月別アーカイブ: 2012年5月

宅建過去問平成20年第17問

国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事
への届出 (以下この問において 「事後届出」
という。) に関する次の記述のうち、正しいもの
はどれか。

 

1 宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内
の1,500平方メートルの土地について、
宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した
場合、Bは、その契約を締結した日から起算して
2週間以内に事後届出を行わなければならない。

 

解答×市街化区域内での2000平方メートル未満の
土地取引については事後届出は不要である。

 

2 甲市が所有する市街化調整区域内の
12,000平方メートルの土地について、
宅地建物取引業者Cが購入する契約
を締結した場合、Cは、その契約を締結した日
から起算して2週間以内に事後届出を
行わなければならない。

 

解答×契約当事者の一方又は双方が国や
地方公共団体等である場合、事後届出は不要で
ある。

 

3 個人Dが所有する市街化調整区域内の
6,000平方メートルの土地について、
宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した
場合、Eは、その契約を締結した日から起算して
2週間以内に事後届出を行わなければならない。

 

解答○市街化調整区域内の5,000平方メートル以上
の土地取引であるから契約締結日から起算して
2週間以内に事後届出を行わなければならない。

 

4 個人Fが所有する都市計画区域外の
30,000平方メートルの土地について、
その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から
起算して2週間以内に事後届出を行わなければ
ならない。

 

解答×相続は土地売買等の契約には該当しない
から事後届出は不要である。

 

 

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宅建過去問平成20年第16問

不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、
登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、
当該第三者の承諾があるときに限り、申請する
ことができる。

 

解答○正しい。

 

2 仮登記の登記義務者の承諾がある場合で
あっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の
申請をすることができない。

 

解答×仮登記の登記義務者の承諾がある場合には
仮登記権利者は単独で仮登記の申請をすることが
できます。

 

3 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の
登記名義人が同じであっても、持分が相互に
異なる土地の合筆の登記は、申請することが
できない。

 

解答○正しい。

 

4 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の
登記名義人が同じであっても、地目が相互に
異なる土地の合筆の登記は、申請することが
できない。

 

解答○正しい。

 

 

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宅建過去問平成20年第15問

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述の
うち、正しいものはどれか。

 

1 管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集
しなければならない。
また、区分所有者の5分の1以上で議決権の
5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会
の招集を請求することができる。

 

解答×管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集
しなければならないとされています。
よって前半は誤りです。
後半は正しいです。

 

2 集会は、区分所有者及び議決権の
各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の
手続きを経ないで開くことができる。

 

解答×区分所有者全員の同意があるときには集会の
招集の手続を経ないで開くことができます。

 

3 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り
集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任
することができる。

 

解答○正しい。

 

4 規約は、管理者が保管しなければならない。
ただし、管理者がないときは、建物を使用している
区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議
で定めるものが保管しなければならない。

 

解答×管理者がいない場合に規約の保管を
しなければならないのは規約または集会の決議で
定めたものである。
理事会で定めたものではない。

 

 

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宅建過去問平成20年第14問

借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下
この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に
関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定
によれば、正しいものはどれか。

 

1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠
として使用することが困難であり、かつ、
その期間経過後はその本拠として使用することに
なることが明らかな場合に限って、
定期建物賃貸借契約を締結することができる。

 

解答×定期建物賃貸借契約を締結する賃貸人に
ついて特に本肢のような要件は要求されていない。

 

2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結
するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新
がなく、期間の満了により賃貸借は終了することに
ついて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付
して説明する必要はない。

 

解答×定期建物賃貸借契約を締結する際には、
賃貸人は契約締結前に賃借人になろうとする者に
当該契約が契約の更新がなく期間の満了により終了
するものであることについて、その旨を記載した
書面を交付して説明する必要があります。
公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結する
ときであっても書面を交付しての説明は省略する
ことができません。

 

3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約に
おいては、賃貸人は、期間の満了の1年前から
6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により
賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
当該期間満了による終了を賃借人に対抗することが
できない。

 

解答○正しい。

 

4 居住の用に供する建物に係る
定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養
その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を
自己の生活の本拠として使用することが困難と
なったときは、床面積の規模にかかわりなく、
賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることが
できる。

 

解答×本肢のような場合に賃借人が解約の申し入れ
ができるのは当該建物の床面積が200㎡未満の場合
に限られます。

 

 

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宅建過去問平成20年第13問

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地
として利用しようとするBに貸す場合と、
一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに
貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び
借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で
60年と合意すればそのとおり有効であるのに
対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、
50年が上限である。

 

解答×建物所有を目的としない土地賃借権には
借地借家法が適用されません。
よってAB間の契約ついては民法の原則が適用
され最長契約期間は20年となります。
後半の契約については建物所有を目的とする契約
ですから借地借家法が適用されます。
したがって契約期間については30年以上であれば
よく、上限はありません。

