宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものは
いくつあるか。

ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された
雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとす
る特約を定めることができる。

解答×宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、瑕疵担保
責任の期間について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならないとされる。(宅地建物取引業法40
条1項)
本肢は瑕疵担保責任の負担期間については問題ないが、瑕疵担保責任を負う瑕疵を限定し
ていることが民法の規定より買主に不利な特約といえ、無効となる。(宅地建物取引業法
40条2項)

イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際
して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の
合計額を700万円とする特約を定めることができる。

解答〇宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者
の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定め
るときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはな
らない。(宅地建物取引業法38条1項)

ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中
間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済み
の手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効で
ある。

解答×宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して
手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約
の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額
を償還して、契約の解除をすることができるとされる。(宅地建物取引業法39条2項)
また、この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる。
本肢の場合、「買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる」
という特約部分が原則規定より買主に不利なものとなっているため、この特約部分につい
ては無効となる。