宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅
及びその敷地である土地を、代金3,500万円、
うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする
場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び
民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは
手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは
1,000万円を償還して、契約を解除することが
できる旨の定めをすることができる。

 

解答○
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は
建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、
その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の
一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附
を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を
償還して、契約の解除をすることができる。
この規定に反する特約で、買主に不利なものは、
無効とされるが、買主に有利なものは有効である。

 

2 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、
売買代金の額の2割である700万円が上限である。

 

解答×
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は
建物の売買契約において、当事者の債務の不履行
を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、
又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が
代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしては
ならない。
損害賠償額の定めがない場合は実損害額での賠償請求
が可能であり、特に上限などは定められていない。

 

3 Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、
その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法
第41条の2に規定する手付金等の保全措置を
行わなければならない。

 

解答×
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の
売買に関しては、手付金等保全措置が必要な場合には
その保全措置を講じた後でなければ、買主から
手付金等を受領してはならない。

 

4 Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める
場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効で
あり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

解答×
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の
売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき
責任に関し、瑕疵担保責任の期間についてその目的物
の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を
除き、買主に不利となる特約をしてはならない。
これに違反する特約は無効であり、その場合、民法の
原則に戻り、瑕疵担保責任の期間は「買主が瑕疵を
知った時から一年以内」となる。

 

 

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