びに人口、土地利用、交通量
その他の現況及び推移を勘案して、一体の
都市として総合的に整備し、開発し、及び
保全する必要がある区域を当該市町村の
区域の区域内に限り指定するものと
されている。

 

解答×都道府県は、市又は人口、就業者数
その他の事項が政令で定める要件に該当
する町村の中心の市街地を含み、かつ、
自然的及び社会的条件並びに人口、
土地利用、交通量その他国土交通省令で
定める事項に関する現況及び推移を勘案
して、一体の都市として総合的に整備し、
開発し、及び保全する必要がある区域を
都市計画区域として指定するものとする。
この場合において、必要があるときは、
当該市町村の区域外にわたり、
都市計画区域を指定することができる。

 

2 準都市計画区域については、
都市計画に、高度地区を定めることは
できるが、高度利用地区を定めることが
できないものとされている。

 

解答○本肢のとおり
(都市計画法8条2項)。

 

3 都市計画区域については、区域内の
すべての区域において、都市計画に、
用途地域を定めるとともに、その他の
地域地区で必要なものを定めるものと
されている。

 

解答×都市計画区域については、区域内の
すべての区域において、都市計画に、
用途地域を定めるものとはされていない。
市街化区域については、少なくとも
用途地域を定めるものとされているが、
市街化調整区域については、原則として
用途地域を定めないものとされている。
また非線引きの都市計画区域についても
用途地域を定めることができるに過ぎない。

 

4 都市計画区域については、無秩序な
市街化を防止し、計画的な市街化を図る
ため、都市計画に必ず市街化区域と
市街化調整区域との区分を定めなければ
ならない。

 

解答×都市計画区域について無秩序な
市街化を防止し、計画的な市街化を図る
ため必要があるときは、都市計画に、
市街化区域と市街化調整区域との区分を
定めることができる。
ただし、三大都市圏等の都市計画区域に
ついては、区域区分を定めるものとする。

 

 

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宅建過去問平成23年第15問

国土利用計画法(以下この問において
「法」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。
なお、この間において「事後届出」とは、
法第23条に規定する都道府県知事への届出
をいう。

 

1 都道府県知事は、法第24条第1項の
規定による勧告に基づき当該土地の
利用目的が変更された場合において、
必要があると認めるときは、当該土地に
関する権利の処分についてのあっせん
その他の措置を講じなければならない。

 

解答×都道府県知事は、第24条第1項の
規定による勧告に基づき当該土地の
利用目的が変更された場合において、
必要があると認めるときは、当該土地に
関する権利の処分についてのあっせん
その他の措置を講ずるよう努めなければ
ならない。

 

2 都道府県知事が、監視区域の指定に
ついて土地利用審査会の確認を
受けられなかったときは、その旨を
公告しなければならない。
なお、監視区域の指定は、当該公告が
あったときは、その指定の時に
さかのぼって、その効力を失う。

 

解答×本肢のような規定はない。
「都道府県知事は、監視区域を指定しよう
とする場合には、あらかじめ、
土地利用審査会及び関係市町村長の意見を
聴かなければならない。」という規定が
あるのみである。

 

3 Aが、市街化区域において、
2,500平方メートルの工場建設用地を確保
するため、そのうち、1,500平方メートル
をB社から購入し、残りの
1,000平方メートルはC社から贈与で取得
した。
この場合、Aは、事後届出を行う必要は
ない。

 

解答○市街化区域にあっては2000㎡未満の
土地取得については事後届出は不要である。
したがってB社からの土地購入については
事後届出は不要ということになる。
また、C社からの土地の取得は贈与であり
対価性がないので事後届出は不要である。

 

4 Dが所有する市街化調整区域内の
土地5,000平方メートルとEが所有する
都市計画区域外の土地12,000平方メートル
を交換した場合、D及びEは事後届出を
行う必要はない。

 

解答×市街化調整区域にあっては
5,000㎡未満、都市計画区域外にあっては
10,000 ㎡未満の土地について土地売買等
の契約を締結した場合には事後届出を
行う必要はない。
したがって本肢の場合、D及びEは
事後届出を行う必要がある。
なお、交換は土地売買等の契約に含まれる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第14問

