月別アーカイブ: 2012年6月

宅建過去問平成21年第28問

次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)
の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 法人である宅地建物取引業者A
(甲県知事免許) は、役員の住所に
ついて変更があった場合、その日から
30日以内に、その旨を甲県知事に
届け出なければならない。

 

解答×
役員の住所は宅建業者名簿の登載事項
ではない。
したがって役員の住所について変更が
あっても届出は不要である。

2 法人である宅地建物取引業者B
(乙県知事免許) が合併により消滅した
場合、Bを代表する役員であった者は、
その日から30日以内に、その旨を
乙県知事に届け出なければならない。

 

解答○
法人である宅地建物取引業者が合併に
より消滅した場合、消滅法人を代表する
役員であった者は、その日から
30日以内に、その旨を免許権者に
届け出なければならない。

3 宅地建物取引業者C
(国土交通大臣免許) は、法第50条
第2項の規定により法第15条第1項で
定める場所について届出をする場合、
国土交通大臣及び当該場所の所在地を
管轄する都道府県知事に、それぞれ直接
届出書を提出しなければならない。

解答×
「宅地建物取引業者は、国土交通省令の
定めるところにより、あらかじめ、
事務所以外で専任の取引主任者を設置
すべき場所について所在地、業務内容、
業務を行う期間及び専任の取引主任者の
氏名を免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事及びその所在地を管轄する
都道府県知事に届け出なければ
ならない。」とされる。
国土交通大臣免許を受けた宅建業者の
場合、国土交通大臣及び当該場所の
所在地を管轄する都道府県知事に届出書
を提出することになるが、国土交通大臣
に対する届出は、その届出に関わる
業務地を管轄する都道府県知事を経由
して行うことになる。

4 宅地建物取引業者D (丙県知事免許)
は、建設業の許可を受けて新たに
建設業を営むこととなった場合、Dは
当該許可を受けた日から30日以内に、
その旨を丙県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×
宅建業以外の事業種類は宅建業者名簿の
登載事項ではあるが、変更があっても
届出は不要である。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第27問

宅地建物取引業の免許 (以下この問に
おいて「免許」という。) に関する次の
記述のうち、正しいものはいくつあるか。

 

ア 破産者であった個人Aは、復権を
得てから5年を経過しなければ、免許を
受けることができない。

 

解答×
破産者は復権を得れば直ちに免許を
受けることができる。

イ 宅地建物取引業法の規定に違反した
ことにより罰金の刑に処せられた取締役
がいる法人Bは、その刑の執行が
終わった日から5年を経過しなければ、
免許を受けることができない。

 

解答○
宅地建物取引業法の規定に違反したこと
により罰金の刑に処せられた役員がいる
法人は、その刑の執行が終わった日から
5年を経過しなければ、免許を受ける
ことができない。

 

ウ 宅地建物取引業者Cは、
業務停止処分の聴聞の期日及び場所が
公示された日から当該処分をする日又は
当該処分をしないことを決定する日まで
の間に、相当の理由なく廃業の届出を
行った。
この場合、Cは、当該届出の日から5年
を経過しなければ、免許を受けることが
できない。

 

解答×
「業務停止処分」についてはこのような
規定はない。
宅地建物取引業法第66条第1項第8号
又は第9号に該当するとして免許の
取消処分の聴聞の期日及び場所が公示
された日から当該処分をする日又は当該
処分をしないことを決定する日までの間
に相当の理由なく廃業の届出を行った者
は(解散又は宅地建物取引業の廃止に
ついて相当の理由がある者を除く。)
当該届出の日から5年を経過しなければ
免許を受けることができない。

エ 宅地建物取引業に係る営業に関し
成年者と同一の行為能力を有する
未成年者Dは、その法定代理人が禁錮
以上の刑に処せられ、その刑の執行が
終わった日から5年を経過しなければ、
免許を受けることができない。

 

