月別アーカイブ: 2012年3月

宅建過去問平成17年第6問

BはAに対して自己所有の甲建物に
平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付で
その旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に
関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定に
よれば、誤っているものはどれか。

 

1 Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに
期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。
Cは、この賃貸借をAに対抗できる。

 

解答○CはAの抵当権設定前に建物の引渡しを受け、
賃借権の対抗要件を備えている。
よってCは、この賃貸借をAに対抗できる。

 

2 Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに
期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。
Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに
対抗できる。

 

解答○平成16年3月末日までは短期賃貸借保護制度が
存在した。
すなわち抵当権設定後の賃借権であっても短期賃貸借
(建物なら3年以内)であればその期間は抵当権者に
対抗することができたのである。
本肢の賃借権は期間が2年であるから短期賃貸借に
該当し、Dは、平成16年4月1日以降も期間が
満了するまでは、この賃貸借をAに対抗できる。

 

3 Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに
期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。
Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに
対抗できない。

 

解答○本肢の賃借権は期間が4年であるから
短期賃貸借に該当しない。
また、抵当権設定後に建物の引渡しを受けている
のだから抵当権者に対する対抗要件も備えていない。
よってCは、この賃貸借をAに対抗できない。

 

4 Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに
期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。
Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

 

解答×平成16年3月末日をもって短期賃貸借保護制度
は廃止された。
また、抵当権設定後に建物の引渡しを受けているの
だから抵当権者に対する対抗要件も備えていない。
よってFは、この賃貸借をAに対抗することは
できない。

 

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宅建過去問平成17年第5問

物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び
判例によれば、誤っているものはどれか。

 

なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の
対象となる目的物について、その払渡し又は
引渡しの前に他の債権者よりも先に差し押さえる
ものとする。

 

1 不動産の売買により生じた債権を有する者は
先取特権を有し、当該不動産が賃借されている
場合には、賃料に物上代位することができる。

 

解答○不動産の売買により生じた債権を有する者は
不動産売買の先取特権を有する。
不動産売買の先取特権を有するものは本肢のように
当該不動産が賃借されている場合には、賃料に
物上代位することができる。

 

2 抵当権者は、抵当権を設定している不動産が
賃借されている場合には、賃料に物上代位する
ことができる。

 

解答○抵当権者は債務不履行後は賃料に対して
物上代位できる。

 

3 抵当権者は、抵当権を設定している建物が火災
により焼失した場合、当該建物に火災保険が
付されていれば、火災保険金に物上代位することが
できる。

 

解答○火災保険金は抵当権の目的物であった建物の
価値代替物であるから、抵当権者は物上代位する
ことができる。

 

4 不動産に留置権を有する者は、目的物が
金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位
することができる。

 

解答×留置権に認められているのは留置的効力だけ
であり、物上代位性は認められていない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第4問

Aが有する権利の消滅時効に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aが有する所有権は、取得のときから
20年間行使しなかった場合、時効により消滅する。

 

解答×所有権は消滅時効にかからない。

 

2 AのBに対する債権を被担保債権として、Aが
B所有の土地に抵当権を有している場合、
被担保債権が時効により消滅するか否かに
かかわらず、設定時から10年が経過すれば、
抵当権はBに対しては時効により消滅する。

 

解答×抵当権は債務者及び抵当権設定者に対する
関係では被担保債権と同時でなければ消滅時効に
かからない。
なお、第三取得者との関係では抵当権単独で20年の
消滅時効にかかる。

 

3 AのCに対する債権が、CのAに対する債権と
相殺できる状態であったにもかかわらず、Aが
相殺することなく放置していたためにAのCに
対する債権が時効により消滅した場合、Aは相殺
することはできない。

 

解答×時効消滅前に相殺適状にあったなら、
時効消滅した債権を自働債権とする相殺も
認められる。

 

4 AのDに対する債権について、Dが消滅時効の
完成後にAに対して債務を承認した場合には、Dが
時効完成の事実を知らなかったとしても、Dは
完成した消滅時効を援用することはできない。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第3問

買主Aは、Bの代理人Cとの間でB所有の甲地の
売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、
民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア CがBの代理人であることをAに告げて
いなくても、Aがその旨を知っていれば、
当該売買契約によりAは甲地を取得することが
できる。

 