不動産の登記に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 所有権の登記がない土地と所有権の
登記がある土地との合筆の登記は、する
ことができない。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 権利の変更の登記又は更生の登記は、
登記上の利害関係を有する第三者の承諾が
ある場合及び当該第三者がない場合に限り、
付記登記によってすることができる。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 受益者又は委託者は、受託者に
代わって信託の登記を申請することが
できる。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 仮登記の抹消は、登記権利者及び
登記義務者が共同しなければならない。

 

解答×仮登記の抹消は、仮登記の
登記名義人が単独で申請することが
できる。仮登記の登記名義人の承諾が
ある場合における当該仮登記の登記上の
利害関係人も、同様とする。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第13問

建物の区分所有者等に関する法律(以下
この問において「法」という。)に関する
次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 管理者は、利害関係人の請求があった
ときは、正当な理由がある場合を除いて、
規約の閲覧を拒んではならない。

 

解答○規約は、原則、管理者が
保管しなければならない。
そして規約を保管する者は、利害関係人の
請求があったときは、正当な理由がある場合
を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で
作成されているときは、当該電磁的記録に
記録された情報の内容を法務省令で定める
方法により表示したものの当該規約の
保管場所における閲覧)を拒んでは
ならない。

 

2 規約に別段の定めがある場合を除いて、
各共有者の共用部分の持分は、その有する
専有部分の壁その他の区画の内側線で
囲まれた部分の水平投影面積の割合による。

 

解答○規約に別段の定めがある場合を
除いて、各共有者の共用部分の持分は、
その有する専有部分の床面積の割合による。
また、規約に別段の定めがある場合を
除いて、専有部分の床面積は、壁その他の
区画の内側線で囲まれた部分の
水平投影面積による。

 

3 一部共用部分に関する事項で
区分所有者全員の利害に関係しないものは、
区分所有者全員の規約に定めることが
できない。

 

解答×一部共用部分に関する事項で
区分所有者全員の利害に関係しないものは、
区分所有者全員の規約に定めがある場合を
除いて、これを共用すべき区分所有者の
規約で定めることができる。

 

4 法又は規約により集会において
決議すべきとされた事項であっても、
区分所有者全員の書面による合意があった
ときは、書面による決議があったものと
みなされる。

 

解答○区分所有法又は規約により集会に
おいて決議すべきものとされた事項
については、区分所有者全員の書面又は
電磁的方法による合意があったときは、
書面又は電磁的方法による決議が
あったものとみなす。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第12問

Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する
場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述
のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
誤っているものはどれか。

 

1 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条
に規定する定期建物賃貸借契約であるか否か
にかかわらず、Bの造作買取請求権を
あらかじめ放棄する旨の特約は有効に定める
ことができる。

 

解答○造作買取請求権に関する規定は
任意規定なので、造作買取請求権を
あらかじめ放棄する旨の特約は有効に定める
ことができる。
このことは定期建物賃貸借契約であっても
特に変わりない。

 

2 AB間で公正証書等の書面によって
借地借家法第38条に規定する
定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として
締結する場合、契約の更新がなく期間満了に
より終了することを書面を交付して
あらかじめBに説明すれば、期間満了前に
AがBに改めて通知しなくても契約が
終了する旨の特約を有効に定めることが
できる。

 

解答×定期建物賃貸借において、期間が
一年以上である場合には、建物の賃貸人は、
期間の満了の一年前から六月前までの間に
建物の賃借人に対し期間の満了により建物の
賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
その終了を建物の賃借人に対抗することが
できない。
この規定に反する特約は無効である。

 

3 法令によって甲建物を2年後には
取り壊すことが明らかである場合、
取り壊し事由を記載した書面によって契約
を締結するのであれば、建物を取り壊す
こととなる2年後には更新なく賃貸借契約
が終了する旨の特約を有効に定めることが
できる。

 

解答○法令又は契約により一定の期間を
経過した後に建物を取り壊すべきことが
明らかな場合において、建物の賃貸借を
するときは、取り壊し事由を記載した書面
によって契約を締結するのであれば、
建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が
終了する旨を定めることができる。