解答×
宅地建物取引業に係る営業に関し成年者
と同一の行為能力を有する未成年者は、
その法定代理人が免許の欠格事由に
該当しても免許を受けることができる。
宅地建物取引業に係る営業に関し成年者
と同一の行為能力を有しない未成年者は、
その法定代理人が免許の欠格事由に該当
すれば免許を受けることはできない。

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

 

 

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宅建過去問平成21年第26問

次の記述のうち、宅地建物取引業法の
規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 本店及び支店1か所を有する法人A
が、甲県内の本店では建設業のみを営み、
乙県内の支店では宅地建物取引業のみを
営む場合、Aは乙県知事の免許を
受けなければならない。

 

解答×
支店で宅建業を行っていれば、本店で
宅建業を行っていなくても本店は
宅建業法上の事務所である。
よって本肢のAは国土交通大臣免許を
受けなければならない。

 

2 免許の更新を受けようとする
宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間
満了の日の2週間前までに、免許申請書
を提出しなければならない。

 

解答×
免許の更新を受けようとする者は、免許
の有効期間満了の日の九十日前から
三十日前までの間に免許申請書を提出
しなければならない。

3 宅地建物取引業者Cが、免許の更新
の申請をしたにもかかわらず、従前の
免許の有効期間の満了の日までに、その
申請について処分がなされないときは、
従前の免許は、有効期間の満了後もその
処分がなされるまでの間は、なおその
効力を有する。

 

解答○
本肢のとおり。

4 宅地建物取引業者D (丙県知事免許)
は、丁県内で一団の建物の分譲を行う
案内所を設置し、当該案内所において
建物の売買契約を締結する場合、
国土交通大臣への免許換えの申請を
しなければならない。

 

解答×
案内所を設置したことにより免許換えの
申請が必要になることはない。

 

 

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宅建過去問平成21年第25問

地価公示法に係る次の記述のうち、
正しいものはどれか。

1 公示区域内の土地を対象とする
鑑定評価については、公示価格を規準と
する必要があり、その際には、当該対象
土地に最も近接する標準地との間に均衡
をもたせる必要がある。

 

解答×
不動産鑑定士は、公示区域内の土地に
ついて鑑定評価を行う場合において、
当該土地の正常な価格を求めるときは、
公示価格を規準としなければならない。
公示価格を規準とするとは、対象土地の
価格を求めるに際して、当該対象土地と
これに類似する利用価値を有すると
認められる一又は二以上の標準地との
位置、地積、環境等の土地の客観的価値
に作用する諸要因についての比較を
行ない、その緒果に基づき、当該標準地
の公示価格と当該対象土地の価格との間
に均衡を保たせることをいう。
つまり、当該対象土地に最も近接する
標準地との間に均衡をもたせる必要が
あるとはされていない。

 

2 標準地の鑑定評価は、近傍類地の
取引価格から算定される推定の価格、
近傍類地の地代等から算定される推定の
価格及び同等の効用を有する土地の造成
に要する推定の費用の額を勘案して
行われる。

 

解答○
不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を
行うにあたつては、近傍類地の取引価格
から算定される推定の価格、近傍類地の
地代等から算定される推定の価格及び
同等の効用を有する土地の造成に要する
推定の費用の額を勘案してこれを
行わなければならない。

 

3 地価公示において判定を行う標準地
の正常な価格とは、土地について、自由
な取引が行われるとした場合において
通常成立すると認められる価格をいい、
当該土地に、当該土地の使用収益を制限
する権利が存する場合には、これらの
権利が存するものとして通常成立すると
認められる価格をいう。

 

解答×
正常な価格とは、土地について、自由な
取引が行なわれるとした場合における
その取引において通常成立すると
認められる価格をいう。
当該土地に、当該土地の使用収益を制限
する権利が存する場合には、これらの
権利が存しないものとして通常成立する
と認められる価格をいう。

4 地価公示の標準値は、自然的及び
社会的条件からみて類似の利用価値を
有すると認められる地域において、土地
の利用状況、環境等が最も優れていると
認められる一団の土地について選定する
ものとする。