 

2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地
の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が
更新したものと推定されることはないのに対し、
期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合
には、AC間の賃貸借契約が更新されたものと
みなされることがある。

 

解答×建物所有を目的としない土地賃借権に
ついても賃借人が使用継続した場合に賃貸人が
これを知りながら異議を述べない場合には従前の
契約と同一条件で契約を更新したものと推定する
との規定があります。
(民法619条1項)後半は正しいです。

 

3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、
Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が
経過すればいつでも解約の申入れをすることが
できるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始
から30年が経過しなければ解約の申入れをする
ことができない。

 

解答×建物所有を目的としない土地の賃貸借契約
で存続期間を定めなかった場合には貸主、
借主双方はいつでも解約の申入れをすることが
できます。
この解約の申入れから1年が経過することに
よって賃貸借契約は終了します。
借地借家法の適用のある建物所有を目的とする
土地の賃貸借契約については解約の申し入れと
いうものがなく、契約期間の満了によってのみ
終了します。
ちなみに借地借家法の適用がある土地の
賃貸借契約において存続期間の定めをしなかった
場合、存続期間は自動的に30年となります。

 

4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、
Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに
売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗
できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を
口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を
行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに
売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

 

解答○建物所有を目的としない土地賃借権の場合、
賃借人の土地の新所有者に対する対抗要件は
賃借権の登記しかないので、登記を備えていない
Bは新所有者Dに賃借権を対抗できない。
建物所有を目的とする土地賃借権の場合、賃借人
の土地の新所有者に対する対抗要件は土地に
ついての賃借権の登記以外に借地上の建物に
ついての自己名義の登記がある。
本肢の場合土地賃借人Cは借地上の建物について
の自己名義の登記を有しているので新所有者Dに
賃借権を対抗できる。

 

 

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宅建過去問平成20年第12問

Aには、相続人となる子BとCがいる。Aは、Cに
老後の面倒をみてもらっているので、「甲土地を含む
全資産をCに相続させる」 旨の有効な遺言をした。
この場合の遺留分に関する次の記述のうち、民法の
規定によれば正しいものはどれか。

 

1 Bの遺留分を侵害するAの遺言は、その限度で
当然に無効である。

 

解答×遺留分を侵害された者が遺留分減殺請求を
することができるだけで遺言が、その限度で当然に
無効になるわけではない。

 

2 Bが、Aの死亡の前に、A及びCに対して直接、
書面で遺留分を放棄する意思表示をしたときは、
その意思表示は有効である。

 

解答×相続開始前の遺留分の放棄は家庭裁判所の
許可がある場合に限ってすることができます。

 

3 Aが死亡し、その遺言に基づき甲土地につき
AからCに対する所有権移転登記がなされた後でも、
Bは遺留分に基づき減殺を請求することができる。

 

解答○所有権移転登記が既になされていても
行使期間内なら遺留分減殺請求権は行使できます。
ちなみに遺留分減殺請求権の行使期間は,
遺留分権利者が相続の開始及び減殺すべき贈与又は
遺贈があったことを知った時から1年以内、または
相続開始の時から10年以内とされています。

 

4 Bは、遺留分に基づき減殺を請求できる限度に
おいて、減殺の請求に代えて、その目的の価額に
相当する金銭による弁償を請求することができる。

 

解答×遺留分減殺請求をする者の側からこのような
請求をすることはできません。
ただし、遺留分減殺請求を受けた受贈者や受遺者の
側では目的物を返還する代わりに目的物の価格を
弁償するという選択を行うこともできます。

 

 

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宅建過去問平成20年第11問

Aが故意又は過失によりBの権利を侵害し、これに
よってBに損害が生じた場合に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aの加害行為によりBが即死した場合には、
BにはAに対する慰謝料請求権が発生したと考える
余地はないので、Bに相続人がいても、その相続人が
Bの慰謝料請求権を相続することはない。

 

解答×即死であっても被害者には慰謝料請求権は
発生しており、したがって相続人が慰謝料請求権を
相続することになる。

 

2 Aの加害行為がBからの不法行為に対して自らの
利益を防衛するためにやむを得ず行ったもので
あっても、Aは不法行為責任を負わなければ
ならないが、Bからの損害賠償請求に対しては
過失相殺をすることができる。

 

解答×他人の不法行為に対して自分や第三者の権利や
法律上保護されるべき利益を防衛するため、
不法行為者や第三者に対してやむを得ず行った
加害行為は正当防衛となり、損害賠償責任を負うこと
はありません。

 

3 AがCに雇用されており、AがCの事業の執行に
つきBに加害行為を行った場合には、CがBに対する
損害賠償責任を負うのであって、CはAに対して求償
することもできない。

 