4 AB間の賃貸借契約が一時使用目的の
賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を
定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内
に解約することができる旨の特約を
定めていなければ、Bは賃貸借契約を
中途解約することはできない。

 

解答○借地借家法の規定は、一時使用の
ために建物の賃貸借をしたことが明らかな
場合には、適用しない。
賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約
であって、賃貸借契約の期間を定めた場合
には、賃貸借契約を期間内に解約する
ことができる旨の特約を定めていなければ、
賃貸借契約を中途解約することはできない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成23年第11問

借地借家法に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 建物の用途を制限する旨の借地条件
がある場合において、法令による土地利用
の規制の変更その他の事情の変更により、
現に借地権を設定するにおいてはその
借地条件と異なる建物の所有を目的とする
ことが相当であるにもかかわらず、
借地条件の変更につき当事者間に協議が
調わないときは、裁判所は、当事者の
申立てにより、その借地条件を変更する
ことができる。

 

解答○建物の種類、構造、規模又は用途を
制限する旨の借地条件がある場合において、
法令による土地利用の規制の変更、付近の
土地の利用状況の変化その他の事情の変更
により現に借地権を設定するにおいては
その借地条件と異なる建物の所有を目的と
することが相当であるにもかかわらず、
借地条件の変更につき当事者間に協議が
調わないときは、裁判所は、当事者の
申立てにより、その借地条件を変更する
ことができる。

 

2 賃貸借契約の更新の後において、
借地権者が残存期間を超えて残存すべき
建物を新たに築造することにつきやむを
得ない事情があるにもかかわらず、
借地権設定者がその建物の築造を承諾
しないときは、借地権設定者が土地の
賃貸借の解約の申入れをすることが
できない旨を定めた場合を除き、裁判所は、
借地権者の申立てにより、借地権設定者の
承諾に代わる許可を与えることができる。

 

解答○契約の更新の後において、借地権者
が残存期間を超えて存続すべき建物を
新たに築造することにつきやむを得ない
事情があるにもかかわらず、借地権設定者
がその建物の築造を承諾しないときは、
借地権設定者が地上権の消滅の請求又は
土地の賃貸借の解約の申入れをすることが
できない旨を定めた場合を除き、裁判所は、
借地権者の申立てにより、借地権設定者の
承諾に代わる許可を与えることができる。

 

3 借地権者が賃借権の目的である土地の
上の建物を第三者に譲渡しようとする場合
において、その第三者が賃借権を
取得しても借地権設定者に不利となる
おそれがないにもかかわらず、
借地権設定者がその賃借権の譲渡を
承諾しないときは、裁判所は、その第三者
の申立てにより、借地権設定者の承諾に
代わる許可を与えることができる。

 

解答×借地権者が賃借権の目的である土地
の上の建物を第三者に譲渡しようとする
場合において、その第三者が賃借権を
取得し、又は転借をしても借地権設定者に
不利となるおそれがないにもかかわらず、
借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸
を承諾しないときは、裁判所は、借地権者
の申立てにより、借地権設定者の承諾に
代わる許可を与えることができる。

 

4 第三者が賃借権の目的である土地の上
の建物を競売により取得した場合において、
その第三者が賃借権を取得しても
借地権設定者に不利となるおそれがない
にもかかわらず、借地権設定者が
その賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、その第三者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与える
ことができる。

 

解答○第三者が賃借権の目的である土地の
上の建物を競売又は公売により取得した
場合において、その第三者が賃借権を取得
しても借地権設定者に不利となるおそれが
ないにもかかわらず、借地権設定者がその
賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、その第三者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与える
ことができる。

 

 

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宅建過去問平成23年第10問

AがBから事業のために、1,000万円を
借り入れている場合における次の記述の
うち、民法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。

 

1 AとBが婚姻した場合、AのBに
対する借入金債務は混同により消滅する。

 

解答×婚姻した場合でも、借入金債務が
混同により消滅することはない。

 

2 AがCと養子縁組をした場合、Cは
AのBに対する借入金債務についてAと
連帯してその責任を負う。

 

