宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション
(販売価額 3,000万円) の売買契約を締結
した場合における次の記述のうち、民法及び
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
どれか。

 

1 Aは、宅地建物取引業者であるBとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
1,200万円とする特約を定めた。この特約は
無効である。

 

解答×双方が宅建業者である取引においては
損害賠償額の予定等の制限はかからない。
したがって損害賠償の予定額が代金の10分の2を
超える特約も有効である。

 

2 Aは、宅地建物取引業者でないCとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
1,200万円とする特約を定めることができる。

 

解答×宅地建物取引業者がみずから売主となる
宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務
の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償
の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の十分の二を
こえることとなる定めをしてはならない。
(宅建業法38条1項)

 

3 Aは、宅地建物取引業者であるDとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の
定めをしなかった場合、実際に生じた損害額
1,000万円を立証により請求することが
できる。

 

解答○損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、
民法の規定に従う。
したがって実際に生じた損害額を立証により請求
することができる。

 

4 Aは、宅地建物取引業者でないEとの
売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
600万円、それとは別に違約金を600万円と
する特約を定めた。
これらの特約はすべて無効である。

解答×「代金の額の十分の二をこえる部分に
ついて、無効とする。」のみである。

 

 

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