月別アーカイブ: 2012年3月

宅建過去問平成16年第44問

宅地建物取引業者A社の行う業務について、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものは
どれか。

 

1 A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主
となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の
1/10以下でかつ、1、000万円以下であれば、
保全措置をしなくてもよい。

 

解答×建築工事完了前なので受領する手付金の額が
代金額の100分の5以下、かつ、1000万円以下
であれば保全措置をしなくてもよい。

 

2 A社は、その相手方等に対して契約の目的物で
ある宅地又は建物の将来の環境等について誤解させる
べき断定的判断を提供することは禁止されているが、
過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合
でも免責されない。

 

解答○本肢のとおり。
過失によって断定的判断を提供してしまった場合でも
免責されない。

 

3 A社は、その事務所に従業者名簿を備えることと
されているが、取引の関係者から請求があった場合、
当該名簿をその者に閲覧させなければならない。

 

解答○宅建業法48条4項のとおり。

 

4 A社は、その相手方等に対して契約に係る重要な
事項について故意に事実を告げない行為は禁止されて
いるが法人たるA社の代表者が当該禁止行為を行った
場合、当該代表者については懲役刑が科されることが
あり、またA社に対しても罰金刑が科されることが
ある。

 

解答○本肢のとおり。
行為者と所属業者双方が罰せられることになる。
(両罰規定)
ちなみに本肢の「契約に係る重要な事項について
故意に事実を告げない行為」については行為者を
2年以下の懲役若しくは300万円以下(法人では
1億円以下)の罰金に処し、又はこれらが併科される。
所属業者については罰金刑が科される。
罰金刑が科される。

 

 

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宅建過去問平成16年第43問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が甲県に建築
した一棟100戸建てのマンションを、
宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許) に販売代理
を依頼し、Bが当該マンションの隣地 (甲県内) に
案内所を設置して契約を締結する場合、
宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) の規定によれば、次の記述のうち正しい
ものはどれか。

 

1 A及びBは当該マンションの所在する場所に
ついて、法第50条第1項に規定する標識を
それぞれ掲示しなければならない。

 

解答×物件の所在場所での標識の掲示義務を負うのは
売主である宅地建物取引業者Aだけである。

 

2 A及びBはその案内所について、それぞれの
法第50条第1項に規定する標識に専任の
取引主任者の氏名を記載しなければならない。

 

解答×本問の場合、案内所に標識の掲示義務を
負うのは販売代理業者Bだけで、売主Aは標識の
掲示義務を負わない。
なお、「標識に専任の取引主任者の氏名を
記載しなければならない。」という記述は正しい。

 

3 Bはその案内所に、業務に従事する者5人につき、
専任の取引主任者を1人置かなければならない。

 

解答×契約を締結し、又は契約の申込みを受ける
案内所等では、業務に従事する者の数に関係なく
専任の取引主任者を1人以上置かなければならない。

 

4 Bは法第50条第2項に定める届出を、その
案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を
経由して国土交通大臣に業務を開始する10日前
までにしなければならない。

 

解答○宅地建物取引業者は、専任の取引主任者を
置くべき案内所等を設置する場合にはあらかじめ、
所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の
取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は
都道府県知事及びその所在地を管轄する
都道府県知事に届け出なければならない。
(宅建業法50条2項)
また、「第50条第2項の規定により国土交通大臣に
提出すべき届出書は、その届出に係る業務を行う場所
の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければ
ならない。」とされる。
(宅建業法78条の3第2項)
さらに、宅建業法施行規則19条3項により、
法第50条第2項に定める届出の時期は業務を開始
する10日前までにしなければならない。

 

 

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宅建過去問平成16年第42問

売主を宅地建物取引業者であるA、買主を
宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約に
おいて、宅地建物取引業法第37条の2の規定に
基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

 

1 Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の
解除ができる旨及びその方法について告げられた
日から起算して8日間とされるが特約で当該期間を
10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、
これらの特約は有効である。

 

解答×10日間に延長する特約は買主にとって
有利な特約として有効とされるが、7日間に
短縮する特約は買主にとって不利な特約として
無効とされる。

 

