宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結
する場合に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」
という。) 及び民法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約
の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに
償還しなければならないとの特約を定めることが
できる。

 

解答○宅建業法39条2項によると「宅地建物取引業者
が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の
締結に際して手附を受領したときは、その手附が
いかなる性質のものであつても、当事者の一方が
契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を
放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を
償還して、契約の解除をすることができる。」と
される。
さらに宅建業法39条3項は「前項の規定に反する特約
で、買主に不利なものは、無効とする。」として
いる。
本肢は買主に有利な特約であるから有効である。

 

2 Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金
の額の10分の3とするとの特約を定めることが
できる。

 

解答×宅建業法38条1項によると「宅地建物取引業者
がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約に
おいて、当事者の債務の不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を
定めるときは、これらを合算した額が代金の額の
10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。」とされる。

 

3 Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆる
クーリング・オフによる売買契約の解除があった
場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、Aは
Bに対して、それに伴う損害賠償を請求することが
できる。

 

解答×クーリング・オフによる売買契約の解除が
あった場合、、宅地建物取引業者は、申込みの
撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求する
ことができない。

 

4 Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間
として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが
瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約
を定めることができる。

 

解答×許されるのは瑕疵担保責任の期間を
「その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」
をすることのみである。
「瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの日
から2年で、かつ、瑕疵を発見した時から
30日以内」とする特約は買主にとってより不利な
ものとなるため無効である。

 

 

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