A所有の居住用建物(床面積50平方メートル)に
つき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、
賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する
定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定
の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する
一時使用目的の建物の賃貸借を除く。
以下この間において「本件普通建物賃貸借契約」と
いう。)を締結する場合と、同法第38条の
定期建物賃貸借契約(以下この問において
「本件定期建物賃貸借契約」という。)を締結する
場合とにおける次の記述のうち、民法及び
借地借家法の規定によれば、誤っているものは
どれか。

 

 

1 本件普通建物賃貸借契約でも、
本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が
造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効
である。

 

 

解答○造作買取請求権に関する規定は、強行規定
ではないので、本肢のような特約も有効である。

 

 

2 本件普通建物賃貸借契約でも、
本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定
についての特約が定められていない場合であって
経済事情の変動により賃料が不相当になったとき
には、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求
することができる。

 

 

解答○本肢のとおり。

 

 

3 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨
の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に
交付しても当該特約は無効であるのに対し、
本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の
特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に
交付さえしておけば当該特約は有効となる。

 

 

解答×普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の
特約は無効とされるので前段は正しい。
定期建物賃貸借契約では、建物の賃貸人は、
あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借
は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物
の賃貸借は終了することについて、その旨を記載
した書面を交付して「説明しなければならない」
とされる。
よって更新がない旨の特約を記載した書面を契約
に先立って賃借人に交付しただけでは、当該特約
は有効とはならず、後段は誤りである。

 

 

4 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約
できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は
当該建物を借りる義務があるのに対し、
本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を
満たすのであれば、中途解約できる旨の留保が
なくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れる
ことができる。

 

 

解答○本肢のとおり。
定期建物賃貸借契約については、「居住の用に
供する建物の賃貸借
(床面積が200平方メートル未満の建物に係る
ものに限る。)において、転勤、療養、親族の
介護その他のやむを得ない事情により、建物の
賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用
することが困難となったときは、
建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れを
することができる。」という規定が置かれている。