2 AがBに対し、売買契約の解除ができる旨
及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、
当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知
から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能
である。

 

解答○売買契約の解除ができる旨及びその方法に
ついて口頭でのみ説明を行った場合、当該告知から
8日を経過していても、クーリング・オフできる。
クーリング・オフについては書面で説明する必要が
あり、口頭でのみ説明を行ってもクーリング・オフ
ができなくなる8日間の期間経過のカウントが
開始しないからである。
なお、8日間の期間経過がない場合でも
「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、
かつ、その代金の全部を支払つたとき。」は
クーリング・オフできなくなる。

 

3 Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに
対して国土交通大臣が定める書式の書面をもって
その意思表示を行わなければならない。

 

解答×クーリング・オフの意思表示は書面で行う
必要はあるが、書式は特に決まっていない。

 

4 Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の
売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所に
おいて当該売買契約の申込みを行った場合で
あっても、Bは当該契約の解除を行うことが
できる。

解答×宅建業者の事務所で売買契約の申込みを
行っている以上、クーリング・オフはできない。
売主の事務所だけでなく、媒介・代理業者の事務所
でも同じことである。

 

 

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宅建過去問平成16年第41問

宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) が売主B
(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の
媒介依頼を受け買主Cとの間で売買契約を
成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額
(消費税額及び地方消費税額を含む。) は次のうち
どれか。
なお、土地付建物の代金は5、100万円
(消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円
を含む。) とする。

1 1、560、000円

2 1、590、000円

3 1、638、000円

4 1、669、500円

解答 3

売買契約の媒介の場合の、報酬の上限額は
(売買契約の目的本体の価格×3%+6万円)
×1.05となる。
((5100万円-100万円)×3%+6万円)
×1.05=1、638、000円

 

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宅建過去問平成16年第40問

宅地建物取引業法 (以下この問において「法」と
いう。) に関する次の規定のうち、
宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、
宅地建物取引業者Bに売却する場合に適用される
ものはどれか。

 

1 法第35条に基づく重要事項の説明

 

解答 適用される。
宅建業者間の取引でも重要事項の説明は必要である。

 

2 法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限

 

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

3 法第39条に基づく手付の額の制限

 

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

4 法第41条に基づく手付金等の保全措置

解答 適用されない。
宅建業者が売主、宅建業者以外の者が買主の場合に
適用される規定である。

 

 

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宅建過去問平成16年第39問

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の
媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に
よれば、正しいものはどれか。

 

1 AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が
定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、
その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を
受けることがある。

 

解答○媒介契約書の記載事項を記載しないことは
宅建業法65条4項により業務停止処分事由とされる。
媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款
に基づくものであるか否かの別は媒介契約書の
記載事項であるから表示をしなければ、業務停止処分
を受けることがある。

 

2 媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに
更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことは
できない。

 

解答×依頼者から更新の申出があった場合でも、
宅建業者が更新を拒むことはできる。

 

3 AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、
Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、
Aはその根拠を明らかにする必要はない。

 

解答×宅建業法34条の2第2項によると
「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額
(当該宅地又は建物を売買すべき価額又は
その評価額)について意見を述べるときは、その根拠
を明らかにしなければならない。」とされる。
依頼者からの請求の有無を問わない。

 

4 媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日
に1回報告するという特約は無効である。

解答×宅建業法34条の2第8項によると
「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は
、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の
処理状況を2週間に1回以上(依頼者が
当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と
売買又は交換の契約を締結することができない旨の
特約を含む専任媒介契約にあつては、1週間に
1回以上)報告しなければならない。」とされる。
2週間に1回以上であるから当然、5日に1回
報告するという特約も有効である。

 

 

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宅建過去問平成16年第38問

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に
規定する重要事項について説明をする場合に関する
次の記述のうち正しいものはどれか。

 

1 自ら売主として、マンション (建築工事完了前)
の分譲を行うに当たり、建物の完成時における
当該マンションの外壁の塗装については説明
しなくてもよいが、建物の形状や構造については
平面図を交付して説明しなければならない。

 

解答×建築工事完了前の建物の売買の場合にあっては
「建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、
内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び
構造」を説明する必要がある。
(宅地建物取引業法 施行規則16条)

