宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している
甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合の
Aの責任に関する次の記述のうち、民法及び
宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、
誤っているものはどれか。

 

1 売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を
負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の
引渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負わなければ
ならない。

 

解答×宅建業法では瑕疵担保責任を負う期間を引渡し
から2年まで短縮することが認められていますが、
これより買主 に不利な特約をすることは許されず、
民法の原則に戻ることとされています。
本肢の一切の瑕疵担保責任を負わないとの特約は
明らかに瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから
2年まで短縮する こととする特約より買主に
不利なものですからAは甲土地の引渡しの日から
2年間は瑕疵担保責任を負うことになるのではなく、
民法の原則に基づいて瑕疵担保責任を負うことに
なります。

 

2 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが
所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が
設定されていることを知っていたとしても、Bは
AB間の売買契約を解除することができる。

 

解答○抵当権の行使により所有権を失った買主は善意、
悪意を問わず売買契約を解除することができます。
買主にしてみれば売主が当然、責任をもって抵当権を
抹消するであろうと期待するはずだからです。

 

3 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の
存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を
追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、
1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及する
までの必要はない。

 

解答○本肢のとおり。瑕疵担保責任はそもそも裁判外
でも追及できるものです。

 

4 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間
だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが
知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で
消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

 

解答○瑕疵担保責任の免責特約や期間短縮特約が
あっても売主が知っていながら買主に告げなかった
事項については責任を免れることはできません。

 

 

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