月別アーカイブ: 2012年7月

宅建過去問平成22年第26問

宅地建物取引業の免許(以下この問において
「免許」という。)に関する次の記述のうち
正しいものはどれか。

 

1 農地所有者が、その所有する農地を宅地
に転用して売却しようとするときに、
その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、
これを業として営む場合であっても、免許を
必要としない。

 

解答×農業協同組合が宅建業を営む場合、
免許が必要である。

2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、
その建物を自ら貸主として不特定多数の者に
反復継続して転貸する場合は、免許が必要に
なるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、
免許を必要としない。

 

解答×他人の所有する複数の建物を借り上げ、
その建物を自ら貸主として不特定多数の者に
反復継続して転貸する場合、免許を必要と
しない。
後段は正しい。

3 破産管財人が、破産財団の換価のために
自ら売主となり、宅地又は建物の売却を
反復継続して行う場合において、その媒介を
業として営む者は、免許を必要としない。

 

解答×当然、宅建業の免許が必要である。

4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社
が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許
を取得する必要はないが、その旨を
国土交通大臣に届け出ることが必要である。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成22年第25問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、
不動産鑑定評価基準によれば、誤っている
ものはどれか。

 

1 原価法は、求めた再調達原価について
減価修正を行って対象物件の価格を求める
手法であるが、建設費の把握が可能な建物
のみに適用でき、土地には適用できない。

 

解答×「原価法は、対象不動産が建物又は
建物及びその敷地である場合において、
再調達原価の把握及び減価修正を適切に
行うことができるときに有効であり、
対象不動産が土地のみである場合においても、
再調達原価を適切に求めることができる
ときはこの手法を適用することができる。」
とされる。

 

2 不動産の効用及び相対的稀(き)少性
並びに不動産に対する有効需要の三者に
影響を与える要因を価格形成要因といい、
一般的要因、地域要因及び個別的要因に
分けられる。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 正常価格とは、市場性を有する不動産に
ついて、現実の社会経済情勢の下で合理的と
考えられる条件を満たす市場で形成される
であろう市場価値を表示する適正な価格を
いう。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、
これが当該取引事例に係る価格等に影響を
及ぼしているときは、適正に補正しなければ
ならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成22年第24問

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 生計を一にする親族から不動産を
取得した場合、不動産取得税は課されない。

 

解答×課税される。
相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に
対してなされた遺贈を含む。)による不動産の
取得については不動産取得税は課されない。

 

2 交換により不動産を取得した場合、
不動産取得税は課されない。

 

解答×課税される。
ちなみに贈与による取得でも不動産取得税は
課税される。

 

3 法人が合併により不動産を取得した場合、
不動産取得税は課されない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 販売用に中古住宅を取得した場合、
不動産取得税は課されない。

 

解答×当然、課税される。

 

 

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宅建過去問平成22年第23問

特定の贈与者から住宅取得資金の贈与を受けた
場合の相続時精算課税の特例(65歳未満の親
からの贈与についても相続時精算課税の選択を
可能とする措置)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 65歳未満の親から住宅用家屋の贈与を
受けた場合でも、この特例の適用を受けること
ができる。

 

解答×住宅取得資金の贈与でなければ、
この特例の適用を受けることはできない。

 

2 父母双方から住宅取得のための資金の贈与
を受けた場合において、父母のいずれかが
65歳以上であるときには、双方の贈与とも
この特例の適用を受けることはできない。

 

解答×この特例は言わば、親の年齢に関係なく
相続時精算課税の選択を可能とするものである。
したがって、双方の贈与ともこの特例の適用を
受けることができる。

3 住宅取得のための資金の贈与を受けた者に
ついて、その年の所得税法に定める
合計所得金額が2,000万円を超えている
場合でも、この特例の適用を受けることが
できる。

 

解答○本肢のとおり。
受贈者についての所得要件は特に設けられて
いない。

 

4 相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の
合計額が2,500万円以内であれば、贈与時
には贈与税は課されないが、相続時には
一律20%の税率で相続税が課される。

 

解答×相続税の税率は課税標準の額に応じて
10%から50%までの幅がある。

 

 

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宅建過去問平成22年第22問

農地法(以下この問において「法」という。)
に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 農地を相続した場合、その相続人は、
法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、
遅滞なく、農業委員会にその旨を
届け出なければならない。

 

解答○本肢のとおり。

2 宅地に転用する目的で市街化区域外の農地
を購入する場合は、農地の権利移動に係る
法第3条第1項の許可のほか、農地転用に係る
法第4条第1項の都道府県知事の許可を受ける
必要がある。

 

解答×農地法5条1項の都道府県知事の許可を
受ける必要がある。

3 会社の代表者が、その会社の業務に関し、
法の規定に違反して転用行為をした場合は、
その代表者が罰せられるのみならず、その会社
も1億円以下の罰金刑が科せられる。

 