 

解答×
標準地は、土地鑑定委員会が、
国土交通省令で定めるところにより、
自然的及び社会的条件からみて類似の
利用価値を有すると認められる地域に
おいて、土地の利用状況、環境等が通常
と認められる一団の土地について選定
するものとする。

 

 

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宅建過去問平成21年第24問

印紙税に係る次の記述のうち、正しい
ものはどれか。

 

1 「平成21年10月1日付建設工事
請負契約書の契約金額3,000万円を
5,000万円に増額する」 旨を記載
した変更契約書は、
記載金額2,000万円の建設工事の
請負に関する契約書として印紙税が
課される。

 

解答○
本肢のとおり。

 

2 「時価3,000万円の土地を無償
で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、
記載金額3,000万円の不動産の譲渡
に関する契約書として印紙税が課される。

 

解答×
不動産の贈与契約書は評価額の記載が
あっても記載金額がない契約書である。

 

3 土地の売却の代理を行ったA社が
「A社は、売主Bの代理人として、土地
代金5,000万円を受領した」旨を
記載した領収書を作成した場合、
当該領収書は、売主Bを納税義務者
として印紙税が課される。

 

解答×
「課税文書」の作成者は、その作成した
課税文書につき、印紙税を納める義務が
ある。
代理人が領収書を作成した場合、代理人
が納税義務者となる。

 

4 印紙をはり付けることにより印紙税
を納付すべき契約書について、印紙税を
納付せず、その事実が税務調査により
判明した場合には、納付しなかった
印紙税額と同額に相当する過滞税が徴収
される。

 

解答×
印紙税を納付すべき課税文書の作成者が
納付すべき印紙税を当該課税文書の作成
の時までに納付しなかった場合には、
当該印紙税の納税地の所轄税務署長は、
当該課税文書の作成者から、当該納付
しなかつた印紙税の額とその2倍に相当
する金額との合計額に相当する過怠税を
徴収する。

 

 

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宅建過去問平成21年第23問

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る
登録免許税の税率の軽減措置 (以下この問
において「軽減措置」と いう。) に
関する次の記述のうち、正しいものは
どれか。

 

1 軽減措置の適用対象となる住宅用家屋
は、床面積が100平方メートル以上で、
その住宅用家屋を取得した個人の居住の用
に供されるものに限られる。

 

解答×
軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、
床面積が50平方メートル以上で、その
住宅用家屋を取得した個人の居住の用に
供されるものに限られる。

2 軽減措置は、贈与により取得した
住宅用家屋に係る所有権の移転登記には
適用されない。

 

解答○
登録免許税の税率の軽減措置は売買又は
競落を原因とする所有権の移転登記に
限られる。

3 軽減措置に係る登録免許税の
課税標準となる不動産の価額は、
売買契約書に記載された住宅用家屋の
実際の取引価格である。

 

解答×
軽減措置に係る登録免許税の課税標準と
なる不動産の価額は固定資産課税台帳に
登録された価格である。

4 軽減措置の適用を受けるためには、
その住宅用家屋の取得後6か月以内に
所有権の移転登記をしなければ
ならない。

 

解答×
軽減措置の適用を受けるためには、その
住宅用家屋の取得後1年以内に所有権の
移転登記をしなければならない。

 

 

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宅建過去問平成21年第22問

農地法 (以下この問において「法」と
いう。) に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 土地区画整理法に基づく
土地区画整理事業により道路を建設
するために、農地を転用しようとする者
は、法第4条第1項の許可を
受けなければならない。

 

解答×
土地区画整理法に基づく
土地区画整理事業による土地区画整理の
施行により道路、公園等公共施設を建設
するため、又はその建設に伴い転用
される宅地の代地として農地を農地以外
のものにする場合、農地法4条1項の許可
は不要である。

 

2 農業者が住宅の改築に必要な資金を
銀行から借りるため、自己所有の農地に
抵当権を設定する場合には、法第3条
第1項の許可を受けなければならない。

 