 

2 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、
居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の
整備状況について説明しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。
(宅地建物取引業法 施行規則16条の4の3第6号)

 

3 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて
建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定
は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を
負わないことについては説明しなければならない。

 

解答×損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は
重要事項として説明する必要がある。
瑕疵担保責任に関する事項は説明事項とされて
いない。

 

4 自ら売主として、マンションの分譲を行うに
当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項に
ついては、管理規約を添付して説明しなければ
ならない。

 

解答×管理組合の総会の議決権に関する事項に
ついては、重要事項説明の説明事項に含まれて
いない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第37問

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 売買契約の対象となる区分所有建物に、
計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の
定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に
積み立てられている額を説明する必要はない。

 

解答×既に積み立てられている額も説明する必要が
ある。

 

2 売買契約の対象となる宅地が
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の
推進に関する法律によって指定された
土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内に
おける制限を説明すれば足り、対象物件が
土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要は
ない。

 

解答×売買契約の対象となる宅地が
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の
推進に関する法律によって指定された
土砂災害警戒区域内である場合は、対象物件が
土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要が
ある。

 

3 売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、
住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項
に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、
その旨を説明しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の
売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定
が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明が
あれば、その2割を超える部分についても有効で
ある。

 

解答×宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の
売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定
が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明を
したとしても、その2割を超える部分についても
無効である。(宅建業法38条1項、2項)

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第36問

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述の
うち、宅地建物取引業法によれば、誤っているもの
はどれか。

 

1 Aは、宅地の売買に係る広告において、
当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を
受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付
を受けていなくても、当該広告を行うことができる。

 

解答○宅建業法33条より正しい。
開発許可を受けていれば、当該造成工事に係る
検査済証の交付を受けていなくてもよい。

 

2 Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、
その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には
取引態様の別が未定であるが、配布時には決定して
いる場合、取引態様の別を明示しない広告を行う
ことができる。

 

解答×宅建業法34条1項によると
「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換
又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の
当事者となつて当該売買若しくは交換を
成立させるか、代理人として当該売買、交換
若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して
当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別
(次項において「取引態様の別」という。)を明示
しなければならない。」とされる。
取引態様の別を明示しないで広告を行うことは
できない。

 

3 Aは、土地付建物の売買価格について、
建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。)
を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額
を明示しない広告を行うことができる。

 

解答○本肢のとおり。
総額表示すれば、消費税額を明示する必要はない。

 

4 Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、
実在しない低家賃の物件の広告を出した。
Aは業務停止処分を受けることがある。

解答○実在しない低家賃の物件の広告を出す行為は
禁止されており、業務停止処分を受けることがある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第35問

宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が本店と
2つの支店を有する場合、Aの営業保証金に関する
次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの
支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を
本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、
遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければ
ならない。

 

解答×供託した旨の届出を先にする必要がある。
その後に、新設支店で業務を開始することが
できる。

 

2 Aが2つの支店を廃止し、その旨の届出をした
ときは、営業保証金の額が政令で定める額を超える
こととなるのでその超過額1,000万円について
公告をせずに直ちに取り戻すことができる。

 

解答×「営業保証金の取りもどしは、
当該営業保証金につき第27条第1項の権利を有する
者に対し、6月を下らない一定期間内に
申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出が
なかった場合でなければ、これをすることが
できない。」とされる。(宅建業法30条2項)
本肢のように支店を廃止し、営業保証金の額が政令
で定める額を超えることとなる場合でも同様である。

 

3 Aが営業保証金を取り戻すために公告をした
ときは、2週間以内にその旨を甲県知事に
届け出なければならず所定の期間内に債権の申出が
なければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求
できる。

 

解答×営業保証金を取り戻すために公告をした
ときは、遅滞なくその旨を免許権者に
届け出なければならない。

 

4 Aは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から
政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、
その不足額を供託したときは、2週間以内にその旨
を甲県知事に届け出なければならない。

 

解答○宅建業法28条1項、2項より正しい。
ちなみに不足が生じた旨の通知を受けてから、
その不足額を供託するまでの期間も2週間以内と
される。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法