解答○本肢のとおり。
法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、
使用人その他の従業者が、その法人又は人の
業務又は財産に関し、第3条第1項、第4条第1項、
第5条第1項の規定に違反する行為をしたときは、
行為者を罰するほか、その法人に対しても
1億円以下の罰金刑が科せられるものと
されている。

4 賃貸借の存続期間については、民法上は
20年を超えることができないこととされて
いるが、農地の賃貸借については、50年まで
の存続期間が認められる。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

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宅建過去問平成22年第21問

土地区画整理法に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 施行地区の土地についての土地区画整理事業
は、都市計画事業として施行されることから、
これを土地収用法第3条各号の一に規定する事業
に該当するものとみなし、同法の規定を適用する。

 

解答×本肢のような規定はない。

2 宅地について所有権を有する者は、1人で、
又は数人共同して、当該権利の目的である宅地
及び一定の区域の宅地以外の土地について
土地区画整理事業を施行することができる。

 

解答○「宅地について所有権若しくは借地権を
有する者又は宅地について所有権若しくは借地権
を有する者の同意を得た者は、一人で、又は
数人共同して、当該権利の目的である宅地に
ついて、又はその宅地及び一定の区域の宅地以外
の土地について土地区画整理事業を施行すること
ができる。」とされる。

 

3 宅地について所有権を有する者が設立する
土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地
を含む一定の区域の土地について
土地区画整理事業を施行することができる。

 

解答○「宅地について所有権又は借地権を有する
者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の
目的である宅地を含む一定の区域の土地について
土地区画整理事業を施行することができる。」
とされる。

 

4 国土交通大臣は、施行区域の土地について、
国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業
で特別の事情により急施を要すると認められる
もののうち、国土交通大臣が施行する公共施設
に関する工事と併せて施行することが必要で
あると認められるものについては自ら施行する
ことができる。

 

解答○「国土交通大臣は、施行区域の土地に
ついて、国の利害に重大な関係がある土地区画
整理事業で災害の発生その他特別の事情により
急施を要すると認められるもののうち、
国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事
と併せて施行することが必要であると
認められるもの又は都道府県若しくは市町村が
施行することが著しく困難若しくは不適当で
あると認められるものについては自ら施行し、
その他のものについては都道府県又は市町村に
施行すべきことを指示することができる。」と
される。

 

 

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宅建過去問平成22年第20問

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。
なお、この問における都道府県知事とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市
にあってはその長をいうものとする。

 

1 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地
の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

 

解答○「宅地造成」とは宅地以外の土地を宅地に
するため又は宅地において行う土地の形質の変更
で政令で定めるものをいう。
宅地を宅地以外の土地にするために行うものは
除かれる。

 

2 宅地造成工事規制区域内において行われる
宅地造成に関する工事は、擁壁、排水施設の設置
など、宅地造成に伴う災害を防止するため必要な
措置が講ぜられたものでなければならない。

 

解答○「宅地造成工事規制区域内において
行われる宅地造成に関する工事は、政令で定める
技術的基準に従い、擁壁、排水施設その他の政令
で定める施設の設置、その他宅地造成に伴う災害
を防止するため必要な措置が講ぜられたもので
なければならない。」とされる。

 

3 宅地造成工事規制区域内の宅地において、
地表水等を排除するための排水施設の除却の工事
を行おうとする者は、宅地造成に関する工事の
許可を受けた場合を除き、工事に着手する日
までに、その旨を都道府県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×工事に着手する14日前までに、その旨を
都道府県知事に届け出なければならない。

 

4 宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、
管理者又は占有者は、宅地造成に伴う災害が
生じないよう、その宅地を常時安全な状態に
維持するように努めなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第19問

建築物の用途規制に関する次の記述のうち、
建築基準法の規定によれば、誤っているものは
どれか。
ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び
特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

 

1 建築物の敷地が工業地域と工業専用地域に
わたる場合において、当該敷地の過半が工業地域
内であるときは、共同住宅を建築することが
できる。

 

解答○建築物の敷地が二つ以上の用途地域に
またがる場合においては、当該敷地の過半が
属する用途地域の制限を受けることになる。
本肢の場合、工業地域の制限を受けることに
なるので、共同住宅を建築することができる。

2 準住居地域内においては、原動機を使用する
自動車修理工場で作業場の床面積の合計が
150平方メートルを超えないものを建築する
ことができる。

解答○本肢のとおり。

 

3 近隣商業地域内において映画館を建築する
場合は、客席の部分の床面積の合計が
200平方メートル未満となるようにしなければ
ならない。

 

解答×近隣商業地域内においては、客席の部分の
床面積の合計が200平方メートル以上の映画館
を建築することもできる。

4 第一種低層住居専用地域内においては、
高等学校を建築することができるが、
高等専門学校を建築することはできない。

 

解答○本肢のとおり。
大学や専修学校なども建築できない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第18問