解答×
農地又は採草放牧地について所有権を
移転し、又は地上権、永小作権、質権、
使用貸借による権利、賃借権若しくは
その他の使用及び収益を目的とする権利
を設定し、若しくは移転する場合には、
政令で定めるところにより、当事者が
農業委員会の許可(これらの権利を取得
する者(政令で定める者を除く。)が
その住所のある市町村の区域の外にある
農地又は採草放牧地について権利を取得
する場合その他政令で定める場合には、
都道府県知事の許可)を受けなければ
ならない。
抵当権の設定は3条の権利移動には
含まれない。
よって許可は不要である。

 

3 市街化区域内において
2ha (ヘクタール) の農地を住宅建設
のために取得する者は、法第5条第1項
の都道府県知事の許可を受けなければ
ならない。

 

解答×
市街化区域内にある農地又は採草放牧地
につき、あらかじめ農業委員会に届け出て、
農地及び採草放牧地以外のものにするため
これらの権利を取得する場合、法第5条
第1項の都道府県知事の許可を受ける
必要はない。

 

4 都道府県知事は、法第5条第1項の
許可を要する農地取得について、その許可
を受けずに農地の転用を行った者に対して、
必要な限度において原状回復を命ずること
ができる。

 

解答○
農林水産大臣又は都道府県知事は、
法第5条第1項の許可を要する農地取得に
ついて、その許可を受けずに農地を取得し、
転用を行った者にに対して、相当の期限を
定めて原状回復その他違反を是正するため
必要な措置を講ずべきことを命ずることが
できる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第21問

土地区画整理法に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 土地区画整理事業の施行者は、換地処分
を行う前において、換地計画に基づき
換地処分を行うため必要がある場合に
おいては、施行地区内の宅地について仮換地
を指定することができる。

 

解答○
施行者は、換地処分を行う前において、土地
の区画形質の変更若しくは公共施設の新設
若しくは変更に係る工事のため必要がある
場合又は換地計画に基づき換地処分を行う
ため必要がある場合においては、施行地区内
の宅地について仮換地を指定することが
できる。

 

2 仮換地が指定された場合においては、
従前の宅地について権原に基づき使用し、
又は収益することができる者は、
仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の
公告がある日まで、仮換地について、従前の
宅地について有する権利の内容である使用
又は収益と同じ使用又は収益をすることが
できる。

 

解答○
仮換地が指定された場合においては、従前の
宅地について権原に基づき使用し、又は収益
することができる者は、仮換他の指定の効力
発生の日から換地処分の公告がある日まで、
仮換地又は仮換地について仮に使用し、
若しくは収益することができる権利の目的と
なるべき宅地若しくはその部分について、
従前の宅地について有する権利の内容である
使用又は収益と同じ使用又は収益をすること
ができるものとし、従前の宅地については、
使用し、又は収益することができないものと
する。

 

3 土地区画整理事業の施行者は、
施行地区内の宅地について換地処分を行う
ため、換地計画を定めなければならない。
この場合において、当該施行者が
土地区画整理組合であるときは、その
換地計画について都道府県知事及び
市町村長の認可を受けなければならない。

 

解答×
施行者は、施行地区内の宅地について
換地処分を行うため、換地計画を
定めなければならない。
この場合において、施行者が個人施行者、
組合、区画整理会社、市町村又は機構等
であるときは、国土交通省令で定める
ところにより、その換地計画について
都道府県知事の認可を受けなければ
ならない。

 

4 換地処分の公告があった場合に
おいては、換地計画において定められた
換地は、その公告があった日の翌日から
従前の宅地とみなされ、換地計画に
おいて換地を定めなかった従前の宅地に
ついて存する権利は、その公告があった
日が終了した時において消滅する。

 

解答○
換地処分の公告があつた場合においては、
換地計画において定められた換地は、
その公告があつた日の翌日から
従前の宅地とみなされるものとし、
換地計画において換地を定めなかった
従前の宅地について有する権利は、その
公告があつた日が終了した時において
消滅するものとする。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第20問

