不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、
不動産鑑定評価基準によれば、誤っている
ものはどれか。

 

1 不動産の鑑定評価によって求める価格は、
基本的には正常価格であり、正常価格とは、
市場性を有する不動産について、現実の
社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を
満たす市場で形成されるであろう市場価値を
表示する適正な価格をいう。

 

解答○本肢のとおり。

 

2 資産の流動化に関する法律に基づく
評価目的の下で、投資家に示すための
投資採算価値を表す価格を求める場合は、
正常価格ではなく、特定価格として
求めなければならない。

 

解答○本肢のとおり。

 

3 取引事例比較法における取引事例は、
地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に
存する不動産に係るもののうちから
選択しなければならない。

 

解答×取引事例比較法における取引事例は、
① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域(以下「同一需給圏内の
類似地域等」という。)に存する不動産
② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と
異なる場合等における同一需給圏内に存し
対象不動産と代替、競争等の関係が成立して
いると認められる不動産
(以下「同一需給圏内の代替競争不動産」と
いう。)のうちから選択することと
されている。
近隣地域に存する不動産に限られる
わけではない。

 

4 収益価格を求める方法には、直接還元法
とDCF (Discounted Cash Flow) 法とが
あるが、証券化対象不動産の鑑定評価に
おける収益価格を求めるに当たっては、
DCF法を適用しなければならない。

 

解答○本肢のとおり。
なお、この際、直接還元法による検証も
併せて行うことが適切とされる。

 

 

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