3階建て、延べ面積600平方メートル、高さ10mの
建築物に関する次の記述のうち、建築基準法の
規定によれば、正しいものはどれか。

1 当該建築物が木造であり、都市計画区域外に
建築する場合は、確認済証の交付を受けなくとも、
その建築工事に着手することができる。

 

解答×
建築主は、「木造の建築物で三以上の階数を有し、
又は延べ面積が五百平方メートル、高さが
十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを
超えるもの」を建築等をしようとする場合
当該工事に着手する前に、その計画が
建築基準関係規定に適合するものであることに
ついて、確認の申請書を提出して建築主事の
確認を受け、確認済証の交付を受けなければ
ならない。

2 用途が事務所である当該建築物の用途を
変更して共同住宅にする場合は、確認を受ける
必要はない。

 

解答×「その用途に供する部分の床面積の合計が
百平方メートルを超える特殊建築物」への
用途変更だから建築確認が必要です。

 

3 当該建築物には、有効に避雷設備を
設けなければならない。

 

解答×「高さ二十メートルをこえる建築物には、
有効に避雷設備を設けなければならない。」と
される。

4 用途が共同住宅である当該建築物の工事を
行う場合において、2階の床及びこれを
支持するはりに鉄筋を配置する工事を終えた
ときは、中間検査を受ける必要がある。

 

解答○本肢のとおり

参考
建築基準法7条の3 1項
建築主は、第六条第一項の規定による工事が
次の各号のいずれかに該当する工程(以下
「特定工程」という。)を含む場合において、
当該特定工程に係る工事を終えたときは、
その都度、国土交通省令で定めるところにより、
建築主事の検査を申請しなければならない。
一 階数が三以上である共同住宅の床及び
はりに鉄筋を配置する工事の工程のうち
政令で定める工程
二 前号に掲げるもののほか、特定行政庁が、
その地方の建築物の建築の動向又は工事に
関する状況、その他の事情を勘案して、区域、
期間又は建築物の構造、用途若しくは規模を
限って指定する工程

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成22年第17問

都市計画法に関する次の記述のうち、誤って
いるものはどれか。
なお、この問における都道府県知事とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市及び
特例市にあってはその長をいうものとする。
また、各選択肢に掲げる行為は、都市計画事業、
土地区画整理事業、市街地再開発事業、
住宅街区整備事業及び防災街区整備事業の施行
として行うもの、公有水面埋立法第2条第1項
の免許を受けた埋立地で行うもの並びに
非常災害のため必要な応急措置として行うもの
を含まない。

 

1 区域区分が定められていない
都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の
新築を目的として5,000平方メートルの
土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、
都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

解答○区域区分が定められていない
都市計画区域及び準都市計画区域では
3,000平方メートル以上の土地の区画形質
の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の
許可を受けなければならない。

2 市街化調整区域のうち開発許可を受けた
開発区域以外の区域内において、土地の
区画形質の変更を伴わずに、床面積が
150平方メートルの住宅の全部を改築し、
飲食店としようとする場合には、都道府県知事
の許可を受けなければならない。

 

解答○何人も、市街化調整区域のうち開発許可
を受けた開発区域以外の区域内においては、
都道府県知事の許可を受けなければ、
原則として建築物を新築し、改築し、又は
第一種特定工作物を新設してはならないとされる。

 

3 開発許可を受けた開発区域内において、
当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、
都市計画法第33条第1項第14号に規定する
同意を得ていない者は、開発行為に関する工事が
完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の
行使として建築物を新築することができる。

 

解答○本肢のとおり。

参考
都市計画法37条
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、
前条第三項の公告(工事完了の広告)が
あるまでの間は、建築物を建築し、又は
特定工作物を建設してはならない。
ただし、次の各号の一に該当するときは、
この限りでない。
一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物
又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、
その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二 第三十三条第一項第十四号に規定する同意
をしていない者が、その権利の行使として
建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。
(第三十三条第一項第十四号に規定する同意とは、
開発区域内等の地権者等の同意のこと。)

4 開発許可申請者以外の者は、開発許可を
受けた開発区域のうち、用途地域等の定められて
いない土地の区域においては、開発行為に関する
工事が完了した旨の公告があった後は、
都道府県知事の許可を受けなくても、
当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を
新築することができる。

 

解答×「何人も、開発許可を受けた開発区域内に
おいては、第三十六条第三項の公告(工事完了の
広告)があった後は、当該開発許可に係る
予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を
新築し、又は新設してはならず、また、建築物を
改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に
係る予定の建築物以外の建築物としては
ならない。」とされる。
「ただし、都道府県知事が当該開発区域における
利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の
地域における環境の保全上支障がないと認めて
許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物
で建築基準法第八十八条第二項 の政令で
指定する工作物に該当するものにあっては、
当該開発区域内の土地について用途地域等が
定められているときは、この限りでない。」と
されるが、本肢の場合この例外にも該当しない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法