解答○顕名がなくても相手方がCが代理人である
ことを知っていた(悪意)か、うっかりしていて
知らなかった(善意有過失)場合には行為の効果
は本人に帰属することとなる。
よってAB間に売買契約は成立し、Aは甲地を
取得することができる。

 

イ  Bが従前Cに与えていた代理権が消滅した後
であっても、Aが代理権の消滅について
善意無過失であれば、当該売買契約によりAは
甲地を取得することができる。

 

解答○Aが代理権の消滅について善意無過失で
あれば代理権消滅後の表見代理が成立する。
表見代理が成立すると本人は相手方に対して
代理行為の無効を主張できなくなる。
よって当該売買契約によりAは甲地を取得する
ことができる。

 

ウ CがBから何らの代理権を与えられていない
場合であっても、当該売買契約の締結後に、
Bが当該売買契約をAに対して追認すれば、Aは
甲地を取得することができる。

 

解答○無権代理行為を本人が追認すると当該契約
は確定的に有効となる。
なお、追認は無権代理人、相手方のいずれに
対してなされてもかまわないが、無権代理人に
対して追認した場合には相手方がそれを
知らなければ追認したことを主張できない。

 

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 なし

解答3

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第2問

AがBに対し土地の売却の意思表示をしたが、
その意思表示は錯誤によるものであった。
この場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例
によれば、正しいものはどれか。

 

1 錯誤が、売却の意思表示の内容の重要な部分
に関するものであり、法律行為の要素の錯誤と
認められる場合であっても、この売却の意思表示
が無効となることはない。

 

解答×法律行為の要素の錯誤と認められる場合、
売却の意思表示は無効となる。

 

2 錯誤が、売却の意思表示をなすについての
動機に関するものであり、それを当該意思表示の
内容としてAがBに対して表示した場合で
あっても、この売却の意思表示が無効となること
はない。

 

解答×動機の錯誤は相手方にその動機が
表示されていれば錯誤が成立することがある。
よって売却の意思表示が無効となることもある。

 

3 錯誤を理由としてこの売却の意思表示が無効
となる場合、意思表示者であるAに重い過失が
あるときは、Aは自らその無効を主張することが
できない。

 

解答○民法95条但書より正しい。

 

4 錯誤を理由としてこの売却の意思表示が無効
となる場合、意思表示者であるAがその錯誤を
認めていないときは、Bはこの売却の意思表示の
無効を主張できる。

 

解答×錯誤による無効を主張できるのは
原則として錯誤による意思表示をした本人のみで
ある。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成17年第1問

自己所有の土地を売却するAの売買契約の
相手方に関する次の記述のうち、民法の規定
及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 買主Bが被保佐人であり、保佐人の同意
を得ずにAとの間で売買契約を締結した場合、
当該売買契約は当初から無効である。

 

解答×被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結
した売買契約は取消すことができるとされる。
つまり、当該契約はいったんは有効に成立
しており、当初から無効なわけではない。

 

2 買主Cが意思無能力者であった場合、
Cは、Aとの間で締結した売買契約を
取り消せば、当該契約を無効にできる。

 

解答×意思無能力者が行った法律行為は
取り消すまでもなく当初から無効である。

 

3 買主である団体Dが法律の規定に
基づかずに成立した権利能力を有しない
任意の団体であった場合、DがAとの間で
売買契約を締結しても、当該土地の所有権
はDに帰属しない。

 

解答○権利能力を有しない任意の団体は
権利義務の主体となりえない。
よって本肢のDは売買契約を締結しても
所有権を取得できない。

 

4 買主Eが婚姻している未成年者であり、
当該婚姻がEの父母の一方の同意を
得られないままになされたものである場合
には、Eは未成年者であることを理由に
当該売買契約を取り消すことができる。

 

解答×未成年者の婚姻には父母双方の同意
が必要とされるが、父母の一方が
同意しないときには他の一方の同意があれば
よいとされる。
よって買主Eの婚姻は完全に有効な婚姻
であり、成年擬制が働き、未成年者である
ことを理由に当該売買契約を取り消すことが
できなくなる。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第50問

土地に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

 

1 旧河道は軟弱で水はけの悪い土が堆積している
ことが多く、宅地として選定する場合は注意を
要する。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 切土斜面は、掘削後時間とともに安定化が
進むので、切土掘削直後の斜面安定が確認できれば
以後は安心である。