解答×養子縁組をしたからといって、
一方の負う借入金債務について他方が連帯
してその責任を負うことはない。

 

3 Aが死亡し、相続人であるDとEに
おいて、Aの唯一の資産である不動産を
Dが相続する旨の遺産分割協議が成立した
場合、相続債務につき特に定めがなくても、
Bに対する借入金返済債務のすべてをDが
相続することになる。

 

解答×被相続人の唯一の資産である不動産
を相続人のうちの一人が相続する旨の
遺産分割協議が成立した場合でも、
借入金返済債務のすべてを、当然に、その
相続人が相続することになるわけではない。

 

4 Aが死亡し、唯一の相続人であるFが
相続の単純承認をすると、FがBに対する
借入金債務の存在をしらなかったとしても、
Fは当該借入金債務を相続する。

 

解答○相続人は、単純承認をしたときは、
無限に被相続人の権利義務を承継する。
相続人が単純承認をすると、たとえ
借入金債務の存在をしらなかったとしても、
当該借入金債務を相続する。

 

 

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宅建過去問平成23年第9問

次の1から4までの記述のうち、民法の
規定及び下記判決文によれば、明らかに
誤っているものはどれか。

 

(判決文)

売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵
がありこれを建て替えざるを得ない場合に
おいて、当該瑕疵が構造耐力上の安全性に
かかわるものであるため建物が倒壊する
具体的なおそれがあるなど、社会通念上、
建物自体が社会経済的な価値を有しないと
評価すべきものであるときには、上記建物
の買主がこれに居住していたという利益に
ついては、当該買主からの工事施工者等に
対する建て替え費用相当額の損害賠償請求
において損益相殺ないし損益相殺的な調整
の対象として損害額から控除することは
できないと解するのが相当である。

 

1 売買の目的物である新築建物に重大な
瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない
場合、買主は、工事施工者に対して
損害賠償請求をすることができる。

 

解答○上記の判決文で争点となっている
のは、「損害賠償請求において損益相殺
ないし損益相殺的な調整の対象として
損害額から控除することができるか」
である。
つまり、その前提として損害賠償請求は
できることになる。

 

2 売買の目的物である新築建物に、
建て替えざるを得ないような重大な隠れた
瑕疵があって契約の目的を達成できない
場合には、買主は売買契約を解除すること
ができる。

 

解答○民法570 条で「売買の目的物に
隠れた瑕疵があったときは、買主がこれを
知らず、かつ、そのために契約をした目的
を達することができないときは、買主は、
契約の解除をすることができる。」と
定められている。

 

3 売買の目的物である新築建物に
建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、
同建物が社会通念上社会経済的な価値を
有しないと評価すべきものである場合、
当該建物が現実に倒壊していないので
あれば、買主からの工事施工者に対する
建て替え費用相当額の損害賠償請求
において、買主の居住利益が損害額から
控除される。

 

解答×判決文では「社会通念上、建物自体
が社会経済的な価値を有しないと評価
すべきものであるときには、買主の
居住利益については、買主からの
工事施工者等に対する建て替え費用相当額
の損害賠償請求において損益相殺ないし
損益相殺的な調整の対象として損害額から
控除することはできないと解するのが相当
である。」としている。
つまり、建物が現実に倒壊していなくても
社会通念上、建物自体が社会経済的な価値
を有しないと評価すべきものであるとき
には、居住利益を損害額から控除すること
はないのである。

 

4 売買の目的物である新築建物に
建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、
同建物が社会通念上社会経済的な価値を
有しないと評価すべきものである場合、
買主が当該建物に居住したまま工事施工者
に対して建て替え費用相当額を請求しても、
買主の居住利益が損害額から控除される
ことはない。

 

解答○判決文では「社会通念上、建物自体
が社会経済的な価値を有しないと評価
すべきものであるときには、買主の
居住利益については、買主からの
工事施工者等に対する建て替え費用相当額
の損害賠償請求において損益相殺ないし
損益相殺的な調整の対象として損害額から
控除することはできないと解するのが相当
である。」としている。

 

 

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