Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地
として利用しようとするBに貸す場合と、
一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに
貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び
借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で
60年と合意すればそのとおり有効であるのに
対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、
50年が上限である。

 

解答×建物所有を目的としない土地賃借権には
借地借家法が適用されません。
よってAB間の契約ついては民法の原則が適用
され最長契約期間は20年となります。
後半の契約については建物所有を目的とする契約
ですから借地借家法が適用されます。
したがって契約期間については30年以上であれば
よく、上限はありません。

 

2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地
の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が
更新したものと推定されることはないのに対し、
期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合
には、AC間の賃貸借契約が更新されたものと
みなされることがある。

 

解答×建物所有を目的としない土地賃借権に
ついても賃借人が使用継続した場合に賃貸人が
これを知りながら異議を述べない場合には従前の
契約と同一条件で契約を更新したものと推定する
との規定があります。
(民法619条1項)後半は正しいです。

 

3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、
Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が
経過すればいつでも解約の申入れをすることが
できるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始
から30年が経過しなければ解約の申入れをする
ことができない。

 

解答×建物所有を目的としない土地の賃貸借契約
で存続期間を定めなかった場合には貸主、
借主双方はいつでも解約の申入れをすることが
できます。
この解約の申入れから1年が経過することに
よって賃貸借契約は終了します。
借地借家法の適用のある建物所有を目的とする
土地の賃貸借契約については解約の申し入れと
いうものがなく、契約期間の満了によってのみ
終了します。
ちなみに借地借家法の適用がある土地の
賃貸借契約において存続期間の定めをしなかった
場合、存続期間は自動的に30年となります。

 

4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、
Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに
売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗
できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を
口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を
行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに
売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

 

解答○建物所有を目的としない土地賃借権の場合、
賃借人の土地の新所有者に対する対抗要件は
賃借権の登記しかないので、登記を備えていない
Bは新所有者Dに賃借権を対抗できない。
建物所有を目的とする土地賃借権の場合、賃借人
の土地の新所有者に対する対抗要件は土地に
ついての賃借権の登記以外に借地上の建物に
ついての自己名義の登記がある。
本肢の場合土地賃借人Cは借地上の建物について
の自己名義の登記を有しているので新所有者Dに
賃借権を対抗できる。

 

 

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