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。
なお、この問における都道府県知事とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市、
特例市にあってはその長をいう。

 

1 都道府県知事は、
宅地造成工事規制区域内の宅地で宅地造成
に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置
されておらず、これを放置するときは
宅地造成に伴う災害の発生の恐れが大きい
と認められるものがある場合、一定の限度
のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は
占有者に対して、擁壁の設置を行うことを
命ずることができる。

 

解答○
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内
の宅地について、宅地造成に伴う災害の
防止のため必要があると認める場合に
おいては、その宅地の所有者、管理者、
占有者、造成主又は工事施行者に対し、
擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う
災害の防止のため必要な措置をとることを
勧告することができる。

2 宅地造成工事規制区域内において、切土
であって、当該切土をする土地の面積が
400平方メートルで、かつ、高さ1mの崖
(がけ) を生ずることとなるものに関する
工事を行う場合には、都市計画法第29条
第1項又は第2項の許可を受けて行われる
当該許可の内容に適合した工事を除き、
都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

解答×
宅地造成に該当する切土は
・当該切土をした土地の部分に高さが
2メートルを超える崖を生ずることとなる
ものか
・切土をする土地の面積が
500平方メートルを超えるもの
のいずれかである。

 

3 都道府県は、宅地造成工事規制区域の
指定のために行う測量又は調査のため他人の
占有する土地に立ち入ったことにより他人に
損失を与えた場合においては、その損失を
受けた者に対して、通常生ずべき損失を
補償しなければならない。

 

解答○
都道府県(指定都市、中核市又は特例市の
区域内の土地については、それぞれ指定都市、
中核市又は特例市。)は、
宅地造成工事規制区域の指定のために行う
測量又は調査のため他人の占有する土地に
立ち入ったことにより他人に損失を与えた
場合においては、その損失を受けた者に
対して、通常生ずべき損失を補償
しなければならない。

 

4 宅地造成工事規制区域内において
行われる宅地造成に関する工事について許可
をする都道府県知事は、当該許可に、工事の
施行に伴う災害を防止するために必要な条件
を付することができる。

 

解答○
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内に
おいて行われる宅地造成に関する工事に
ついてする許可に、工事の施行に伴う災害を
防止するため必要な条件を付することが
できる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成21年第19問

建築基準法 (以下この問において「法」
という。) に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 高度地区内においては、建築物の高さ
は、高度地区に関する地方公共団体の条例
において定められた内容に適合するもので
なければならない。

 

解答×
高度地区内においては、建築物の高さは、
高度地区に関する都市計画において
定められた内容に適合するものでなければ
ならない。

 

2 認可の公告のあった建築協定は、その
公告のあった日以後に協定の目的となって
いる土地の所有権を取得した者に対しても、
効力がある。

 

解答○
本肢のとおり。

 

3 商業地域内にある建築物については、
法第56条の2第1項の規定による
日影規制は、適用されない。
ただし、冬至日において日影規制の
対象区域内の土地に日影を生じさせる、
高さ10mを超える建築物については、
この限りではない。

 

解答○
商業地域内にある建築物については、
日影規制は、適用されない。
つまり、前段は正しい。
さらに、「対象区域外にある高さが
10メートルを超える建築物で、冬至日に
おいて、対象区域内の土地に日影を
生じさせるものは、当該対象区域内にある
建築物とみなして、日影規制を適用する。」
という規定があるため後段も正しい。

 

4 特別用途地区内においては、
地方公共団体は、その地区の指定の目的の
ために必要と認める場合においては、
国土交通大臣の承認を得て、条例で、
法第48条の規定による建築物の用途制限
を緩和することができる。

 

解答○
特別用途地区内においては、地方公共団体
は、その地区の指定の目的のために必要と
認める場合においては、国土交通大臣の
承認を得て、条例で、用途地域での建築物
の用途制限を緩和することができる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法