Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保
として抵当権が設定されている甲建物を
所有しており、抵当権設定の後である
平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して
賃貸した。
Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記は
されていない。
この場合に関する次の記述のうち、民法及び
借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいもの
はどれか。

 

1 AがBに対する借入金の返済につき
債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を
申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位
することも、AC間の建物賃貸借契約を解除する
こともできる。

 

解答×Bは抵当権の実行を申し立ててAのCに
対する賃料債権に物上代位することはできるが
AC間の建物賃貸借契約を解除することは
できません。
抵当権者は担保不動産の価値を把握しているに
過ぎず、使用収益権までは有していないからです。

 

2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな
所有者となった場合であっても、Cは民法
第602条に規定されている短期賃貸借期間の
限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利がある
と主張することができる。

 

解答×平成16年の改正で短期賃貸借保護制度は
撤廃されています。
よって賃借人Cは新所有者Dに短期賃貸借期間と
いえども賃借権を対抗することはできません。

 

3 AがEからさらに1,000万円を
借り入れる場合、甲建物の担保価値が
1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を
設定しても EがBに優先して甲建物から
債権全額の回収を図る方法はない。

 

解答×BE間で順位の変更を行ったり、Bから
Eに対して順位の譲渡が行われればEがBに
優先して甲建物から債権全額の回収を図ることが
できる。

 

4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに
任意に売却してFが新たな所有者となった場合で
あっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継
したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利が
あると主張することができる。

 

解答○賃借人Cは建物の引渡しを受けており
対抗要件を備えているから、その後に建物を
譲受けた新所有者Fに対しても賃借権を主張
できる。

 

 

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