 

解答×切土斜面は、切土掘削した直後には斜面安定
が確認できても、雨などにより不安定になることが
ある。

 

3 建物の基礎の支持力は、粘土地盤よりも
砂礫地盤の方が発揮されやすい。

 

解答○本肢のとおり。

 

4 台地は、一般に水はけがよく地盤が安定して
いるので宅地に適する。

 

解答○本肢のとおり。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第49問

鉄筋コンクリート造の建築物に関する次の記述のうち、
誤っているものはどれか。

 

1 原則として、鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、
コンクリートから抜け出ないように定着しなければ
ならない。

 

解答○建築基準法施行令73条1項より正しい。

 

2 構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、
コンクリートが自重及び工事の施行中の荷重によって
著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度
になるまでは、取り外してはならない。

 

解答○建築基準法施行令76条1項より正しい。

 

3 原則として、鉄筋コンクリート造の柱については、
主筋は4本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければ
ならない。

 

解答○建築基準法施行令77条1号、2号より正しい。

 

4 鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、
耐力壁にあっては3cm以上としなければならないが、
耐久性上必要な措置をした場合には、2cm以上と
することができる。

 

解答×鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、
耐力壁にあっては3cm以上としなければならない。
耐久性上必要な措置をした場合にも、2cm以上と
することはできない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第47問

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、
不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に
関する公正競争規約を含む。 )の規定によれば、
正しいものはどれか。

 

1 新聞で建売住宅の販売広告を行ったが、当該広告
に関する一般消費者からの問合せが1件も
なかった場合には、当該広告は、不当景品類及び
不当表示防止法の規制対象となる「表示」には
該当しない。

 

解答×一般消費者からの問合せが1件もなかった場合
でも、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象と
なる「表示」に該当する。

 

2 新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅
から半径1 km 以内に所在する小・中学校及び市役所
については当該住宅からの道路距離の表示を省略して、
「小・中学校、市役所近し」と表示することが
できる。

 

解答×表示規約施行規則第11条8号によると
「道路距離又は所要時間を表示するときは、起点及び
着点を明示して表示すること」とされている。
したがって、道路距離の表示が必要である。

 

3 土地の有効な利用が著しく阻害される傾斜地を
含む宅地の販売広告を行う場合は、土地面積に占める
傾斜地の割合にかかわらず、傾斜地を含む旨及び
傾斜地の割合又はその面積を明瞭に表示しなければ
ならない。

 

解答○表示規約施行規則第9条10号但書のとおり。

 

4 新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に
掲載するに当たり、実際には工場が所在する箇所に
公園を記載するなど、周囲の状況について現況に
反する表示を行う場合は、「周囲の状況はイメージ
であって、実際の状況とは異なる」旨を
表示しなければならない。

 

解答×表示規約施行規則11条23号によると「宅地又は
建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を
明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示
するときは、現況に反する表示をしないこと。」と
される。
周囲の状況について現況に反する表示を行うことは
許されない。

 

 

松村保誠の宅建試験最短最速合格法

宅建過去問平成16年第45問

宅地建物取引業者A社に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているもの
はどれか。

 

1 A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、
指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が
成立した場合は遅滞なくその旨を指定流通機構に
通知しなければならず、当該通知を怠ったときは
指示処分を受けることがある。

 

解答○宅建業法34条の2第7項及び65条第1項より
正しい。

 

2 A社は、業務上知り得た秘密について、正当な
理由がある場合でなければ他にこれを漏らしては
ならないが、A社の従業者 a についても、a が
専任の取引主任者であるか否かにかかわらず同様に
秘密を守る義務を負う。

 

解答○宅建業法45条及び同75条の2より正しい。

 

3 A社が自ら3、000万円の宅地の売主となる
場合、手付金の保全措置を講じれば、
宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領
することができる。

 

解答×宅建業法39条1項によると
「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地
又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の
10分の2をこえる額の手附を受領することが
できない。」とされる。

 

4 A社がその事務所ごとに備えることとされて
いる帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、
宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項
を記載しなければならないこととされている。

 

解答○宅建業法49条によると「宅地建物取引業者は、
国土交通省令の定めるところにより、その事務所
ごとに、その業務に関する帳簿を備え、
宅地建物取引業に関し取引のあったつど、
その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在
及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載
しなければならない。」とされる。

 

 

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