解答×使用者責任が成立する場合には使用者、
被用者共に被害者に対して損害賠償責任を負う。
さらに使用者が損害賠償責任を果たした場合には
信義則上、妥当な範囲で被用者に求償することも
できる。

 

4 Aの加害行為が名誉毀損で、Bが法人であった
場合、法人であるBには精神的損害は発生しない
としても、金銭評価が可能な無形の損害が発生した
場合には、BはAに対して損害賠償請求をすることが
できる。

 

解答○法人に対して名誉毀損があり、金銭評価が
可能な無形の損害が発生した場合には、当該法人は
加害者に対して損害賠償請求をすることができる。

 

 

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宅建過去問平成20年第10問

Aは、自己所有の甲建物 (居住用) をBに賃貸し、
引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。
この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び
判例によれば、誤っているものはどれか。

 

1 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、
社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗に
ついて原状回復義務を負わせることは、補修費用を
負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の
条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の
特約が明確に合意されたときでもすることが
できない。

 

解答×通常損耗についてもその範囲が賃貸借契約書の
条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の
特約が明確になされた場合には借主に原状回復義務を
負わせることができる。

 

2 Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を
経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度
において、敷金返還債務はAからCに承継される。

 

解答○正しい。敷金返還債務は敷金が存在する限度に
おいて、旧賃貸人Aから新賃貸人Cに承継される。

 

3 BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、
賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権 (敷金が
存在する限度に限る。) はBからDに承継されない。

 

解答○賃借権の譲渡がなされても敷金返還請求権は
移動しない。
肢2との違いに注意。

 

4 甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権に
つき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合に
おいても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が
終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、
その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で
消滅する。

 

解答○敷金は建物を明け渡すときに存在する
未払い賃料に当然に充当されため、未払い賃料債権は
消滅する。
賃料債権につき物上代位権を行使して差押えが
なされた場合でも同じことである。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第9問

宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している
甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合の
Aの責任に関する次の記述のうち、民法及び
宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、
誤っているものはどれか。

 

1 売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を
負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の
引渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負わなければ
ならない。

 

解答×宅建業法では瑕疵担保責任を負う期間を引渡し
から2年まで短縮することが認められていますが、
これより買主 に不利な特約をすることは許されず、
民法の原則に戻ることとされています。
本肢の一切の瑕疵担保責任を負わないとの特約は
明らかに瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから
2年まで短縮する こととする特約より買主に
不利なものですからAは甲土地の引渡しの日から
2年間は瑕疵担保責任を負うことになるのではなく、
民法の原則に基づいて瑕疵担保責任を負うことに
なります。

 

2 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが
所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が
設定されていることを知っていたとしても、Bは
AB間の売買契約を解除することができる。

 

解答○抵当権の行使により所有権を失った買主は善意、
悪意を問わず売買契約を解除することができます。
買主にしてみれば売主が当然、責任をもって抵当権を
抹消するであろうと期待するはずだからです。

 

3 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の
存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を
追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、
1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及する
までの必要はない。

 

解答○本肢のとおり。瑕疵担保責任はそもそも裁判外
でも追及できるものです。

 

4 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間
だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが
知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で
消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

 

解答○瑕疵担保責任の免責特約や期間短縮特約が
あっても売主が知っていながら買主に告げなかった
事項については責任を免れることはできません。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成20年第8問

弁済に関する次の1から4までの記述のうち、判決文
及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

(判決文)

借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済に
ついて法律上の利害関係を有すると解するのが
相当である。
思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の
契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、
建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から
退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係に
あり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の
賃借権が消滅することを防止することに法律上の
利益を有するものと解されるからである。

 

1 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の
建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を
弁済することができる。

 

解答○判例は借地上の建物の賃借人は法律上の
利害関係人と認めているのだから借地人の意思に
反しても地代を弁済することができることになる。

 

2 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の
建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おう
としても土地賃貸人がこれを受け取らないときは、
当該賃借人は地代を供託することができる。

 

解答○弁済に際して債権者が受領しないときは
債務者はこれを供託をすることができます。
これは弁済を行うのが法律上の利害関係人である
場合も同様です。

 

3 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の
建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、
地代について 金銭以外のもので代物弁済すること
ができる。

 

解答×代物弁済は本来の債務にかえて行うものです
から債権者の意思に反してはできません。
したがって土地賃貸人の意思に反する場合には
代物弁済を行うことはできません。
これは弁済を行うのが法律上の利害関係人である場合
も同様です。

 

4 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の
建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、
土地賃貸 人は借地人の地代の不払を理由として
借地契約を解除することはできない。

 

解答○法律上の利害関係人からの弁済であっても
地代債務は消滅します。
地代債務が消滅している以上、土地賃貸人は借地人の
地代の不払を理由として借地契約を解除することは
当然できません。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法